マンションが汚い場合の売却方法とは？売却時のポイントや注意点を解説

一般的に、マンションが汚いと売却しにくくなります。
特に内覧時、共用部分や室内の状態が「汚い」と感じてしまうと、購入意欲は大きくそがれるものです。また、使用状態が悪いと売主に対してもよい印象を抱けず、購入につながりにくくなります。

ただし、マンションの築年数・価格によって“汚れ”の許容範囲は異なります。
基本的に、中古マンションを購入する場合、新築のようにピカピカではないことは承知の上です。築30年以上ならある程度の汚れや傷は許容できても、築10年なのにクロスがボロボロで床や建具が傷だらけ、といった状態だと許容できない可能性があります。
このように、価格が安い・築年数が古いなら汚くても売れる可能性はあり、反対に価格が高い・築年数が浅いと汚さが原因で売れない可能性が高くなります。

マンション購入を検討している人は、基本的に他のマンションと比較している可能性が高いため、同じ価格・同じ築年数であれば少しでもきれいな状態のマンションの方が選ばれやすくなる、ということです。

ここでは、汚いマンションを売却する方法として次の3つを紹介していきます。

それぞれ詳しくみていきましょう。

汚くて売れないマンションであっても、どうしても手放したいと悩んでいる方もいるでしょう。
そのような場合は、無償譲渡という方法があります。
無償譲渡とは、個人や法人に無料でマンションを譲渡する方法です。譲渡先を探す際には、知人などに声をかけるだけでなく、空き家バンクを利用して第三者や不動産会社、民間企業などの法人を探すことも可能です。

無償譲渡であれば、基本的に譲渡する側は売却費用がかからず、譲渡後はマンション維持のための固定資産税や修繕積立金などのコストからも解放されます。ただし、無償で譲渡するので当然ですが、売却金を手にすることはできません。
また、受け取る相手に贈与税が発生するケースもあるので、税負担についてしっかりと確認しておかないとトラブルになる恐れがあるため、注意しましょう。

マンションを売却する方法には、「仲介」と「買取」の2種類があります。

仲介は、不動産会社に買主を探してもらい売却する一般的な売却方法です。一方、買取は不動産会社が直接不動産を買い取ってくれる売却方法のことをいいます。

買取であれば、不動産会社の条件に合意できれば売却に進めるため、短期間での売却が可能です。汚いマンションの買い手を見つけるのは時間がかかるため、短期間で売却したい場合は、買取がおすすめといえるでしょう。

また、不動産会社は、買い取り後にリフォーム・リノベーションして再販するため、マンション内部の状態はあまり大きな問題になりません。事前にリフォームやリノベーションも必要ないため、売却に費用や手間をかけなくて済むというメリットがあります。

一方、仲介よりも安値での売却になる点がデメリットで、一般的には売却相場の7～8割ほどの価格といわれています。特に、状態が悪くリフォーム費用が高額になることが予測される物件の場合、より価格が下がる恐れもあるでしょう。
ただし、買取は仲介手数料も不要になるため、リフォーム代や仲介手数料を抑えることで手元に多くのお金を残せる可能性もあります。
安くなってもかまわない・とにかく早く売りたいという場合は、買取が適しているといえるでしょう。

仲介は、不動産会社に買主探しや契約のサポートをしてもらって売却する方法です。
市場で売却するため、買取よりも高値がつく可能性が高いというメリットがあります。ただし、買主が現れないと売買が成立しないため、汚いマンションの場合、なかなか売れない可能性がある点は覚えておきましょう。

しかし、汚いマンションであっても工夫次第で、仲介での売却は可能です。
仲介の場合、内覧時に購入希望者の反応や、直接意見を聞くことができるため、契約まで至らない場合は、理由を突き止めて改善するとよいでしょう。
少しでも高く売りたい・売却の時間に余裕があるなら、まずは仲介での売却からスタートしてみるのがおすすめです。

仲介で汚いマンションを売却する場合、きれいなマンションよりも売りにくいため工夫が必要です。
ここでは、汚いマンションを売却する際のポイントとして、以下の4つを解説します。

汚いマンションを売るためには、徹底的な清掃が欠かせないため、まずは、自分でできる範囲の清掃を行いましょう。
ハウスクリーニング業者に依頼する場合でも、自分である程度きれいにしておくと費用を抑えやすくなります。優先的に掃除すべき箇所については、後ほど詳しく解説するので参考にしてください。

