分譲マンションを売る人が続出！その理由や売却を成功させるコツを解説

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近年、特に都市部を中心に分譲マンションの売却を選択する人が増えています。 なぜ今、これほど多くの人が所有するマンションを手放しているのでしょうか。 その背景には、個人のライフスタイルの変化だけでなく、住宅市場や経済状況といった社会的要因も深く関係しています。
ここでは、分譲マンションの売却件数が増えている主な理由を5つに絞り、詳しく解説していきます。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

マンション売却を決断する人が増えている背景には、マンション価格そのものが大きく値上がりしている状況があります。 国土交通省が公表する不動産価格指数を見ると、マンションの価格は2013年頃から右肩上がりの上昇を続けてきました。

出典：国土交通省 「不動産価格指数（令和６年12月・令和６年第４四半期分 ）を公表」

具体的な数値で言えば、2013年の指数を100とした場合、2024年には全国平均で約2倍にまで達しています。 この価格上昇の大きな要因としては、長期間にわたる金融緩和政策による低金利環境が挙げられます。 住宅ローンが低金利で借りやすくなったことで購入需要が高まり、同時に不動産市場へのマネー流入も価格を押し上げました。 結果として、購入時よりもかなり高い価格で売れる可能性が出てきたため、多くのマンション所有者が「今こそ高く売れるチャンス」と捉えているわけです。

一部のエリアではバブル期の価格を超えるほどの高値となっており、こうした歴史的な価格水準が「絶好の売り時」という判断を強く後押ししていると言えます。 一方で、バブル期の後の景気後退シナリオがあるからこそ、危機感を感じて早めに売却している側面もあります。

新型コロナウイルス感染症の拡大を機に、テレワークという働き方が急速に普及しました。 総務省の「令和6年版 情報通信白書」によると、2023年時点でも企業のテレワーク導入率は49.9%であり、多くの企業で働き方の一つとして定着している状況が見て取れます。

出典：総務省 「テレワーク・オンライン会議」の情報を基に、クラモア編集部が作成

在宅で仕事をする時間が増えたことにより、人々が住まいに求める要素も変化しました。 具体的には、「集中して仕事に取り組める専用の書斎がほしい」「オンライン会議中でも家族の生活音を気にしない静かな空間が必要」といった、これまでの暮らしではあまり意識されなかったニーズが高まっています。

現在のマンションの間取りや広さでは、こうした新しいライフスタイルに対応しきれないと感じる方も少なくありません。 その結果、より理想的なワークスペースや広い居住空間を確保できる住まいを求めて、現在所有するマンションを売却し、新たな住まいへの住み替えを選択する人が増えていると考えられます。

マンション売却が増えている背景には、過去に大量供給されたマンションが、現在ちょうど「売り時」とされる築年数を迎えているという側面もあります。 不動産経済研究所のデータによると、ピーク時の1993年～2002年には161万戸を超えるマンションが供給されました。 2025年現在、これらのマンションは築23年から32年を迎えることになります。

東日本不動産流通機構（レインズ）が公表している首都圏の中古マンション市場動向データなどを見ると、実際に成約している物件の平均築年数は25年前後で推移していることが多いです。 つまり、過去の供給ピーク時に建てられたマンションが、まさに今、中古市場で活発に取引されるボリュームゾーンに入っているのです。

出典： 公益財団法人 東日本不動産流通機構 REINS TOWER

一般的にマンションの資産価値は築年数とともに緩やかに下落していきますが、築30年を超えると下落率が大きくなる傾向にあります。

出典： 公益財団法人 東日本不動産流通機構 REINS TOWER

上記グラフを見ると、築26から30年の物件の場合、平均価格が4,000万円近いですが、築30年を超えると平均価格が3,000万円を下回っています。 つまり、築30年を超えると、設備の老朽化やさらなる修繕の必要性など買い手が付きにくくなる恐れもあり、売却を決断する人が増えているのです。

分譲マンションを維持管理していくうえで、壁の補修や屋上の防水工事、共用部分の設備更新などの大規模修繕工事は欠かせません。 一般的に、大規模修繕は12年から15年程度のサイクルで実施され、費用はマンションの所有者が毎月支払う「修繕積立金」によって賄われます。

しかし、築年数の経過とともに建物は劣化し、修繕が必要な箇所も増えていくため、修繕積立金が値上がりする可能性が高くなります。 実際の値上げには、主に以下のケースがあります。

