空き家マンション売却の基礎知識！売却方法や費用について解説

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空き家マンションを所有し続けると、管理費や修繕積立金などの経済的負担が発生するほか、時間の経過とともに資産価値が大きく目減りする恐れがあります。 ここでは、空き家マンションを放置することで生じる具体的なリスクについて解説します。

マンションが空き家であっても、固定資産税は毎年必ず支払わなければなりません。 さらに、区分マンションの場合は、固定資産税に加えて毎月の管理費や修繕積立金も発生します。

これらの費用は、マンションに住んでいなくても、所有者として継続的な支払いが求められます。

空き家マンションは、適切な管理ができていないと経年劣化が進みます。 特に、室内の換気が行き届かないことでカビが発生したり、水まわりの設備が長期間使用されないために故障したりするリスクが高まります。
また、築年数の経過も資産価値の低下を招く大きな要因のひとつです。 マンションの場合、新築時の価値から10年程度で15%程度の資産価値が低下するともいわれています。

空き家マンションの売却には、経済的なメリットから将来的なリスク回避までさまざまなメリットがあります。 ここでは、主な3つのメリットについて紹介します。

マンション売却により得られた資金は、新たな不動産購入の頭金や事業資金として活用できるほか、老後の生活費や子どもの教育費など、将来的な資金計画に組み込めます。 また、相続で空き家マンションを取得した場合、売却することで相続税の納付資金を確保できる点もメリットです。

マンション売却により、固定資産税や管理費、修繕積立金などの定期的な支出から解放されます。 マンションの場合、 築年数の経過で修繕積立金が値上がりするケースも多いため、売却することによってこのような将来的な負担を回避することも可能です。 特に相続で取得した物件の場合、管理費や修繕積立金などの予期せぬ支出に悩まされることがなくなります。

空き家マンション売却の際に、さまざまな税制優遇制度が得られるのもメリットのひとつです。 相続で取得した空き家の場合は、「被相続人の居住用財産（空き家）を売却した場合の特例」を利用することで、売却時の税負担を大幅に軽減できる可能性があります。 具体的な税制優遇制度や特例は、次章の「空き家の売却時に適用できる特例」で解説します。

空き家マンションの売却時には、いくつかの税制優遇制度を適用できます。 ここでは、主な制度についてわかりやすく解説します。

相続した空き家を売却する際、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」を適用できます。 この特例は、居住用財産を売却した際に、所有期間の長短に関係なく譲渡所得（売却時に得られる所得）から最高3,000万円を控除できる制度です。 適用期間は、住まなくなってから3年を経過する日が属する年の12月31日までとなります。

なお、この特例は、売却した年の前年および前々年に、下記で紹介する「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けていないことなど、細かい適用要件があります。 要件に関しては、 国税庁ホームページ で確認することをおすすめします。

マンションを売却した際に損失が発生し、その後新たに居住用物件を購入した場合、譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を利用することで、経済的な影響を軽減できます。

ただし、この特例を適用するためには、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却する必要があります。

「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」は、相続したマンションを売却する際に適用できる制度です。 この特例を利用することで、相続時に支払った相続税の一部をマンションの取得費に加算でき、譲渡所得の金額を少なくし、所得税や住民税の負担を抑えることができます。

ただし、この特例を利用するには、相続税が実際に課税されていることが条件です。 また、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」と同時には使えないため、税理士に相談するなどしてどちらを利用するか慎重に検討する必要があります。

空き家マンションを売却する方法には、大きく分けて「不動産買取」と「不動産仲介」の2つがあります。 それぞれの方法には特徴があり、売却までの期間や価格、手間などが異なる点に注意が必要です。 ここでは、それぞれの売却方法と流れについて紹介します。

不動産買取は、不動産会社が直接「買い主」となって物件を購入する方法です。 この方法では、不動産会社が物件を買い取るため、購入希望者を探す必要がなく、迅速に売却を進められます。
ただし、売却価格は相場より1～2割程度低くなるケースが一般的です。 そのため、不動産買取は、急いで現金化したい場合や、物件の状態が悪く仲介で売却しにくい場合に適しています。

