家の住み替えの基本的な流れとは？タイミング調整の6つのコツを解説！

住み替えの流れには、大きく分けて「売り先行」と「買い先行」の2種類があります。
最初に、売り先行と買い先行の特徴を解説します。

売り先行とは、売却を先、購入を後に行う住み替え方法です。

ここでいう売却や購入とは、「決済（引き渡し）」のことを指します。
つまり、売却の「決済」を先、購入の「決済」を後にすることを売り先行と呼んでいます。

必ずしも売却活動や購入活動の前後を意味することではありません。
売り先行であっても売却活動と購入活動は平行することもあり、場合によっては売却物件よりも先に購入物件の売買契約を締結することもあります。

売り先行は売却物件を売った後に購入物件を買うことから、資金的な負担が軽くなる点がメリットです。売却資金を得てから購入に移ることができるため、資金計画も確実になります。
住宅ローンも売却で完済してから購入物件で新たなローンを組む形になることから、借入金の返済に関しても無理が生じません。売却してから購入するため、焦って売る必要もなく、じっくり売却活動ができる点もメリットとなります。

売り先行は、売却と購入のタイミングを合わせることが難しい点がデメリットです。
タイミングを合わせることができず、一旦、仮住まいに引っ越すこともよくあります。

仮住まいが発生すると、引越し代が2回分必要となり、仮住まい期間中の家賃も必要です。
また、売り先行では実質的に売却と購入を並行して進めなければいけないことも多いです。同時に売却と購入の2つの手続きを行わなければならないことから、手続きも煩雑となってしまいます。住みながら売ることにもなるため、売却活動がしにくい点もデメリットです。

売却物件の住宅ローンを返済中の人は、売り先行が適しています。また、スケジュールに余裕があり、じっくり売却活動ができる人も売り先行に向いています。
近くに実家やセカンドハウスがあり、仮住まいがしやすい人も売り先行を選択しやすいです。

買い先行とは、購入を先、売却を後に行う住み替え方法です。

買い先行に関しても、売却と購入は「決済」の順番を意味しています。
つまり、購入の「決済」を先、売却の「決済」を後にすることを買い先行と呼んでいます。

一般的に買い先行では購入と売却の手続きが重複しにくく、それぞれを集中して行いやすいです。購入物件に引っ越した後に売却活動を行うため、引越しも1回で済みます。売却活動も引越し後の空き家の状態で家を売ることができることから、売り主の手間も軽くしやすいです。

購入希望者に家の中を見てもらう内覧に関しても、不動産会社に任せることができます。インターネットで公開する広告用の写真も撮りやすく、内覧の度に毎回掃除をしなければいけないといったこともありません。売却手続き自体は、買い先行の方が簡単になります。また、焦って購入する必要もないことから、良い物件をじっくり探しやすい点もメリットです。

買い先行は、資金的な余裕が必要となる点がデメリットです。
売却物件が売れるまでは物件を2つ保有する時期が発生することから、維持費の負担が重くなりやすいです。

たとえば、マンションからマンションに住み替える場合、売却物件と購入物件で管理費と修繕積立金などが発生します。固定資産税や都市計画税、建物の損害保険料といったランニングコストも二重に生じます。また、売り物件の住宅ローンが完済している人でないと選択しにくいといえます。

買い先行は、売却物件の住宅ローンが完済している人に向いています。また、住宅ローンを組まずに購入物件が買える人も買い先行を選択しやすいです。
売却物件と購入物件の維持費を負担できるなどの経済的に余力のある人も、買い先行に適しています。

住み替えの流れを知るには、売却と購入のそれぞれの流れを知ることが必要です。この章では、まず売却だけにフォーカスして流れを解説します。

売却では、最初に不動産会社に価格査定を依頼することからスタートします。 価格査定とは、いくらで売り出すかを決めるために行う売却予想価格の算出のことです。 価格査定は、不動産会社が無料で対応してくれます。

