賃貸併用住宅のマンションオーナーは最上階に住むべき？メリットとデメリットを解説

この章では、マンションの最上階にオーナーが住むメリットについて解説します。

マンションの最上階は、眺望が良いという点がメリットです。
周辺に高い建物がなければ、遠くまで見渡すことができます。 また、最上階は低層階に比べると日陰になりにくく、部屋の中でも明るい時間が長いです。

マンションの最上階は、設計の自由度が高い点がメリットです。
最上階には上階に部屋がないことから、上階の加重を支えるための壁が必要なく、下階に比べると壁を自由に配置できます。 そのため、最上階は間取りの制約を受けにくく、自由な間取りにしやすいです。

最上階は、フロアセキュリティを設定できる点がメリットとなります。
フロアセキュリティとは、オーナーの住む階にオーナーしかエレベーターを停止させることができないというセキュリティのことです。 最上階にフロアセキュリティを設定すれば、オーナー以外の住人は最上階に来ることはできないため、セキュリティ性を向上させることができます。

マンションの最上階にオーナーが住むデメリットについて解説します。

最上階は、災害時に逃げにくい点がデメリットです。
地震や火事があった場合、最上階の住人は低層階の人よりも逃げ遅れる可能性があります。

さらに災害によって停電が生じた場合、エレベーターが止まるので、全て階段で移動することになります。 また、マンションは水をポンプで上にあげて給水するため、停電時は水も止まります。 水が止まれば、重い水を階段で上がって持っていかなければならなくなるため、停電時は低層階の人よりも暮らしにくいです。

最上階は最も賃料が高くとれる部屋であるため、オーナーが自ら住んでしまうとマンション全体の収益性が落ちる点がデメリットです。
また、1階に比べると最上階の方が空室も発生しにくいことから、最上階にオーナーが住んでしまうと、マンション全体の空室率が高まる可能性もあります。

同じ物件にオーナーが住んでいることに関し、プライバシーの侵害や監視性を感じる入居者も一部存在します。

オーナーが住んでいることを嫌がる入居者はオーナーがどこの階に住んでも嫌がりますが、最上階は目立つことから、とくに敬遠されがちです。 オーナーがいることに対して窮屈に感じる人は、そもそも物件探しの段階で選択しないため、賃貸併用住宅ではない物件と比べると、若干入居者が決まりにくくなる懸念はあるかもしれません。

マンションの1階にオーナーが住むメリットについて解説します。

1階は、専用庭を設けることができる点がメリットです。
専用庭とは、ベランダのように、その部屋の住人だけが使える専用の庭のことを指します。

1階は、階段を使わなくて良い点がメリットです。
災害時には逃げやすく、停電時でも大きな負担は発生しないといえます。

1階は、下階への騒音を気にしなくて良い点がメリットです。
小さなお子さんがいる家庭や、家の中でダンスやトレーニングをしたい人に向いています。

マンションの1階にオーナーが住むデメリットについて解説します。

1階は、泥棒に侵入されやすい点がデメリットです。
人がいるかどうかも外から判別されやすいため、柵を超えられると簡単に窓の前まで侵入されてしまいます。

1階は、湿気がこもりやすい点がデメリットです。
換気を十分に行わないと、布団などにカビが生えてしまうケースがあります。

1階は低い位置にあることから、日照条件が悪い点がデメリットです。
周辺に建物があれば陰になりやすく、日中に明るく過ごせる時間が短くなります。

賃貸併用住宅には、大きく分けて「住宅ローンタイプ」と「マンションタイプ」の2種類があります。
住宅ローンタイプとは、住宅ローンを借りて建てる賃貸併用住宅のことです。
マンションタイプとは、アパートローンを借りて建てる賃貸併用住宅になります。

住宅ローンはアパートローンに比べると金利が低いことから、利息を少なくできるという点に関しては有利です。 ただし住宅ローンタイプを利用するには、一般的に自宅部分の床面積を建物全体の50％以上にすることが必要となっており、設計上の大きな制約があります。

マンションタイプの賃貸併用住宅は、設計の自由度がある点が特徴です。 住宅ローンタイプのように自宅部分の床面積を建物全体の50％以上とする制約がなく、自由に建てられます。

上述した通り、住宅ローンタイプでは、賃貸部分を増やそうとすると連動して自宅部分の面積も増えますが、マンションタイプであれば自宅部分を増やさずに、賃貸部分だけを増やすことができます。

マンションタイプは、建物全体を住宅ローンで組むことはできませんが、自宅部分だけであれば住宅ローンを組むことができます。

自宅部分で住宅ローンを組むには、自宅部分を区分登記することが要件となる場合が一般的です。 区分登記とは、分譲マンションのように一棟の建物を部分的に分け、その部分のみを一つの登記簿で登記することを指します。

自宅以外の部分はアパートローンを組むことになりますが、これは自宅とアパートが分かれている一般的な投資のケースと条件は同じです。 そのため、マンションタイプを選択しても、一般的な投資のケースと比べると金利面はとくに不利ではないといえます。

以上、オーナー邸として最上階・1階を選択するメリット・デメリットについて解説してきました。

オーナー邸を最上階にするメリットには、「眺望が良い」や「設計の自由度が高い」、「フロアセキュリティを設定できる」があります。 デメリットは、「災害時に逃げにくい」や「収益性が落ちる」、「入居者に敬遠される可能性がある」です。

オーナー邸を1階にするメリットには、「専用庭を設けることができる」や「階段を使わなくて良い」、「下階への騒音を気にしなくて良い」があります。 デメリットは、「泥棒に侵入されやすい」や「湿気がこもりやすい」、「日照条件が悪い」です。
マンションタイプの賃貸併用住宅には、「設計の自由度がある」や「自宅部分だけでなら住宅ローンを組める」といった特徴がありました。

賃貸併用住宅に関心のある方は、下記よりお気軽にご相談ください。

• ツイート
• シェア
• LINEで送る
• 保存