【2024年最新】マンション売却のベストタイミングはいつ？売値相場の推移や今後の予測

※2023/4/1～2024/3/31お客様アンケート集計結果

国土交通省の不動産価格指数によると、マンション価格は2013年から右肩上がりに上昇しています。
戸建てに比べてマンションの上昇率は大きく、戸建住宅が2023年に下降を見せているのに対し、マンションは上昇し続けていることが分かります。

画像出典：国土交通省 「不動産価格指数（令和5年7月・令和5年第2四半期分）を公表」

以下では、マンション売却相場を「新築マンション」「中古マンション」別にみていきましょう。

不動産経済研究所が2024年6月に発表した「首都圏新築分譲マンション市場動向2024年5月度」によると、新築マンション価格は以下の通りです。

出典： 「㈱不動産経済研究所」

首都圏全体の平均価格は7,486万円であり、前年と比べ価格は7.2%減少しています。 特に、東京23区で大幅な減少が見られますが、これは2023年のマンション価格が急激に上がったことが要因と考えられます。
2019年以降の価格推移は以下の通りです。

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出典： 「㈱不動産経済研究所」

マンションの平均価格は首都圏全体で上昇傾向にあり、特に東京23区で急激な上昇が見られます。

2023年に東京23区のマンション価格が急激に高騰した理由は、インフレ・円安が大きな要因と考えられます。
これにより、23区内でマンション購入を検討していた層が購入を断念し、購入希望エリアを広げる世帯が増加しました。
その影響により、2024年は東京23区以外のエリアのマンションでも幅広く需要が高まり、東京都下の高騰が起きたと考えられるでしょう。

次に、中古マンションの価格をみていきましょう。
東日本不動産流通機構が2024年5月に発表した中古マンション価格は以下の通りです。

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構 REINS TOWER

地方に比べて首都圏は価格が高い傾向にありますが、なかでも東京都は飛びぬけて高いことが分かります。
中古マンション市場は新築マンション市場の影響を大きく受けるため、都心の新築マンション市場の拡大により、中古マンション市場も上昇しています。 都心の価格が上がることにより、都心を避けた周辺エリアで中古マンション購入を検討する人も少なくありません。 都心に通勤する層から人気の高い千葉県・埼玉県・神奈川県も、人気沿線エリアなどを中心に価格が上昇傾向にあることが分かります。

また、価格では東京に及ばないものの、大阪府・福岡県も上昇率が高いです。 特に大阪は、2025年の大阪万博に向けてマンション需要が今後高まることが予測されているため、さらなる上昇が見込まれています。

マンション売却を検討しているなら、売却相場を把握することが大切です。 ある程度自分のマンションの相場価格を理解しておくと、査定額が高いのか安いのかを判断しやすくなるためです。
ここでは、マンション売却相場を調べる方法として、以下の4つを解説します。

売却相場を調べる場合は、実際の取引価格・成約価格を調べることができる、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」を活用しましょう。 近隣の類似物件を検索し、自分のマンションの間取りや平米数に似た条件の取引価格を調べることで、おおよその価格を算出できます。

民間調査機構で活用できるのが、不動産流通機構が運営するサイト「レインズ・マーケット・インフォメーション」です。
レインズ・マーケット・インフォメーションでは、不動産情報ライブラリと同様に、過去の取引事例を調べることができます。
検索したい物件の種類・都道府県から検索をスタートし、沿線や最寄駅・価格帯・面積などで細かく検索できるので、一度チェックしてみると良いでしょう。

不動産会社のチラシやポータルサイトから、類似物件の売り出し価格を調べる方法もあります。
ただし、売り出し価格は成約価格と異なる点には、注意が必要です。 売り出し価格は「売却をスタートする際の価格」となり、チラシなどに記載されている価格のことを言います。 それに対し、成約価格とは「実際に取引が成立した価格」です。

マンション売却は、売り出し価格で必ず売れるわけではありません。
売り出し価格でなかなか売れない場合は、値下げが必要となったり、買主から値下げ交渉されたりする可能性も十分あります。 そのため、売り出し価格よりも成約価格が下がるケースも珍しくありません。
そのことを理解したうえで、売り出し価格を決める際の参考として活用してください。