空き家マンションの買取は、以下の4つのステップで完了します。

不動産買取は手続きがシンプルかつ短期間で完了するため、時間的な余裕がない場合に適した方法といえます。

不動産仲介は、不動産会社が売主と買い主の間に立って売却を進める方法です。 不動産買取に比べて高値で売却できる可能性が高く、価格交渉の余地もあります。 ただし、買い主が見つかるまでの期間は、物件や相場状況によって変動します。

不動産仲介による売却は、5つのステップで進みます。

不動産買取と仲介には、それぞれメリットとデメリットがあります。 不動産買取は短期間で確実に現金化できる反面、価格が相場より低くなる傾向があります。 一方、不動産仲介では高値で売却できる可能性があるものの、その分時間と手間がかかります。 どちらの方法を選ぶべきか、自身の状況や目的によって判断することが大切です。

空き家マンションを売却する際には、さまざまな費用が発生します。 必要な費用をあらかじめ把握しておくことで、スムーズな売却が可能です。 ここでは売却の際にかかる主な費用について解説します。

印紙税は、不動産売買契約書を作成する際に必要となる国税です。 売買契約書の金額に応じて税額が決まり、売却時には必ず支払う必要があります。 たとえば、売買金額が5,000万円の場合、印紙税は2万円です。 なお、令和9年3月31日までの間に作成され、契約金額が10万円を超える契約書については軽減税率が適用されます。 具体的な印紙税額については、 国税庁のホームページ をご確認ください。

登録免許税は、不動産の所有権移転登記を行う際に必要な税金であり、税額は固定資産税評価額の2%となります。 この手続きは不動産の名義変更に不可欠であり、売却時には必ず発生する費用です。 なお、登録免許税は高額になることもあるため、事前に固定資産税評価額を確認し、おおよその金額を把握しておくことをおすすめします。

マンションを売却して発生した利益は「譲渡所得」と呼ばれ、この譲渡所得に対して課される税金を「譲渡所得税」と呼びます。 「譲渡所得税」は、所得税および住民税、復興特別所得税（令和19年まで）を合わせた総称です。
譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算されます。 なお、所有期間が5年を超える場合には軽減税率が適用されるため、長期間所有している物件では節税効果が期待できます。

不動産仲介で売却する場合、不動産会社への報酬として仲介手数料が発生します。 仲介手数料は売却価格に応じて法律で上限が定められており、最大で売却価格の3%＋6万円（税別）となります。 なお、令和6年7月1日より宅地建物取引業者の報酬規定が改正され、800万円以下の不動産売買においては、仲介手数料の上限額が33万円に引き上げられました。
ただし、不動産会社が買い主となる不動産買取の場合は、仲介手数料は発生しません。

空き家マンションを売却する際には、いくつかの確認事項があります。 スムーズな売却のために、以下の点に注意が必要です。

不動産を売却する際は、名義の所有権移転登記が完了しているかを確認することが重要です。 特に相続したマンションの場合、相続登記が未完了の状態では売却することができません。 そのため、相続人全員の同意を得て、必要な登記手続きを事前に完了させておくことが必須です。

マンション売却時のトラブルを回避するためには、建物の状態を事前に確認しておくことが大切です。 特に空き家の場合、水まわりの不具合や設備の故障など、見落としがちなポイントを入念に確認することをおすすめします。 また、家具や不用品の処分も売却前に済ませておくと、スムーズな引渡しが可能です。

マンションの売却価格は、地域や時期によって変動します。 特に注目すべきは、2025年4月から住宅ローン金利が上昇する見込みであり、不動産価格の下落が予想されているという点です。 そのため、売却をお考えの方は、住宅ローン金利が上がる前の“今”が好機といえます。

空き家マンションの維持には、固定資産税や管理費、修繕積立金など継続的な費用負担が発生します。 また、経年劣化による資産価値の低下も避けられません。 これらの負担やリスクを考慮すると、特例制度を活用した早期の売却は有効な選択肢のひとつです。 将来のリスクを回避し、資産を有効活用するためにも、今こそ空き家マンションの売却を検討しましょう。

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