マンションを5年以内に売却すると税金が高くなる理由とは？税金の計算方法と早期売却のメリット・デメリット

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マンションに限らず不動産は、取得後5年以内で売却すると高い税金が課せられます。
マンション売却では、主に「登録免許税」「印紙税」「譲渡所得税」の3つの税金が発生します。このうち、登録免許税と印紙税は必ずかかる税金であり、所有期間に応じて税額が変わることはありません。

一方、マンション売却時の利益に対して課せられる譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間が「5年以下」か「5年超」かによって大きく異なります。5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超えると「長期譲渡所得」に区分され、短期譲渡所得の税率は”長期譲渡所得の税率のおよそ2倍”になるのです。

高額な買い物である不動産は、基本的に長期的に所有することが前提として販売されるものです。通常、マンションなどの居住用不動産を”住む目的”で購入したのであれば、5年以内で売却するケースはそう多くないでしょう。

しかし、5年という短期で売却する理由として考えらえるのが「投機目的（転売）」です。
もちろん、投機目的として不動産を売買することが違法ではありませんが、投機のための短期間売買が増えると、市場への悪影響や物件の買い占めなどにより、住む目的で不動産を購入したい人に悪影響が出る恐れがあります。
そのため短期間での不動産売買を抑制するために、5年以内の税率を高くしているのです。

また、5年以内に売却した場合は、譲渡所得税を節税できる控除のうち、いくつかの特例の適用条件を満たせません。
控除を適用しにくくなることで節税が難しく、税金も高くなってしまう要因となるのです。
詳しくは、後述の「取得後5年以内の売却で利用できる特例とできない特例」でも解説します。

ここでは、譲渡所得税の計算方法についてみていきましょう。

譲渡所得税は、マンション売却時に得た利益（譲渡所得）に税率を乗じて算出します。
譲渡所得は、大まかに「売却した価格から購入した価格を引いた際のプラス部分」と考えるとよいでしょう。
具体的な計算方法は、下記の通りです。

取得費とは、マンションを購入した際にかかった費用です。マンションの購入額だけでなく、不動産会社への仲介手数料や印紙税なども含まれます。なお、取得費からは、経年劣化による資産価値の減少分である「減価償却」を差し引かないといけない点は注意しましょう。

一方、譲渡費用は売却にかかった費用のことで、仲介手数料などが含まれます。マンションの売却額からこれらの費用を差し引いて、さらに特別控除を差し引いた額が課税対象の譲渡所得となります。
詳細については下記のホームページをご確認ください。

国税庁 「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」
東京都主税局 「個人住民税」

譲渡所得税は、課税譲渡所得に譲渡所得税の税率を乗ずることで算出できます。
譲渡所得税の税率は、所有期間5年を基準に以下のように異なります。

※復興特別所得税は2011年の東日本大震災に対する復興財源として設けられたもので、2013年から2037年までの間に課される特別措置となっています。

上記の通り、短期譲渡所得は長期譲渡所得の約2倍の税率です。
例えば、課税譲渡所得が3,000万円の場合、それぞれの譲渡所得税は下記のようになります。

このように所有期間によって税額が大きく異なってくるので、注意しましょう。

所有期間を算定する際の基準日は、売却した年の1月1日となります。仮に、2024年4月1日に売却した場合、所有期間は2024年1月1日時点で判断されます。
このように、所有権を取得した日から売却した日が所有期間とならない点には注意が必要です。

例えば、2019年5月1日に購入したマンションを2024年5月2日に売却した場合を考えてみましょう。
単純な所有期間は5年を超えていますが、基準日である2024年1月1日時点では5年経過していません。そのため、この場合は短期譲渡所得が適用されるのです。

ここまで、5年以内に売却すると税金が高くなるというマイナス面をお伝えしてきましたが、転勤や住み替えなど、投機目的以外でも5年で売却するケースもあるでしょう。
ここでは、新築マンションを5年以内に売却するメリットについて解説します。

具体的には、以下のようなものです。

マンションの売却額は、築年数が浅いほど高値になる傾向にあります。
東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）」によると、マンションの築年数別の平均売却価格は下記の通りです。

画像出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構 REINS TOWER

上記表の通り、築5年以内のマンションの売却価格が最も高いことが分かります。このように、築年数の浅い物件は市場価値が高いため、高値での売却が期待できるでしょう。

築年数の浅い物件は、最新の設備が搭載されており、築年数が古い物件よりも状態が良い傾向にあるため、比較的人気が高いです。さらに、築5年以内でマンションを売りに出すケースは少なく、流通量が多くない点も売却のしやすさにつながります。
築年数の古いマンションと比べ、売り出して長期間売却できないという状況にはなりにくいため、短期間での売却を目指しやすいでしょう。