現在ご覧いただいているサイト『クラモア』の「住まいトレンド」であれば、マンション名から簡単に売却相場の確認ができます。 マンション名や地域名から該当するマンションを検索することで、以下のような情報をチェックできます。

マンションの売却相場や取引履歴をピンポイントでチェックできるだけでなく、周辺の相場推移まで分かるので価格の参考になるでしょう。　また、価格相場だけでなく賃料相場も同時にチェックできるため、売却か賃貸かで悩んでいる際の判断材料にもなります。

住まいトレンドは、個人情報不要で簡単に検索できるので、査定よりも気軽に利用できるというメリットもあります。 マンション売却を検討しているなら、まずは住まいトレンドで価格のチェックからスタートしてみてはいかがでしょうか。

納得する価格での売却を実現するには、売値から見たタイミングを考慮することが大切です。 売値からみるタイミングを見誤ると、ベストのタイミングよりも安値になる・なかなか売却できずに値下げしなければならないと言ったことにもなりかねません。
ここでは、売値から見るマンション売却のベストタイミングについて、以下の5つを解説します。

マンション取引が活発な時期であれば、高い需要が見込め、スムーズかつ高値の売却が期待できます。
一般的に、マンション取引が活発になるのは4月の新生活に向けた2～3月頃と言われているため、2～3月頃に合わせて売却を進めることで、高値で売却できる可能性も高くなるでしょう。

2～3月での売却を成功させるためには、余裕をもったスケジュールを組むことが大切です。
例えば、3月に売却するなら1～2月には内覧しておく必要があるため、11～12月頃には不動産会社を決めて売却活動をスタートしておくことをおすすめします。

マンション売却は、売りたいと思ったらすぐに売れるものではありません。 さまざまな手続きや買主探しが必要になるので、一般的には3ヵ月～半年ほど時間がかかると言われています。
売りたい時期に合わせて逆算し、余裕を持ったスケジュールを組むようにしましょう。

マンション価格が上昇しているタイミングは、供給より需要が上回っている状態なので売却のタイミングとして適しています。

価格相場については、新築マンションの価格相場推移をチェックするのもおすすめです。
基本的に新築マンションの価格が上昇すると、比例するように中古マンションの価格も上昇します。 新築マンション価格が高騰することで、予算を抑えるために中古マンションを探す人が増えるため、中古マンションの価格も上昇するのです。
中古マンション市場・新築マンション市場もチェックして、上昇傾向であるなら売却を検討するとよいでしょう。

大規模修繕とは、マンションの維持のために行われる大規模な修繕工事のことです。
大規模修繕では、外壁塗装や共有部の設備の交換などが行われるため、工事の後はマンションの見た目がよくなり、設備なども整っています。 特に築年数の古いマンションは、見た目の悪さから購入を避けられやすくなるので、見た目が良くなっているだけでも、買主に好印象を与えやすくなります。

また、大規模修繕工事後であれば、次の大規模修繕がしばらく行われないということも、買主にとってのメリットとなります。 大規模修繕前の修繕積立金の徴収状況によっては、足りない工事費を一時金として徴収される可能性があったり、工事が始まると、騒音や工事による共有部の制限などがかかったりと、生活する上である程度負担になるからです。 工事直後であれば、しばらくはそれらの心配もないので、安心して暮らしやすくなります。

大規模修繕は10年～15年を目安に行われるのが一般的です。 大規模修繕計画などで実施時期は確認できるので、事前に確認するとよいでしょう。

築年数で見た場合の売却の一つの目安が、築20年です。

マンションは、築年数の経過とともに価格が下がっていきます。
東日本不動産流通機構の「年報マーケットウォッチ（2022年・年度）」による、首都圏マンションの築年数別成約価格は、以下の通りです。

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出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構 REINS TOWER

築5年までの価格を100%とすると、築16年～20年で約20％減少しています。
築20年を超えると減少率はさらに大きくなり、築30年までで約57％、築30年を超えると約67％減少し、元の価格の3分の1ほどになっていることも分かります。 反対に、築10年までなら約7％、築15年までであれば約16％と減少率はそこまで大きくありません。