売却を依頼したい不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。媒介契約とは、不動産会社との間で締結する仲介の契約のことです。媒介契約を締結し、売り出し価格を決めたら、いよいよ売却活動の開始になります。

売却でポイントとなるのは、不動産はすぐには売れないという点です。 売りに出してから買い主と売買契約を締結するまで、3ヶ月程度の期間がかかることが一般的とされています。 ただし、必ずしも3ヶ月で売れるわけではなく、1～2ヶ月程度で売れてしまうこともあれば、半年以上経っても売れないということもあります。

売却活動では、販売期間が調整しにくいという点が大きな特徴です。 売却は販売期間の予測が難しいことから、余裕をもったスケジュールを組んでおくことが失敗しないためのコツとなります。

買い主が決まったら、売買契約を締結します。
不動産の売買では、売買契約と引き渡し（残金決済）との間が1ヶ月程度空くという点も最大の特徴です。

通常、日用品の買い物であれば、「売買契約（口頭契約も含む）」と「代金の支払い」、「商品の引き渡し」の3つは同時に行われます。
スーパーのレジで物を買うときは、暗黙の裡に売買契約を行っており、その場で代金を支払って商品の引き渡しを受けます。 しかし、不動産の売買は「売買契約」と「引き渡しと決済」が別日になるため、一般の商品の売買とは異なり、少しわかりにくいかもしれません。

売買契約は書面で「いつ、いくらで売ります」と約束するだけであり、所有権の移転はあくまでも引き渡し日になります。 物件を買い主に引き渡すのは引き渡し日（決済日）であることから、売買契約時点では売り主はまだ売却物件に住んでいても良いということになります。

では、引越しはいつまでに行わなければならないかというと、引き渡し日の前までが原則です。
引越しは引き渡し日の前までに完了させ、引き渡し日には室内に何もない状態にして買い主に引き渡すことになります。

買い先行を選択した人であれば、基本的にすでに購入物件に引越した後に売却活動を行っているはずですので、引越しに関してはあまり心配しなくても大丈夫です。

一方で、売り先行を選択した人は、引越しが悩ましい問題となります。
売り先行の場合、購入物件の引き渡しを受けていない状態で引越しのタイミングを迎えることになり、原則としては購入物件に直接引っ越すことはできません。

よって、多くの場合、売り先行では一旦仮住まいに引越し、購入物件の引き渡しを受けてから購入物件へ引っ越すことになるのです。仮住まい先の候補としては、たとえばウィークリーマンションや実家などが挙げられます。

また、買い主から売買代金が支払われるのも引き渡し日となります。
買い主は売買契約時に手付金を支払っていますので、引き渡し日は手付金を除く残代金が支払われます。 住宅ローンが残っている物件を売る場合、住宅ローンは残代金の入金と同時に完済することが通常です。

購入物件で新たに住宅ローンを組む人は、原則として先に売却物件の住宅ローンを完済しておく必要があります。 よって、売却物件で住宅ローンが残っている人は、基本的に売り先行を選択することになるのです。

この章では、購入だけにフォーカスして流れを解説します。

購入では、最初に資金計画を立てることが一般的です。 用意できる頭金や、支払い可能な住宅ローンの金額などを見積もり、購入予算を決定していきます。

売却物件で得た手残りを購入物件の購入代金に充当する予定の人は、売却物件の査定も依頼し手残りを予測しておくことも必要です。
手残りとは、売却代金から諸費用と住宅ローン残債を差し引いた残りの部分となります。 予算が決まったら、購入物件の情報収集や現地見学を行って買いたい物件を絞り込んでいきます。

購入は売却とは異なり、スケジュールを調整しやすい点が特徴です。
買いたい物件が見つかれば売買契約の締結に向けて計画的に動くことができるため、売却のように「いつ売れるかわからない」といった日程の不透明感はありません。

ただし、気に入った物件を購入するには、十分な下調べが必要です。
焦って変な物件を買わないためにも、周辺環境の調査などはある程度の時間をかけて実施した方が良いといえます。