また、できるだけ不要なものを処分することで、室内をスッキリ広く見せることができるため、清掃と同時に不用品の処分も進めていきましょう。

内覧者はエントランスや廊下などの共用部もチェックします。
共有部が汚れていると、マンション全体に対するマイナスイメージが強くなってしまうため、部屋の印象も悪くなる可能性があります。

共有部の清掃は管理組合の仕事ですが、内覧者の印象をよくするため、管理組合に確認して自分でできる範囲は清掃するようにしましょう。自分では手に負えないくらい汚い場合は、管理組合に清掃を依頼することをおすすめします。

ハウスクリーニングであれば、プロが専用の洗剤や道具を使って室内をきれいにしてくれるため、自分で清掃してもきれいにならない汚れは、プロの手を借りることをおすすめします。
部屋全体をクリーニングする費用を捻出することが難しい場合は、部分的な依頼を検討するとよいでしょう。

特に、水回りなど内覧時にチェックされやすい箇所だけでもハウスクリーニングしておくと、効果を得やすくなります。ハウスクリーニングの費用はかかりますが、部屋の汚さを理由にした値下げを回避しやすくなり、結果的に高値で売れる可能性もあります。
以上のように、自分で掃除するなどコストを抑える工夫をしながら、効率よく室内を綺麗にしていきましょう。

不動産会社のチラシやサイトに掲載される写真も、売却する際の重要なポイントです。
写真映りが悪いと、その時点で候補から外されてしまい、問い合わせや内覧につながらない可能性が高いため、室内を綺麗にして明るくみせる、レイアウトを工夫する、写真にも気を遣うなど注意しましょう。

ただし、あえて汚れている部分を隠したり加工したりするのはNGです。写真と実物が異なると、内覧時や購入後にトラブルに発展しかねません。部屋が綺麗に見えるように工夫しつつ、汚れや傷も隠さずに撮影することが大切です。

ここでは、重点的に掃除すべき箇所として以下の7つを解説します。

お風呂やキッチン・トイレといった水回りは、内覧者も念入りにチェックします。特に、女性やファミリー世帯は水回りを気にするので、ピカピカにしておくことをおすすめします。
また、水垢やカビ・ぬめりがないように十分清掃するだけでなく、臭いにも注意が必要です。中でも、トイレは見た目がきれいになっても臭いが取り切れない、というケースも少なくありません。
掃除の際に重曹を使用してみることや、掃除後に換気を徹底する・芳香剤を利用するなど、臭い対策も同時に行いましょう。

玄関は、内覧時に真っ先に目に入る場所であり、第一印象を大きく左右するものです。そのため、玄関が汚いと、部屋全体の印象も悪くなってしまう恐れがあります。たたき部分は砂やホコリをほうきで掃除するだけでなく、雑巾などで磨くなど、きれいに掃除するようにしましょう。
また、不用品は処分し、照明を活用することで、広くて明るい玄関を演出しやすくなります。
玄関部分は、臭いが気になる場所なので、換気や芳香剤の利用など臭い対策も行いましょう。

壁紙がボロボロ・黒ずんでいると部屋全体の印象が暗くなってしまいます。
反対に、壁紙がきれいなだけでもずいぶん部屋の印象が変わってくるものです。壁紙を拭き掃除しても煙草のヤニなどの黄ばみが取れない場合は、張り替えも検討するとよいでしょう。
壁紙は張り替えても費用を抑えやすいので、コストを押さえつつ印象アップの効果を得やすくなります。

窓ガラスが汚れていると、部屋の印象も悪くなります。窓ガラスは、ほこりや排気ガスなどで汚れやすい部分なので、きちんと掃除するようにしましょう。
窓ガラスをピカピカにすることで、日光を取り入れやすくなって部屋が明るくなるため、格段に印象は良くなります。

マンションに入ったときの印象は、マンション全体の印象を左右しやすいため、内覧の際は共用部の玄関ロビーもきれいにしておくことが大切です。
ロビーにゴミが落ちていたりすると、マンションに魅力を感じてもらいにくくなるため、玄関ロビーから室内まで歩いてみて、気になる部分は清掃しておくことをおすすめします。