近年のマンション売却相場は上昇傾向にあります。
下記表は、国土交通省の不動産価格指数の過去5年間の推移となります。

出典：国土交通省 「不動産価格指数」

不動産価格指数とは、不動産の価格動向を大きく捉えるのに用いられる指標です。
具体的には、2010年の平均不動産価格を100としたときの”各年月の不動産の価値”を指数化したもので、各年月間の不動産価格動向を比較しやすくなっています。

なお、マンション売却相場は2010年から上昇傾向を続けており、上記表の通り2019年から現在までも上昇傾向にあります。とくに首都圏を中心にマンション価格が高騰しているため、築5年以内の売却でも購入時よりも高値で売却できる可能性があります。

ただし、マンション市場がいつまで上昇を続けるかを正確に予測することはできません。
今後の値上がりを期待して売却を控えていると、築年数が経過するだけでなく、市場がマイナスに動く可能性も十分にあり得ます。そのため、マンション売却を検討しているなら、上昇傾向のある今が売却のタイミングと言えます。

築5年以内にマンションを売却すると、税金が高いなどのデメリットもあるので慎重に判断することが大切です。
ここでは、デメリットとして下記の3つを解説します。

新築プレミアムとは、新築物件が持っている特有の価値のことです。
具体的には、”新築時の価格”と”新築でなくなった直後の価格”の差のことを指します。

新築物件とは、築1年未満で誰も居住したことのない物件のことで、築2年以降は新築に該当せず、さらに築1年未満であっても誰かが一度でも居住すれば新築にはなりません。

市場価格で金額が決まる中古マンションに対して、新築マンションは建設会社がかけたコストや広告費なども考慮されて価格が決まってくるため、市場価格と大きく乖離することがあります。相場より高値でも買い手がつく理由は、「新築である」「これまで誰も住んでいない」という付加価値です。
新築マンションを購入する際には、その付加価値が上乗せされた価格で購入することになるため、この価格のことを新築プレミアムと呼ぶと考えるとよいでしょう。

一方、売却時は、たとえ築5年以下であっても新築ではなく中古扱いになるため、新築と比べると価格が落ちやすくなります。新築で購入し築5年以内で売却すると、年数が経過したことによる建物の劣化分を考慮した価格になるのに加え、新築プレミアムの分の価格が落ちやすく、損する可能性もあるのです。

「譲渡所得の税率」で解説したように、所有期間5年以内のマンション売却にかかる譲渡所得税は、所有期間5年以内で売却すると5年を超えて売却する場合に比べ、約2倍の税率で課税されます。
築５年以内のマンションは、売却利益も高額になりやすいため、税金の負担が大きくなることに注意が必要です。

築浅マンションは、売りに出されるケースが少ないため、相場を把握しにくい点にも注意が必要です。
大まかな相場が分からないまま売却計画を立ててしまうと、ローンの返済や新居購入の資金計画が大きく崩れる恐れがあります。相場が把握しにくいとはいえ、売却を検討する場合はできるだけ適切な相場を把握できるようにしましょう。

マンションの相場を把握する方法には、以下のような方法があります。

クラモアの「マンション相場情報ページ」では、市区町村と駅ごとのマンション平均売却価格や、現在までの価格推移を調べられることはもちろん、マンション名でも調べることができ、マンションごとの売却価格相場、過去の販売履歴を調べることができます。
個人情報の入力も不要なので、まずは相場チェックから気軽に始めてみてください。

また、より詳しい売却価格相場を知りたいなら、クラモアの不動産売却無料査定がおすすめです。
査定は60秒ほどの簡単な入力ですぐにできるので、まずは一度査定してみてはいかがでしょうか。

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ここでは、マンションを５年以内に売却した場合に利用できる特例と利用できない特例を見ていきましょう。

以下の特例は、所有期間5年以内のマンションであっても適用されるので利用できます。

3,000万円特別控除の特例とは、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。
例えば、マンション購入費用が2,000万円で、売却時の譲渡所得が4,500万円の場合、この特例を適用すれば、2,500万円が譲渡所得税の対象となります。
また、譲渡所得が3,000万円以下であれば、この特例を適用することで譲渡所得が課税されなくなるので、大きな節税が期待できます。

3,000万円特別控除の特例が適用となるには、マイホーム（居住用財産）でなければならない等のいくつかの条件はありますが、所有期間についての条件はありません。築5年以内の売却であっても適用できるので、その他の条件をチェックしておくようにしましょう。
詳細要件に関しては、以下の国税庁のホームページをご参照ください。

国税庁 「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

築5年以内のマンションを売却して、新たにローンを組んで新居を購入した際に利用できるのが住宅ローン控除の特例です。
住宅ローン控除の特例とは、住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合、一定額を所得税から控除できる制度のことを言います。購入する住宅の性能などにもよりますが、「年末時点のローン残高×0.7%」を最長13年間控除できます。