中古物件であれば、購入も売買契約日と引き渡し日は約1ヶ月程度の期間を開けることが通常です。

住宅ローンを組んで購入物件を買う場合、住宅ローンの本審査は売買契約の後に行います。
住宅ローンの本審査が売買契約の後となるのは、本審査で銀行に提出する書類に売買契約書や不動産会社が発行する重要事項説明書があるからです。 万が一、本審査で落ちてしまうと住宅が購入できなくなるため、通常は売買契約の前に仮審査を受けておきます。

住宅ローンは、引き渡し日に実行されます。
振り込まれた住宅ローンによって売買代金（手付金を除く残代金）を支払い、物件の引き渡しを受けます。

購入物件が自分のものになるのは引き渡しを受けた後ですので、購入物件に引っ越すことができるのは引き渡し日以降です。 引越しのタイミングは売却物件からは引き渡し日の前でしたが、購入物件へは引き渡し日の後になることが大きな違いになります。

買い先行を選択する人は、先に購入物件の引き渡しを受けることから、売却物件から購入物件へ直接1回で引っ越すことが可能です。
一方で、売り先行を選択する人は、購入物件の引き渡しを受ける前に引っ越さなければならないことから原則として仮住まいへの引越しが発生することになります。

売却物件で住宅ローンが残っている人は、基本的に売り先行を選択することになります。

売り先行は、売却物件から購入物件への引越しが悩ましい点です。 できれば仮住まいを発生させずに、1回で引越しを完了させたいという人も多いのではないでしょうか。

前章までの解説では、意識的に「原則として仮住まいへの引越しが発生する」という表現を使用していました。 仮住まいはあくまでも原則であるため、「例外として仮住まいが不要となる」ケースもあるということです。
この章では、売り先行でも、売却物件から購入物件へ引越しを1回で終わらせる方法について紹介します。

つなぎ融資とは、売り先行において購入物件の決済が売却物件の決済よりも前倒しになった場合に利用するローンのことです。
つなぎ融資を使えば購入物件と売却物件の引き渡し日が逆転しても、売却物件を売る前に購入物件の引き渡しを受けることができます。 実質的に買い先行と同じ状態になることから、先に購入物件に引っ越すことができるようになります。

つなぎ融資はローンですが、住宅ローンのように毎月返済が発生するものではなく、売却が完了した際に一括で返済する借入金になります。 借り入れ可能な期間も短期間であり、長くても12ヶ月以内が返済期限となっています。

つなぎ融資は、不動産会社の買取保証と呼ばれるサービスとセットになっていることが一般的です。 買取保証とは、一定期間仲介で売却を試み、期限までに売れなかったら仲介していた会社が買い取るというサービスになります。 買取とは、不動産会社が主に転売を目的に下取り価格で直接売り主から買い取ることです。

金融機関は、最終的に不動産会社が買い取ることを担保につなぎ融資を行います。 そのため、基本的に買取保証を行っていない不動産会社に仲介を依頼していると、つなぎ融資を利用しにくくなるという点が注意点です。 つなぎ融資を利用する可能性のある人は、あらかじめつなぎ融資のサービスも提供している不動産会社に仲介を依頼することが適切となります。

買い替え特約とは、「購入物件」で締結する特約のことです。
簡単にいうと、「期日までに売却物件が売れなかったら購入物件の売買契約は解除する」という特約になります。

少しややこしいですが、今は売り先行の話をしています。
「第1章1売り先行」において、売り先行はあくまでも売却物件と購入物件の決済（引き渡し日）の順番であるという話をしました。

売却物件も購入物件も売買契約日から引き渡し日までは期間が離れていますので、売却物件と購入物件で売買契約日の順番が逆転するという話はあり得ます。

買い替え特約は、売り先行において先に購入物件の売買契約を締結するということです。 その際、購入物件の売買契約において売り主と協議し、「期日までに私の売却物件が売れなかったら、あなたから買う購入物件の売買契約は解除します。」という約定を結ぶことになります。