このように、築20年を超えると価格が大きく下落する可能性が高くなるため、築10～20年を目安に売却を検討することをおすすめします。

ただし、築30年を超えると下落は緩やかになります。 建物の価値がほぼ底をついても、土地の価値は残るので、それ以上減少しにくくなるためです。 築30年を超えている場合は、建物の価値以外の項目も加味しながら、売却のタイミングを計ることが大切です。

所有期間5年は、譲渡所得税の税率が変わる境目です。
マンション売却で利益が出た場合、利益に対して所得税・住民税が課せられます。
利益に対する所得税・住民税は、まとめて「譲渡所得税」と呼ばれ、税率は以下の通りです。

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※復興特別所得税は、令和19年12月31日までかかる税金です。

所有期間5年以下は短期譲渡所得に区分され、5年超の長期譲渡所得の2倍近い税率となります。
例えば、売却利益が1,000万円のとき、短期譲渡所得に区分されると約400万円の税金が発生するのに対し、長期譲渡所得であれば約200万円の税金となるのです。

高額な取引であるマンション売却は、利益によってはかかる税額も高額になります。 取得してから短期間で売却を考えている場合は、所有期間5年を超えるか否かも判断の目安とするとよいでしょう。
ただし、所有期間を計算するうえでは、基準日が「売却した年の1月1日」であることには注意が必要です。
実際の所有期間は5年を超えていても、売却した年の1月1日の時点で5年を超えていないと短期譲渡所得に区分されます。 5年ギリギリで売却を検討している場合は、所有期間を事前に計算したうえで売却時期を考えるようにしましょう。

なお、売却で利益が出ない場合は、譲渡所得税は発生しません。
譲渡所得税には3,000万円特別控除などの各種控除もあり、適用することで所得税が発生しないケースも多いです。 その場合は、所有期間5年の境目を気にせず、他のタイミングで検討しましょう。

※2023/4/1～2024/3/31お客様アンケート集計結果

相場より安値で売却すると、手元の残るお金が減少し、新居の資金計画が狂うなどの不都合が生じかねません。
ここでは、売却相場よりも安く売却しないためのポイントとして、以下の5つを解説します。

マンション売却の過程では、買主から値引き交渉を受けるのが一般的です。
あらかじめ値引きを視野に入れて高めに設定しておくことにより、値引きしても相場価格と大差なく売却できるだけでなく、そのままの価格で売れれば利益を大きくすることも可能です。 値引き交渉では端数切捨てや価格の5%～10%前後の値引きを要求されるのが一般的なので、端数をあえて作っておくことも一つの手と言えます。

ただし、売り出し価格が相場よりも高いと、そもそも買い手が現れない可能性があります。 1ヶ月しても内覧相談が来ないようなら、早めに値下げを検討するようにしましょう。

売却までの期限に余裕がなければ、相場より安値での売却を検討する必要があります。 しかし、買い手に売り急いでいることが伝わると、足元を見られて強気の値引き交渉を持ちかけられる恐れもあるため、注意が必要です。

一般的にマンション売却では、3ヵ月～半年ほどの時間がかかるため、そのことを考慮して余裕を持ったスケジュールを組むようにしましょう。 ただし売却にかかる時間は、物件の種類や状態などによっても大きく異なるため、 近隣の類似物件の成約期間なども参考にしてください。

内覧で汚れなどを指摘されると、そのことを理由に値引きを求められるケースがあります。 内覧前にしっかり清掃することで、汚れを理由にした値引き交渉されにくい状態を作ることができます。

値引きを避けるためだけでなく、内覧前の準備の徹底は、売却するうえでの重要なポイントです。 徹底的な清掃・整理整頓で部屋を綺麗に明るく見せられるようにすれば、内覧時の印象がよくなり売却につながりやすくなります。
反対に、内覧前の準備をおろそかにしていると、値引き交渉を受ける以前の問題になってしまいます。 内覧時の対応で失敗しないように、不動産会社と相談しながら準備を進めることが大切です。

購入希望者から値引き交渉があった場合でも、対応するかは売主の自由です。 とはいえ、あまり欲張ってかたくなに値引きに応じないでいると、買い手から避けられやすくなり、いつまでも売れない事態にもなりかねません。