内覧の際は、集合ポストもチェックされる部分です。
ポストが汚かったり郵便物があふれていたりすると、マンションの管理体制や入居者のマナーにも不信感を持たれてしまう恐れがあるため、汚れなどは掃除しておくようにしましょう。
ただし、他の居室のポストを無断で掃除するとトラブルになる可能性があるため、気になる場合は、管理組合に相談するようにしましょう。

駐車場は、マンションの管理状況や住人のマナーが反映されやすいので、内覧者も注意してチェックするポイントです。
駐車場にゴミが落ちていないか、雑草が生えっぱなしになっていないかなど、できる範囲で良いのできれいに清掃しましょう。

しかし、共用部分の清掃は、他人の所有物をどけて掃除することはできないため、管理組合に相談する必要があります。管理組合もすぐに動いてくれないケースも多いため、駐車場の状態が気になる場合は、早めに相談するようにしましょう。

汚いマンションを売却する際には、以下の注意点を押さえておくことが重要です。

汚いマンションを相場よりも高値で売り出すと、なかなか売れない可能性が高いです。
相場よりも極端に安くする必要はありませんが、そもそも相場を理解していないとどれくらいの価格で売ればいいのか判断もつかないため、事前に自分でも相場を把握しておくことが重要です。
相場を把握するには、以下のような方法があります。

国土交通省の「不動産情報ライブラリー」や「レインズマーケットインフォメーション」で、近隣の過去の取引事例から、自分の所有するマンションのおおよその売却価格を把握することができます。

また、不動産会社のポータルサイトなどから類似物件の売り出し価格をチェックするのも一つの方法です。類似物件の情報を見る際は、写真などで室内の状態を確認するようにしましょう。自分の所有するマンションと比較すると、室内の状態がどうなのか客観的に判断しやすくなります。

今ご覧いただいているサイト「クラモア」の“住まいトレンド”であれば、マンション名だけで相場や過去の取引事例、エリアの相場などを簡単に調べることができます。
登録不要で簡単に検索できるので、まずは一度、ご自身のマンションの相場をチェックしてみてください。

汚いマンションの場合、売却前にリフォームを検討する方も多いでしょう。
しかし、中古マンションの購入を検討している方の中には、価格を抑えて購入し、自分の好みに合わせてリフォーム・リノベーションしたいと考えている方もいるため、リフォームするかどうかは慎重に判断する必要があります。
仮に、リフォームするにしても、トレンドなどを押さえてリフォームしないと買い手から避けられる恐れがあります。

また、基本的にリフォームしたからといって、その費用を売却額に上乗せできるわけではない点には注意しておきましょう。例えば、リフォーム前の査定額が3,000万円で、リフォームに300万円かかったとしても、3,300万円で売却できるわけではないのです。
特に、汚いマンションの場合、リフォーム費用が高額になることが予測されるため、売却できても費用を回収できない可能性が高いので注意が必要です。

ただし、配管などの目には見えない不具合については、リフォームしておいた方が購入につながる可能性があります。
配管部分は基本的には内覧時に目視で確認しませんが、リフォームを実施しておくことで「〇月〇日にリフォーム実施」といった情報を伝えることで、物件の信用性も高くなるからです。

しかし、リフォームすべきかの判断は難しいため、まずは不動産会社に室内の状態を見てもらい、アドバイスを受けながら検討することをおすすめします。

マンション売却が成功するかは、不動産会社の力量にも左右されるため、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。特に汚いマンションは売却が難しいため、マンション売却に強い不動産会社を選ぶ必要があります。
信頼できる不動産会社を選ぶ際には、査定額だけでなく以下のようなポイントも押さえることが大切です。

以上のポイントを押さえて、総合的に不動産会社を比較し、信頼できる不動産会社を選ぶことで、汚いマンションでも満足のいく売却を目指しやすくなるでしょう。

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ここまで、汚いマンションの売却方法や売却時の注意点についてお伝えしました。
汚いマンションを売る方法には「無償譲渡」「買取」「仲介」の3種類があるので、自身の目的に合わせて選ぶようにしましょう。売却する際は、内覧の前に室内や共用部をきれいに掃除することや、不動産会社のチラシやホームページなどに載せる部屋の写真もきれいに映るように工夫することなど、買主の印象を良くすることが重要です。

また、不動産会社を選ぶ際は、信頼できる不動産会社を選べるかどうかが重要になってくるので、慎重に選ぶことが大切です。マンションの売却でお悩みの方は、まずは下記よりお気軽にご相談ください。
 

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