購入物件の売買契約は先に行いますが、決済（引き渡し）は後に行います。 期日までに売却物件の決済（引き渡し）を終え、その後に購入物件の決済（引き渡し）をするという契約であることから、あくまでも売り先行なのです。

買い替え特約は、主に売却物件と購入物件の引き渡し日を同日にセットするときに利用することがよくあります。 先に購入物件の引き渡し日を決めておき、後で売却物件の引き渡し日を同日に調整します。 そうすることで、午前に売却物件の決済を行い、午後に購入物件の決済を行うようなことができるのです。

もし、期日までに売却物件が売れなかった場合、購入物件は買い替え特約によって契約解除することになります。 つまり、期日までに売却物件が売れなければ、購入も売却もできなくなるという仕組みです。

買い替え特約は、日程調整に関しては一見すると便利な特約ですが、必ずしも常に利用できるものではありません。 買い替え特約を利用するには、購入物件の売り主の同意を得ることが必要です。

しかしながら、購入物件の売り主からすると買い替え特約は応諾しにくい内容といえます。 せっかく売れたと思ったにも関わらず、買い主の売却物件が売れなかったら契約解除になるわけですから、購入物件の売り主の立場は不安定となります。

買い替え特約を利用する際は、買い替え特約を応諾してくれる売り主の物件を購入する必要があり、購入物件の選択肢が減ってしまう可能性があることは注意点です。

引き渡し猶予特約とは、「売却物件」で締結する特約のことです。
前節の買い替え特約が購入物件で締結した特約であるのに対し、引き渡し猶予特約は売却物件で締結する特約である点が異なります。

引き渡し猶予特約は、売却物件の買い主に了解を取った上で「決済日から実際の引き渡し日を数日間ずらしてもらう」という特約のことです。

通常、決済日と引き渡し日は同日となります。
しかしながら、引き渡し猶予特約を締結することで、たとえば決済日を7月1日、引き渡し日を7月5日のような調整ができます。

買い替え特約によって売却物件と購入物件の引き渡し日が同日になっていれば、翌日には購入物件へ引っ越すことが可能です。 たとえば、売却の決済日を7月1日、引越し日を7月2日、売却の引き渡し日を7月3日といったこともできます。
引き渡し猶予を利用すれば、引越しの前に購入物件の決済（引き渡し）を行うことができ、売り先行でありながら引越しを1回で済ませることができるのです。

引き渡し猶予では、売却物件の買い主は決済日に売買代金を支払い、所有権も決済日に買い主へ移転します。 つまり、売却物件の引き渡し日以降から猶予期限までの所有権はすでに売り主にはありません。

引き渡し猶予は、買い主の厚意によって数日間泊めてもらうというイメージになります。 引き渡しまでの猶予期間は、1週間程度が一般的であり、長くても2週間程度が常識の範囲であるとされています。

また、猶予期間中は、あえて賃料は発生させない形式が取られます。 理由としては、無償で貸すことで借主の権利を使用貸借と呼ばれる弱い権利にするためです。

使用貸借であれば、いざとなったときに貸主（買い主・所有者）はいつでも借主（売り主・元所有者）を退去させることができます。 引き渡し猶予特約も日程調整に関しては便利な特約ですが、必ずしも常に利用できるものではありません。

引き渡し猶予特約を利用するには、売却物件の買い主の同意を得ることが必要です。 売却物件の買い主の立場からすると、売り主が約束を破り猶予期間を過ぎても物件を引き渡さないというリスクも考えられます。 そのため、売却物件の買い主にとって引き渡し猶予特約は応諾しにくい特約といえるのです。

引き渡し猶予特約を利用したい場合、たとえば買い替え特約を締結した購入物件の契約があると望ましいといえます。 買い替え特約付きの購入物件があれば、売却物件の引き渡し後、すぐに売り主が引っ越す可能性が高いことが客観的に証明できるため、買い主としても引き渡し猶予特約を応諾しやすくなります。
よって、引き渡し猶予特約は単体で利用するのではなく、買い替え特約とセットで利用することがコツです。

