首都圏のマンション価格高騰はいつまで続く？高騰の理由と今後の展望を解説

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首都圏をはじめ、日本全国でマンション価格が高騰しています。「五輪を境に不動産バブルは終焉を迎える」「新型コロナウイルスの影響で価格が下落する」などと言われてきましたが、ふたを開けてみれば今もなお不動産価格は上昇中です。
ここでは首都圏のマンション価格に注目し、価格高騰がいつまで続くのか、高騰の理由と今後の展望について見ていきましょう。

「マンション価格が高騰しているという話を聞いたことはあるけど、どれほど高騰しているのかまでは、よくわからない」という方もいるでしょう。まずは、近年のマンション価格がどのような状況にあるのかを解説します。

国土交通省は、不動産の取引価格情報をもとに、不動産価格の動向を指数化した「不動産価格指数」を毎月発表しています。「住宅総合」「住宅地」「戸建て住宅」「マンション（区分所有）」というカテゴリに分類されているため、気になる項目のデータを確認することが可能です。

出典：国土交通省 「不動産価格指数」

2022年6月末に公表された不動産価格指数によると、「住宅総合」や「マンション（区分所有）」、「住宅地」のいずれも前月比でプラスになっています。唯一、戸建て住宅でマイナス1.1％となっていたものの、全体で見ると上昇傾向にあると言えるでしょう。

「住宅総合」の128.6％、「住宅地」の108.2％、「戸建て住宅」の112.0％のなかで際立っているのが「マンション（区分所有）」です。マンションにおける不動産価格指数は178.1％で、住宅地や戸建て住宅よりはるかに価格が高騰していることがわかります。

マンションの不動産価格指数は、2009年の90％台を最後に上昇に転じ、2013年から急激に上昇しはじめました。2022年6月末に公表された数値は、近年では最高値です。このように、全国的にマンション価格の高騰が続いており、短期的に考えれば上昇トレンドと言っていいでしょう。

先ほど触れた不動産価格指数は全国の話です。ただし、不動産価格指数では南関東圏で172.6％、東京都で175.1％となっていることから、首都圏でもマンション価格が高い水準にあることが分かります。
しかし首都圏と言っても、エリアによっては価格に違いがあります。まずは首都圏のエリア別に、価格の違いを見ていきましょう。株式会社不動産経済研究所が2022年6月に発表した調査結果によると、以下のようになっています。

出典：株式会社不動産経済研究所　 「首都圏　新築分譲マンション市場動向　2022年5月」

エリア別に見ると、東京23区の価格がもっとも高く、次いで埼玉県となります。東京都区部を除いた地域や神奈川県、千葉県はいずれも5,000万円弱で、大きな差はありません。

全国の不動産価格指数と首都圏の指数は同程度で高い水準にあります。これほどまで高騰しているのはなぜでしょうか？ここでは、首都圏の不動産価格が高騰した3つの理由についてご説明します。

マンションなど住宅を購入する際には、現金一括ではなく、住宅ローンを組んで毎月決まった金額を銀行へ返済するケースが一般的です。そのときに関係するのが金利。金利とは、簡単に言えば「借りたお金に対して支払う利子」のことです。
金利が低ければ返済額が抑えられ、金利が高くなると返済額が増えます。3,000万円を借りて、それを35年で返済するケースで考えていきましょう。

3,000万円を借りた場合、金利1％の場合と5％の場合では、毎月の返済額が7万円ほど変わってくるのです。

住宅ローンの金利は、各銀行が定めた短期プライムレートを指標として金融機関が決定しています。短期プライムレートが上がれば住宅ローン金利も上昇し、レートが下がれば金利も下がる仕組みです。

日本銀行が公表しているデータを見ると、1990年代の短期プライムレートは2.0％から8.0％ほどあり、2000年に近づくほど金利が低下し1％台になることもありました。2000年以降も1％台を推移しており、1990年代よりも金利が低いため不動産を買いやすくなったのです。

出典：日本銀行 「長・短期プライムレート（主要行）の推移　1989年～2000年」

当初は、新型コロナウイルス感染症拡大の影響で、「経済的に困った人が不動産を売却することで売り物件が増え、不動産の価格低下が起こるのでは――」と考えられていました。しかし実際には、新型コロナウイルスの影響でリモートワークが増加し、住環境を見直す人が増えたことで不動産購入の需要が高まったのです。

新型コロナウイルスの影響で外出を自粛せざるを得ない状況となり、海外旅行などのレジャーでお金を使う機会が減りました。その一方、富裕層が投資目的で不動産を購入しているケースが見られます。
また、低金利時代ということもあり、富裕層に限らず一般投資家も不動産に投資しやすくなっているという背景もあるでしょう。需要より供給が少ないと価格も上がっていく、需要と供給の関係が不動産にも影響していると言えます。

不動産価格はかなり高い水準にありますが、このままずっと上昇することは考えにくいでしょう。つまり、不動産価格が下落し得る要因もあるのです。その要因について見ていきましょう。

農地を維持しやすくするためにつくられた法律があります。それが1992年に改正された生産緑地法です。この改正法では、条件を満たした生産緑地（生産緑地法により、生産緑地地区に指定された市街化区域内の土地）は相続税の納税猶予や税制優遇が受けられると定められています。しかし、「30年」という期間が設けられていました。2022年、今年が期間満了年となっています。

生産緑地に指定された土地は、建物を建てたり売却したりといった行為が規制されています。その指定が一斉に解除されることで、売却される不動産が増え、不動産の値崩れが起きると考えられていました。しかし実際には、2017年の法改正でこの期間が10年延長され、2022年のうちに急激に不動産価格が下落することは考えにくい状況だと言えます。

不動産に限らず、少子高齢化問題とも関わりがあります。高齢者が増えていくなか、出生率は長く減少傾向にあり、2060年には20歳から60歳の人口が大幅に減ると予測されています。

出典：財務省 「参考資料1　日本の少子高齢化はどのように進んでいるのか」

人口減少が加速すれば、総住宅数が総世帯数を上回り、空き家や不動産売却が増えることが考えられます。供給は増えるが需要が減る、このことが不動産価格の下落を招くのです。

住宅ローン金利が低い理由の一つが、日本銀行の金融緩和策の影響です。しかし、世界の中央銀行は軒並み金利を引き上げており、このまま日本だけが金融緩和を続けるのは難しいとも言われています。
実際、国際的な金利差の拡大が円安を引き起こし、結果として物価が上昇しています。この物価上昇に対し、日本銀行が何かこれまでとは異なる策を講じる可能性もあるでしょう。仮に金融緩和策が終了となれば、そのタイミングが不動産価格下落の時期となるかもしれません。

長期的に考えると、少子高齢化を迎えている日本で不動産価格が今の水準以上に高騰し続ける可能性は低いと思われます。また、現在の金融緩和策が終了して金利が上昇傾向に転じると、不動産の購入を躊躇する人も出てくるでしょう。不動産売買を考えている方は、チャンスやタイミングを見誤らないようにしましょう。

不動産売買に関するご相談がある方は、ぜひ下記よりお問い合わせください。

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