近年では、物価上昇の影響もあり、修繕費用が高額化する傾向にあります。 特に、子育て費用が増える時期や、定年退職を控えて収入が減少するタイミングで積立金の値上げが予定されている場合、家計への影響は深刻です。
こうした将来的な経済的負担の増加を避けるために、修繕積立金が本格的に値上がりする前にマンションの売却を決断するオーナーが増えていると考えられます。 そのため、計画されている値上げスケジュールを確認し、早めに売却活動に入ることも、賢明な判断の一つです。

マンション価格と住宅ローン金利は、切り離せない関係にあります。 金利が上昇すると、マンションの購入希望者は住宅ローンを借りにくくなります。 なぜなら、審査が厳しくなったり、同じ年収でも借入可能な上限額が減少したりするためです。
これは、マンションを売却しようと考えている所有者にとっても、無視できない問題です。 購入希望者の資金計画が厳しくなれば、必然的に買い手の数が減少し、希望する価格での売却が難しくなる可能性があります。 特に、価格帯の高いマンションほど、金利上昇の影響を受けやすいと考えられます。

実際、日本銀行がマイナス金利政策を解除したことにより、長期金利が上昇し、それに伴い固定金利型の住宅ローン金利も引き上げられました。 さらに、2024年10月からは大手銀行で変動金利の引き上げも実施され、将来的にさらなる金利上昇が警戒されています。

今後の金利がどのように推移していくかは不透明であり、さらなる上昇リスクも否定できません。 こうした状況を踏まえ、「金利がさらに上がり、買い手の購買力が低下して売却価格が下がる前に、今のうちに有利な条件で売却しておきたい」と判断するマンションオーナーが増えていることも、一つの要因と言えます。

現在のマンション市場は価格が高騰しており、売却を検討する方にとっては好機といえます。 しかし、多くの人が「今が売り時」と考えている今だからこそ、ただ売却を進めるだけでは期待通りの成果が得られない恐れもあります。 少しでも有利な条件で、そしてスムーズにマンションを売却するには、しっかりとした戦略を立てることが重要です。
ここでは、分譲マンションの売却を成功させるために押さえておきたい、重要なポイントを解説します。

それぞれ見ていきましょう。

マンションを希望に近い価格で売却するためには、周辺の競合物件の状況を把握しましょう。 まずは、近隣で販売中の類似物件（間取り、広さ、築年数、階数など）について、「現在いくらで売りに出されているか」「過去にどのくらいの価格で成約しているか」をリサーチしましょう。
特に、以下のポイントを押さえておくと効果的です。

競合物件の売り出し状況は、不動産ポータルサイトを使うことで、ご自身でも確認できます。 さらに詳しい情報は、査定を依頼した不動産会社の担当者に尋ねるのが最も確実な方法です。 可能であれば、同じマンション内で売り出し中の部屋が少ないタイミングを見計らって市場に出すことで、価格競争を避け、より有利な条件での売却が期待できます。

このように、常に競合物件の動向をチェックしながら、市場環境に合った価格設定を行うことが、分譲マンション売却を成功させるための重要なポイントです。

不動産市場には、取引が活発になる「繁忙期」と、動きが鈍くなる「閑散期」が存在します。 マンションを少しでも有利な条件で売却するためには、この需要の波を捉えて、最適な時期に売り出すことがポイントです。
一般的に、マンションの需要が最も高まるのは、2月～3月と9月～10月です。 これらの繁忙期にうまく売却活動を進めるためには、その時期に市場に出せるよう、前もって準備を開始することが重要です。

一方、以下のような時期は市場の動きが鈍くなりがちです。 これらの時期は、内覧の申し込みが比較的少なくなるなど、売却活動がややスローダウンする可能性があると覚えておきましょう。

マンションの売却プロセスは、査定依頼から最終的な物件の引き渡しまで、一般的に3ヶ月から半年程度の期間を要します。 したがって、需要が高まる2～3月や9～10月に売却を完了させたいのであれば、逆算してその数ヶ月前から計画的に準備を進めましょう。

大規模修繕工事が完了した直後を狙って売り出すのが、有利な売却につながるケースが多いです。 なぜなら、修繕を経たマンションは、購入を検討している方々にとって下記のような多くのメリットがあるからです。