先行入居とは、「購入物件」で締結する特約です。
簡単にいうと、「購入物件の引き渡しの前に先行して購入物件に入居させてもらう」という特約になります。

前節の引き渡し猶予とは逆で、購入物件の引き渡しを受ける前に購入物件に数日間泊めてもらうというイメージです。

たとえば、引越しを7月1日、売却の引き渡し日を7月2日、購入の引き渡し日を7月3日とすることで、引越しを1回で済ますことができます。 先行入居も売却物件の引き渡し日が先になるため、あくまでも売り先行です。 先行入居も購入物件の売り主の了解が必要となるため、常に利用できるとは限りません。

まだ代金を支払っていない人に物件を引き渡してしまうわけですから、購入物件の売り主にはリスクがあります。 先行入居は概念上考えられるテクニックではあるものの、売り主の了解を得られないケースも多いです。

引越しを1回で済ませる方法として、引き渡し猶予特約付きの買取を利用するという方法もあります。全ての買取で適用できるわけではありませんが、近年はオプションで引き渡し猶予を認めてくれる不動産会社が増えてきています。

買取を行う不動産会社は自分で住むわけではなく、あくまで転売を目的とした仕入れとして購入するため、数日間程度の引き渡しの遅れは許容範囲とすることがよくあります。 そのため、一般の買い主と比べると、買取会社の方が引き渡し猶予を遥かに応諾してもらいやすいのです。

買取会社はサービス内容をホームページで公開していることが多いため、少し頑張って調べてみると引き渡し猶予特約付きの買取会社を見つけることができます。 引き渡し猶予特約付きの買取の効果は、「第4章3　引き渡し猶予特約」で解説した引き渡し猶予特約と同じです。

たとえば、売却の決済日を7月1日、引越し日を7月2日、売却の引き渡し日を7月3日とすれば、引越しを1回で済ませることができます。

ただし、買取は売却価格が安くなってしまうという点がデメリットです。 買取の相場は仲介で売るときの7～9割程度の価格となってしまうため、場合によっては住宅ローン残債を返済できなくなってしまうことも考えられます。

引き渡し猶予特約付きの買取は日程調整方法としては簡単ですが、価格面での損が大きいことは認識しておくことが必要です。

リースバックとは、リースバック会社に家を売却し、その後、リースバック会社に家賃を支払うことで今の家に住み続けられる売却方法のことです。 リースバックも、引越しを1回で済ませる方法の一つといえます。

引き渡し猶予と異なる点は、リースバックは売却後に家賃が発生するという点です。 また、引き渡し猶予が数日間しか猶予できないのに対し、リースバックであれば長期間今の家に住むことができる点も異なります。

引き渡し猶予の猶予期間は、常識的に1週間程度でした。

たとえば購入物件の引き渡しが数ヶ月後となってしまうケースでは、引き渡し猶予は使いにくくなります。 そのため、引き渡し猶予の常識的な期間内では対応できない場合には、リースバックが有効です。

リースバックの売却価格の相場は、買取で売却するのと同程度となります。
ただし、年間家賃は買取価格の10％前後で決まることから、家賃が結構高くなってしまうことが特徴です。 家賃を考慮すると、経済的には買取の引き渡し猶予を使った方が有利となります。

リースバックは売却価格も安く、かつ、賃料も高いことから、住み替えの日程調整として使うにはメリットがほとんどありません。
よって、そもそも購入物件の引き渡しが数ヶ月後となってしまう場合には、単純に仮住まいを選択した方が経済的なことも多いです。

種類別住み替え方法について解説します。

建売住宅とは、竣工した状態で購入できる新築の戸建て住宅のことです。
建売住宅は売り主が不動産会社であることが多いため、比較的柔軟な対応をしてくれます。

売り主が不動産会社の場合、下取契約型の買い替え特約を行ってくれるケースがあります。
下取契約型の買い替え特約とは、購入する建売住宅では買い替え特約を締結し、住み替えの売却物件は建売住宅の売り主である不動産会社が買取保証を行うサービスのことです。