安易に相手の言い分そのままで値引きに応じてしまうと、別の好条件の買主を逃してしまう・売却しても損失が出る恐れがあるため、 値下げに応じるか否かは慎重に判断する必要があります。 まずは、住宅ローン残債や新居の予算などから「いくらで売らないといけないか」を明確にし、売却額の最低ラインを把握することが大切です。

売り出しても買い手がなかなか現れない場合は、値下げを検討する必要があります。
その場合、少額で値下げを繰り返すより、一度に値下げした方がインパクトを与えることができ効果的です。 しかし、あまり安くしすぎると逆に不安感を与えてしまったり、損をしてしまったりするので、値下げのタイミングや額については、不動産会社に相談しながら決めることをおすすめします。

安値で売らないためには、マンション売却に強く、かつ信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
不動産会社にも、得意・不得意があります。 マンション売却が不得意な場合、査定額が相場よりも低い・広告戦略が適切ではないなどでスムーズに売れない可能性があります。 反対に、マンション売却の実績が豊富な不動産会社であれば、適切な販売活動でスムーズな売却が期待できるでしょう。

不動産会社を選ぶ際には、査定額だけでなく以下のようなポイントも比較することが大切です。
総合的に判断し、信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

マンション売値は、短期間で大きく下がる可能性は低く、今後もゆるやかに上昇することが予測されます。
これまでマンション価格は右肩上がりで上昇を続けています。 不動産経済研究所の「首都圏新築分譲マンション市場動向2023年のまとめ」によると、首都圏の新築分譲マンションの価格推移は以下の通りです。

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出典： 「㈱不動産経済研究所」

新型コロナウイルス感染症の影響や、オリンピック後の不況・生産緑地解放問題などにより価格の下落が予測されていましたが、実際には価格が大きく下がることはなく上昇を続けています。 特に、2023年は国内外の経済回復や円安による海外投資家の不動産購入・インフレなどを要因として、マンション価格が急激に上昇している状況です。

とはいえ、急激な上昇は短期間と予測され、それ以降は上昇が緩やかになると予測されています。
上昇要因としては、以下のようなものが挙げられます。

インフレ時はモノの値段が上がるのをうけ、不動産価格も上昇します。 また、建築資材や人件費が今後も上がることが予測され、新築価格の上昇・中古価格の上昇につながると考えられます。
引き続き円安となれば、海外投資家の不動産購入への関心も続くでしょう。
しかし、以下のような価格のマイナス要因も存在します。

2022年12月に日銀の利上げが公表され、さらには2024年3月にマイナス金利政策の解除も行われています。
これにより、住宅ローンの金利が上昇する可能性も出てきています。
実際、固定金利は2024年7月時点でやや微増傾向です。 フラット35を提供している住宅金融支援機構の「フラット35借入金利の推移（最低～最高）」によると、直近の金利は以下のように推移しています。

変動金利は現在でも低い水準を維持していますが、今後の市場金利によってはいつ上昇するかは分かりません。 金利が上昇すると、買い手がローンを組みにくくなることから需要減少につながる恐れがあります。 また、中古マンションの在庫数が増え続けると、将来的には供給過多になり、価格が下落することも考えらえます。

このように、さまざまな要因でマンション価格は変動します。
マンション価格が今後どのようになるかを正確に予測することはできず、今後も上昇する可能性が高いとはいえ、いつ下落に転じるか見通しはつきません。 特に、首都圏と地方では価格の二極化が進んでおり、首都圏は今後も高騰が見込まれる反面、地方では下落に転じるエリアも増えてくることが予測されます。

マンション売却を検討しているなら、見通しの立たない将来まで先延ばしするのではなく、上昇している今が売り時と判断し、少しでも早く動くことが大切です。

ここまで、マンション売値の現状や今後、相場の調べ方から安値で売らないための方法について解説しました。
マンション市場は右肩上がりに上昇し、今後も緩やかな上昇が続くと予測されます。 とはいえ、将来の価格がどうなるかは不透明です。 売却を検討しているなら、早い段階で相場をチェックし売り時を見極めて売却することが大切です。

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