都内は6～7人に1人に相続税が発生！不動産の相続対策はどうやる？

相続税は、被相続人（死亡した人）が基礎控除額を超える資産を有している場合に課税される税金です。
基礎控除額は、以下の計算式で求めます。

たとえば、相続人が配偶者と子ども2人であれば【法定相続人の数は3人】となり、基礎控除額は4,800万円（＝3,000万円＋600万円×3人）となります。
この場合、被相続人が4,800万円超の資産を保有していると、相続税が課税されるということです。

では、東京都内に相続税の申告をした人の割合がどの程度いるかというと、2022年では全体の15％となっています。
以下は、近年における都内の課税割合の推移です。

画像出典：東京都国税局 「令和4年分相続税の申告事績の概要」

令和4年（2022年）の相続税の申告をした人の割合は15％ですので、およそ6～7人に1人が相続税の納税義務者となります。

平成26年（2014年）から平成27年（2015年）にかけて納税者の割合が大きく上昇したのは、基礎控除額の計算方法が変わったためです。 平成26年（2014年）以前の基礎控除額の計算式は「5,000万円＋（1,000万円×法定相続人の数）」であったことから、基礎控除額が高く計算され、納税者の割合は低くなっていました。

次に、全国の課税割合の推移です。

画像出典：東京都国税局 「令和4年分相続税の申告事績の概要」

相続税の申告をした人の令和4年（2022年）の全国平均割合は9.6％です。
全国では、およそ10人に1人弱の割合で相続税が発生することになります。

相続税の納税割合が全国平均で9.6％あったのに対し、都内が15％となっている理由としては、東京都の土地の価格が高いことが挙げられます。 なお、近年は国内の土地価格の上昇が続いていることから、東京都内だけでなく全国平均も、相続税の納税義務者の割合が微増傾向になっています。

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都内に不動産（アパートやマンションなど）を持っておらず、マイホームしか保有していない人も、相続税の納税義務者になることがあります。
この章では、不動産をマイホームしか保有していない人をモデルとして、都内の不動産相続の問題点について解説します。

不動産がマイホームしかない場合、相続財産の中で不動産の割合が高くなってしまうケースが多いです。 不動産の割合が高くなると、相続人の間で遺産を平等に分けにくくなります。

たとえば、相続人が2人いて、現金を1,000万円、不動産を5,000万円（5,000万円の価値がある家を）持っている場合、1人に現金、もう1人に不動産を分け与えると両者に大きな不平等が生じてしまいます。

マイホームでは、アパートやマンションのような収益物件で適用される相続税評価額の評価減ルールが適用されません。 同じ規模のマイホームとアパートであれば、マイホームの方が相続税評価額は高く計算されてしまいます。

マイホームのような自分で利用している不動産は、自用の不動産と呼びます。
マイホームを都内のように土地価格の高いところで有していると、相続税が発生しやすいです。

不動産をマイホームしか保有していない人の資産の割合は、不動産が大きく、現金は少なくなっていることが多いです。

相続税の納税は現金納付が原則であるため、現金を十分に残せないと相続人（資産を引き継ぐ人）が納税で苦労してしまいます。 相続人が納税をするための十分な現金を持っていない場合、相続したマイホームを納税のために売却せざるを得なくなります。

この章では、都内の不動産の相続対策について解説します。

都内にある不動産を相続する場合、小規模宅地等の特例を適用できないかを検討することが適切です。 小規模宅地等の特例とは、相続財産のうち一定の要件を満たす土地について、限度面積までの部分を80％または50％減額するという制度になります。

一定の要件を満たすマイホームの場合、土地の評価額の減額割合は80％です。
小規模宅地等の特例を適用すると土地の評価額を大きく減額できるため、結果的に相続税が非課税になるケースもあります。
適用要件や利用する際の手続きについては、国税庁のホームページをご確認ください。

遺言書を残すことも、効果的な相続対策になります。
遺言とは、被相続人の生前の最終意思を尊重し、その意思の実現を死後に図る制度のことです。 遺言書で財産の分け方を指定しておけば、相続人は原則として遺言書に従って財産を分けることになります。 そのため、遺言書は、相続後に財産の分割で揉めることを防ぐ役割を果たします。

遺言書は、遺産が1つの不動産と多少の現金だけというような「分けにくい資産構成」であるほど、効果を発揮します。

現金を早めに生前贈与しておくことも、相続対策になります。
現金を生前贈与しておけば、相続人が納税用の現金をためることができます。 また、現金を減らすことで相続財産が減るため、相続税も節税できるようになります。
ただし、生前贈与では、相続開始7年以内の贈与は相続財産に加算される点には注意が必要です。 そのため、生前贈与を実施するのであれば、早めに行うことをおすすめします。

不動産が戸建てしかない場合、敷地の一部を分筆（土地を分けること）して売却できるようにしておくことも対策です。 相続後、敷地の一部を売却すれば、その資金で相続税を納税できる可能性があります。
敷地の一部を分筆する場合には、戸建てを残す土地が接道条件（幅員4m以上の道路に間口2m以上接していること）を満たしていることが必要です。

賃貸併用住宅とは、1つの建物で自宅とアパートを併用した建物のことです。
賃貸併用住宅を建てれば自宅を残しつつ、一部を収益物件にすることで、不動産の評価額を若干下げることができます。

以上、都内の不動産相続について解説してきました。

東京都内では15％の人が相続税の課税対象となっており、地価の上昇に伴ってその割合は上昇傾向となっています。
都内の不動産相続の問題点としては、「不動産の割合が高く分割しにくい」や「納税が困難になりやすい」といった点が挙げられます。 都内の不動産の相続対策としては、「小規模宅地等の特例を活用する」や「遺言書を残す」、「現金を早めに生前贈与しておく」などが挙げられます。

都内で不動産をお持ちの方は、参考にしていただけると幸いです。

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