買取保証とは、一定期間仲介で売却を行い期日までに売れなかったら仲介をした不動産会社が買い取るという売却方法になります。
仲介をする不動産会社は建売住宅の売り主であることから、期日までなんとか売却しようとします。 住み替える売り主は仲介で売ってもらえるため、高く売ってもらえることがメリットです。（ただし、期日まで売れずに買取になってしまうと、売却価格は安くなります。）

買い替え特約は締結できていますので、引越しに関しては売却物件で引き渡し猶予特約を結ぶことができれば1回で済ませることができます。
全ての建売住宅でできるとは限りませんが、建売住宅を購入する場合は、売り主に下取契約型の買い替え特約を利用できないか確認してみることをおすすめします。

注文住宅とは、自由に設計して建てる新築の戸建て住宅のことです。
注文住宅の場合、引越しを1回で調整するには住み替えの売却物件において買い主に引き渡し猶予を打診してみるのも一つです。

注文住宅は、竣工したら引っ越しができることを客観的に明らかにしやすいため、買い主に引き渡し猶予の了承を比較的得やすい傾向はあります。

新築マンションは、引き渡しよりもかなり前に売買契約を締結していることが一般的です。
そのため、新築マンションへの住み替えでは、マンションの売買契約を締結してから引き渡しを受けるまでの間に売却物件を売る時間は十分にあります。

新築マンションの場合、引越しを1回で調整するには売却物件で引き渡し猶予特約を付けることが効果的です。
新築マンションへの住み替えは、売却物件を売る時点ですでに新築マンションの売買契約を締結していることが多いため、買い主に引き渡し猶予の了承を比較的得やすいといえます。

個人が売り主となる中古住宅へ住み替える場合、引越しを1回で済ませることはハードルが高いです。個人売り主の中古住宅では、まず購入物件において買い替え特約が締結できないことが多いといえます。 理由としては、買い替え特約を締結すると売り主の立場が不安定になってしまうからです。

買い替え特約が締結できないと、売却物件で引き渡し猶予特約が締結しにくくなります。 よって、個人売り主の中古住宅へ住み替える場合は、引越しを1回で調整することが難しくなります。 ただし、相手が個人の場合、中には気前が良い売り主がいることがある点も特徴です。

売り主が気前の良い人の場合、買い替え特約や先行入居を認めてくれるケースもあります。 場合によっては引越しを1回で済ますことができることもあるため、一応、先行入居を打診してみることをおすすめします。

中古住宅の中には、不動産会社が売り主の物件もあります。
いわゆる、「業者売り主」と呼ばれる物件です。

業者売り主かどうかは、物件広告において「取引態様（とりひきたいよう）」と呼ばれる部分を見れば判断ができます。
取引態様とは、物件広告を掲出している不動産会社の立場を表すものとなります。 取引態様で「売り主」と記されていれば、業者売り主の物件です。 「媒介」と記載されていれば、仲介の物件ですので売り主が個人などの不動産会社以外の主体になります。

業者売り主の物件は、売り主の不動産会社が下取契約型の買い替え特約を行ってくれることがあります。 購入したい家が業者売り主の物件の場合には、売り主の不動産会社に引越しを1回で済ませる方法を相談してみることをおすすめします。

住み替えでは、住宅ローンの扱いが気になるところです。
住み替えで利用できる住宅ローンにはどのようなものがあるのでしょうか。
この章では、住み替えで利用する可能性のある住宅ローンを紹介します。

住み替えローンとは、売却物件で返済しきれないローンがある場合、残った残債を購入物件で組むローンに上乗せして借りることができるローンのことです。売却物件の売却価格で、住宅ローンを一括返済できない場合に利用するローンとなります。

