住所変更登記とは？2026年4月から義務化される背景と注意点を解説

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まずは、住所変更登記がどのような手続きなのかを確認しましょう。

不動産登記簿には、不動産の所在地や面積、構造、権利関係などの詳細情報に加え、所有者の氏名と住所が記載されています。 この登記簿上の氏名・住所と、実際の所有者の氏名・住所が異なる場合に、現状を反映するための手続きが住所変更登記や氏名変更登記です。

例えば、所有者が引っ越し後に空き家となった家を売却するケースを考えてみましょう。
この場合、所有者の現住所は引っ越し先になりますが、登記簿上の住所は旧住所のままです。 登記簿の住所と現住所が一致していないと売却手続きができないため、住所変更登記が必要になります。
同様に、結婚や離婚で姓が変わった場合には、登記簿上の氏名を変更する氏名変更登記を行います。

不動産の所有者は、登記簿上の氏名と住所が一致することで特定されます。

例えば、登記簿上の所有者が「A市の○○太郎さん」だった場合、引っ越して住民票をB市に移すと「B市の○○太郎さん」となり、登記簿上の「A市の○○太郎さん」とは別人とみなされます。
この状態では、売却や抵当権設定などの登記手続きができなくなるのです。

なお、住所変更登記や氏名変更登記は、所有権移転登記などと同時に手続きすることも可能です。
従来は住所変更登記が任意だったため、「手続きが面倒」「そもそも手続きが必要なことを知らない」といった理由で放置されるケースも少なくありませんでした。

これまで任意だった住所変更登記・氏名変更登記ですが、2021年の不動産登記法改正にともない、義務化が決定されました。 ここでは、住所変更登記の義務化の背景と施行日について解説します。

住所変更登記の義務化は、2026年4月1日から施行されます。 対象となるのは、不動産を所有するすべての個人・法人です。 住所や氏名に変更があった場合、必ず登記手続きを行わなければなりません。
さらに重要なのは、施行日以前に住所や氏名が変更されている場合も義務化の対象になる点です。
すでに引っ越しや改姓をしているにもかかわらず、登記を変更していない方は注意が必要です。

ただし、不動産の所有者が亡くなっている場合、死亡時の住所や氏名と登記簿の情報が異なっていても、住所変更登記は不要です。 この場合は、変更登記をせずに相続登記を行うことができます。
しかし、相続登記の際には、被相続人（亡くなった方）の住所や氏名の変遷が分かる住民票除票などの書類を提出する必要があります。

住所変更登記の義務化は、所有者不明土地の問題を解消することが目的です。 所有者不明土地とは、登記簿で所有者をすぐに特定できない、または特定できても連絡が取れない土地のことを指します。
こうした土地は、公共事業や復旧・復興事業の妨げになる原因となります。

また、土地が放置されることで、景観を損なう・治安が悪くなるなど、周辺環境に悪影響を及ぼすといった深刻な問題を引き起こします。 近年、この所有者不明土地の増加が社会問題化し、解消が強く求められるようになりました。

所有者不明土地となる大きな要因は、相続登記や住所・氏名変更登記の放置です。
そのため、国は下記のように対策を段階的にすすめています。

相続登記については、「2024年4月から相続登記の義務化が開始！制度や手続きを解説」で詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。

今回の義務化では、変更登記を怠った場合の罰則も設けられているため、期限や罰則内容も押さえておくことが大切です。 ここでは、住所変更登記の期限と罰則について解説します。

2026年4月の施行日以降は、住所や氏名に変更があった日から2年以内に登記申請を行う義務があります。 「変更があった日」とは、住民票や戸籍上で変更が記録された日を指します。

また、施行日前に住所や氏名が変更されていた場合にも注意が必要です。 この場合は、2028年3月31日までの猶予期間が設けられています。 そのため、変更後の登記をしていない方は、期限内に速やかに手続きを行いましょう。

住所変更登記の義務を怠った場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。
ただし、期限を過ぎたからといって即座に過料が課されるわけではありません。 登記官による催告や裁判などの手続きを経て、過料が適用されるかどうかが判断されます。
さらに、下記のような正当な理由がある場合は過料の対象外となる予定です。

2026年の住所変更登記義務化に伴い、手続きの負担を軽減するため「スマート変更登記」制度が導入されます。

スマート変更登記とは、法務局が職権で住所変更登記を行ってくれる仕組みです。 不動産所有者が「かんたん登記申請」から検索用情報の申出を行うと、申出以降に住所や氏名が変更された場合、法務局が変更事実を確認し、所有者の了承を得たうえで登記を自動的に変更します。 この制度を利用すれば、変更のたびに自分で登記申請をする必要がなく、義務違反になる心配もありません。

検索用情報の申出は、2025年4月から申請を受け付けており、手続きもオンライン上のみで行えるので、住所変更登記手続きが必要な方は、早めに検討するとよいでしょう。
また、変更してからかなり時間が経つ、相続登記を数代前から行ってない、所有者が複数いるなど、手続きに不安がある場合は、司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。

本記事では、2026年4月1日から義務化される住所変更登記について解説しました。
施行後は、登記簿上の住所・氏名と実際の住所・氏名が異なる場合、2年以内に住所変更登記・氏名変更登記を行う義務があります。 義務を怠ると、5万円以下の過料が科される可能性もあるため注意が必要です。 さらに、施行日前に住所や氏名を変更している場合も義務の対象となるため、未登記の方は速やかに手続きを進めましょう。

登記について不安がある方、不動産売却や不動産活用を検討している方は、最新情報に詳しい不動産会社に相談することが大切です。 まずは、下記よりお気軽にお問い合わせください。

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