ただし、住宅ローン控除は、3,000万円特別控除との併用ができないため注意が必要です。 所有期間5年のマンションを売却して新しくマイホームを購入する場合は、どちらの控除を適用したほうが税負担を抑えられるかをシミュレーションしたうえで、利用する控除を選ぶことが大切です。

所有期間5年以内のマンションを売却する場合、以下の特例は利用できないので注意しましょう。

買い替え特例とは、マイホームの買い替え時に利用できる特例です。
この特例では、今のマイホームを売却して新居を購入した場合、売却の譲渡所得税を将来に繰り延べることができます。
しかし、所有期間が10年を超える物件を売却した場合にのみ適用されるため、所有期間が5年以内のマンションを売却した場合は適用できません。

※現在のところ、本特例は令和5年12月31日までに売却した不動産が対象となっています。今後、延長があるかどうかは定かではありませんが、これから売却する不動産には適用できない可能性がある点には、注意が必要です。

マンションの売却は必ずしも希望通りの価格で売れるわけではありません。しかし、ちょっとしたコツをつかんでおくだけでも売却のしやすさは変わってくるものです。
住んで5年以内のマンションを売るコツは以下の通りです。

築浅の物件は、築年数が1年経過するだけでも価格が大きく落ちることがあります。
そのため、築浅の物件を5年間所有して売却する場合は、できるだけ早めに売却をスタートすることが大切です。

また、売却しやすい時期を考慮しておくこともポイントのひとつです。
4月は新生活のためにマンションを購入する人が増えるため、2～3月は需要が増える傾向があり、売却しやすい時期といえます。次いで、人事異動による転勤が多く行われる時期である9～10月と言われています。
こういった時期に売却を進められるように、売却スケジュールを立てていくとよいでしょう。

不動産売却には3ヶ月～半年ほどの時間がかかります。
例えば、3月の売却を目標とするなら、2月に内覧・1月には売却活動をスタートしておかなければなりません。
このように、売却時期から逆算して余裕を持ったスケジュールを立てるようにしましょう。

住んで5年以内で売却する場合、買い手から「新しい物件なのになぜ売りに出すのか？」と疑問を持たれることがあります。
買い手を安心させるためにも、「急な転勤」や「子どもの進学」、「離婚」など、具体的な理由をきちんと伝えることが大切です。プライベートを細かく説明する必要はありませんが、売却に納得できる理由を伝えることにより、売却もしやすくなります。

また、物件に不具合がある場合は、買主に対して正直に伝えることが大切です。
物件の不具合を伝えずに売却すると、後々契約不適合責任を問われて損害賠償請求などを受ける恐れがあります。
売却活動をスムーズに進めるためにも、売却の理由や不具合などは、事前に不動産会社に伝えておくとよいでしょう。

築浅物件の場合、買い手は状態の良い物件をイメージしている可能性が高いです。
内覧時に室内の印象が少しでも悪いと、買い手の購入意欲が大きく下がる恐れがあるため、室内の徹底的な清掃や整理整頓を行って、買い手にきれいな印象を与えられるようにしましょう。
築年数が浅くても、水回りなど一部だけでもハウスクリーニングしておくことでより印象アップを狙いやすくなります。

不動産会社と言っても得意不得意が異なるため、マンション売却に強い不動産会社を選ぶことが大切です。
不動産会社を選ぶ際には、以下のようなポイントを押さえておくと良いでしょう。

不動産会社を選ぶ際には査定額だけで選びがちですが、総合的に判断することが大切です。
さまざまな面から判断することで、あなたにぴったりの不動産会社を選べるでしょう。

所有期間5年以下で売却すると、譲渡所得税の税率が高く適用できる控除も限定されるので税負担が大きくなりがちです。所有期間が5年を超えれば税負担を大きく軽減できる可能性もあるので、6年目まで待つという選択もあります。

ただし、築浅の物件では築年数が「5年以下」と「10年以下」では売却額も大きく変わってくるので、税負担を軽減できても売却額が下がってしまう恐れがあります。5年前後で売却を検討している場合は、不動産会社と相談しながら最適な売却計画を立てられるようにしましょう。

また、売却か貸出（かしだし）か迷っている場合は、今ご覧になっているサイト「クラモア」のダブル査定がおすすめです。
今は売却せずに、一旦賃貸に出して数年後に売却するというプランも立てやすくなるため、売却・賃料査定を受けてみるとよいでしょう。

ここまで、5年以内でマンションを売却する際の税金や注意点・メリット・デメリットについてお伝えしてきました。
短期譲渡（所有期間5年以下）の税率は、長期譲渡（所有期間5年以上）に比べて高く、適用できる控除の特例も限られてくるので、税負担が大きくなる可能性があります。また、築浅のマンションを売却する際は、できるだけ早めに売却活動を始めることが重要なので、まずは査定を受けてみることからスタートするとよいでしょう。

これから不動産の売却を検討されている方は、下記よりお気軽にご相談ください。
 

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