住み替えローンは購入物件で組むローンであることから、購入物件の引き渡し時にローンが実行される点が特徴です。

一方で、売却物件の住宅ローンは売却物件の引き渡し時に返済しなければなりません。 売却代金で住宅ローンを返済できない場合には、住み替えローンを使って売却物件の住宅ローンを返済することになります。

住み替えローンの実行日は購入物件の引き渡し日である一方で、住み替えローンが必要となる日は売却物件の引き渡し日でもあることから、住み替えローンを利用するには売却物件と購入物件の引き渡し日を同日にすることが必要です。

売却物件と購入物件の引き渡し日を同日にするには、購入物件で買い替え特約を締結し、売却物件の引き渡し日を購入物件の引き渡し日に調整することになります。 つまり、住み替えローンを利用する際は、買い替え特約もセットで利用することが多いです。

また、住み替えローンは購入物件の担保価値以上の融資を受けることから、審査が厳しい点も特徴となります。 必ずしも全ての人が利用できるわけではないため、事前に住み替えローンを扱っている金融機関に相談することが適切です。

ダブルローンとは、同時に2つのローンが組める住宅ローンのことです。

住宅ローンは原則として1人1本のローンしか組めませんが、ダブルローンを使えば例外的に同時に2本のローンを組むことができます。 ダブルローンを利用できれば先行して物件を購入できるため、買い先行が可能となり、引越しも1回で済みます。

ただし、ダブルローンを組むには、既存の住宅ローンも含めて返済比率が金融機関の指定する枠内で収まっていることが必要です。

たとえば金融機関が設定している返済比率の上限が30％となっている場合、すでに組んでいる住宅ローンの返済比率が20％に達していると、10％分しか組めないことになります。 ダブルローンでは、わずかな金額しか借りることができず、購入物件が買えないことも多いです。 また、取り扱っている銀行が少ない点も特徴となります。

既存の住宅ローンの返済比率が低く返済に余裕がある場合には、ダブルローンを検討してみても良いかもしれません。

住み替えでは、売却と購入で費用が生じます。
この章では、住み替えに要する費用について解説します。

売却では下表のような費用が生じます。

※復興特別所得税は2037年12月31日まで

出典：
国土交通省 「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」
国税庁 「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」
法務局 「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」
日本司法書士連合会 「報酬アンケート結果一覧」

購入では下表のような費用が生じます。

出典：
国土交通省 「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」
国税庁 「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」
法務局 「○登録免許税の計算」
総務省 「不動産取得税」

住み替えでは、売却物件で譲渡所得と呼ばれる売却益が生じると所得税および住民税、復興特別所得税の税金が発生します。
所得税および住民税、復興特別所得税を合わせて、譲渡所得税と呼ばれることもあります。

譲渡所得の求め方は以下の通りです。

譲渡価額は、売却物件の売却価額のことです。

取得費は、売却物件を購入したときの昔の価格になります。 ただし、土地はそのまま取得費になりますが、建物は購入額から減価償却費を控除した価額が取得費です。

減価償却費とは、一定の算式で計算される会計上の費用を指します。
譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費などの売却に直接要した費用のことです。 譲渡所得がマイナスとなる場合（譲渡損失という）は、税金は生じません。

築年数の古い住宅を売る場合、譲渡所得がマイナスとなり税金が生じないことも多いです。 税金に関しては、まずは譲渡所得を計算することがポイントとなります。 譲渡所得がプラスとなった場合（譲渡益という）、税金は譲渡所得に税率を乗じて求めます。

税率は、長期譲渡所得と短期譲渡所得の2種類が存在します。長期譲渡所得は売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときの譲渡所得、短期譲渡所得は売却する年の1月1日時点において所有期間が5年以下のときの譲渡所得のことです。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は下表のようになります。

※復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1％を乗じます。

マイホームの売却では、なるべく税金が生じないように政策的な配慮がなされています。 ここでは、マイホームの住み替えで利用できる税金の特例を紹介します。

なお、本章で紹介する特例を利用する場合には、売却の翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告をすることが必要です。

譲渡所得が生じた場合、最もよく利用されるのが「3000万円特別控除」と呼ばれる節税特例です。3000万円特別控除とは、以下の様に譲渡所得から3,000万円を控除できる特例になります。

マイホームの譲渡所得は3,000万円を超すようなことは滅多にないため、多くの物件は3000万円特別控除を利用すると譲渡所得がゼロ円（マイナスの場合もゼロ円となる）になります。
譲渡所得がゼロ円になれば、税金もゼロ円になるということです。

一方で、規模の大きな物件や都市部の金額が高い物件では、3000万円特別控除を適用しても希に譲渡所得がプラスになることもあります。 そのようなケースにおいて、マイホームの所有期間が10年超の場合には軽減税率の特例が利用できます。

軽減税率の特例とは、長期譲渡所得よりも低い税率が適用できるという特例です。 軽減税率の特例の税率は下表のようになります。

※復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1％を乗じます。

軽減税率の特例は、3000万円特別控除と併用してセットで利用できる点が特徴です。

譲渡益が出た場合、2023年12月31日までに一定の要件を満たす買い替えを行うと「特定の居住用財産の買換え特例」と呼ばれる特例を利用できます。特定の居住用財産の買換え特例とは、売却物件よりも購入物件の価格が高いときは税金が繰り延べられるという特例です。

繰り延べとは、先送りという意味になります。 将来、購入物件を再び売却するような場合、遡って税金が生じるという意味です。

今回の売却で税金がかからないというだけであり、税金を節税できる3000万円特別控除とは効果が異なります。 マイホームの売却では、3000万円特別控除を使うと税金がゼロ円になることが多いことから、特定の居住用財産の買換え特例はあまり使用されません。 まずは3000万円特別控除を優先的に検討することが、順番としては適切です。

なお、住み替えの購入物件において住宅ローン控除を利用する場合、3000万円特別控除と軽減税率、特定の居住用財産の買換え特例の3つの特例は同時に併用できないことになっています。 売却物件で節税特例を使うか、購入物件で節税特例（住宅ローン控除）を使うかは、いずれか有利な方を選択することになります。

譲渡損失の買い替え特例とは、損益通算によって税金の還付を受けることができる特例です。
売却物件で譲渡損失が出た場合、一定の要件を満たすと「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」（以下、「譲渡損失の買い替え特例」と略）を利用することができます。

損益通算とはプラスの所得とマイナスの所得を合算する確定申告上の手続きのことを指します。 たとえば給与所得が600万円の人が▲1,000万円の譲渡損失を発生させた場合、その年の所得は損益通算によって▲400万円とすることができます。

会社は600万円の所得を前提にあらかじめ税金を源泉徴収していますので、確定申告をすることで会社が支払っていた税金を取り戻せるという特例になります。

さらに、初年度で控除しきれなかった損失は、翌年以後3年間にわたり、給与所得などから控除することも可能です。 譲渡損失の買い替え特例は適用要件が細かいため、利用する際は要件を十分に確認するようにしてください。

以上、住み替えの流れについて解説してきました。
住み替えの流れには「売り先行」と「買い先行」の2種類があります。

売却は、売れるまでの期間が調整しにくい点が特徴です。
購入は、納得のいく物件を購入するために下調べをする期間がある程度必要となります。

住み替えタイミングの調整方法としては、「つなぎ融資」や「買い替え特約」、「引き渡し猶予特約」などがありました。 タイミングの調整方法は、購入する物件によって適切なものを選ぶことが望ましいです。

住み替えで利用する可能性のある住宅ローンとしては、「住み替えローン」や「ダブルローン」が考えられます。 住み替えでは、一定の要件を満たすと税金の特例を利用することができます。

住み替えの全体像が理解できたら、早々に準備に取り掛かることをおすすめします。
これから住み替えを検討されている方は、下記よりお気軽にご相談ください。

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