一方で、大規模修繕工事の実施期間中に売却活動を行うと、工事中の外観しか見ることができず、眺望も遮られていることが多いです。 こうした状況が、内覧に訪れた購入希望者にマイナスな印象を与えてしまい、売却が難航する要因になります。

また、大規模修繕が完了すると、査定においてマイナス評価される部分が減るため、査定価格にも良い影響を与えることが期待されます。 ご自身のマンションの長期修繕計画を確認し、大規模修繕のタイミングを踏まえたうえで、最適な売却時期を見極めましょう。

マンションを高く、スムーズに売却したいなら「複数の不動産会社に査定を依頼すること」がおすすめです。 なぜなら、不動産会社によって提示される査定価格や、得意とする販売戦略、抱えている顧客層などが異なり、売却結果に大きな差が出ることがあるからです。
不動産会社が出す査定価格には、以下のような要素が反映されています。

単純に最も高い査定額を提示した会社が良いとは限りませんが、複数社の査定を比較することで、市場価格の適正ラインを把握できるというメリットがあります。 なお、不動産会社に売却を依頼する方法には、主に「仲介」と「買取」の二種類があります。

仲介は一般の市場での売却活動を行うため、時間はかかる可能性がありますが、市場より高い価格での売却が期待できます。 一方、買取は売却活動の手間がなく、早く現金化できるメリットがありますが、買取価格は市場価格の7～8割程度になるのが一般的です。 「できるだけ高く売りたい」なら、まずは仲介での売却を検討することをおすすめします。

なお、今ご覧いただいているサイト「クラモア」でも、簡単60秒入力で査定依頼ができる「無料売却査定サービス」をご提供しています。 クラモアの無料査定サービスでは、創業55年の実績があるスターツグループの「スターツピタットハウス」が対応するため、信頼性の高い査定で、最適な査定価格を知ることができます。 ぜひ、ご活用ください。

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クラモアが独自に調査した、不動産売却を検討している方へのアンケート結果によると、不動産を売却する際に依頼する会社選びで重視することとして多かったのは、「高く売却できる」（31.6%）、「担当者の対応が丁寧」（20.7%）、「売却エリアに詳しい（地域密着型）」（15.8%）でした。

最も多い回答が「高く売却できる」という結果であることから、不動産会社への売却に対する期待値（高く売れることに対する期待値）が高いことが分かります。

大切な不動産を高く売却するには、売却のノウハウを持ち、その地域に詳しい「信頼できる担当者」がいる不動産会社を選ぶことが大切です。 専門知識を持つ不動産会社は、市場分析や適正な価格設定だけでなく、複雑な売却手続きもしっかりサポートしてくれます。 また、物件の立地や特性、市場動向などを熟知しているため、マンションを高く売るための戦略を一緒に立てることが可能です。
 

マンションの一般的な売却プロセスは以下のとおりです。

事前に売却プロセス全体の流れを把握しておくことで、売却活動をスムーズに進められます。
ここからは、マンション売却における一般的な流れを整理し、必要な準備について見ていきましょう。

マンション売却の基本的な流れと、各段階で必要となる書類や手続きは、以下の表をご覧ください。

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必要となる書類は、以下のとおりです。

物件に関する書類や登記簿謄本は不動産会社でも取得できるため、手元にない場合は不動産会社に相談しましょう。ただし、リフォームに関する資料は売り主しか持っていないため、自分で用意しなければなりません。
また、所有者であることを証明する登記済証（権利証）または登記識別情報を紛失した場合、法務局の事前通知制度を利用したり、司法書士などによる本人確認を受けたりする必要があるので注意しましょう。

不動産会社にマンションの売却を依頼する際には、「媒介契約」という契約を結びます。 この契約は、売り主と不動産会社との間の約束事を定めるものであり、売却活動の進め方や成功に大きく影響する重要な要素です。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれに特徴、メリット、デメリットが存在します。 どの契約形態を選ぶかによって、不動産会社の動き方や売り主自身の選択肢も変わってくるため、その違いをしっかり理解したうえで、ご自身の状況や売却方針に合った戦略を立てましょう。

3つの媒介契約の違いは、以下のとおりです。

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専任媒介契約や専属専任媒介契約では、一社のみへの依頼となるため、その会社独自のサービスを受けられることが多くあります。 たとえば、無料のハウスクリーニングや、モデルルームのように家具を設置する「ホームステージング」などのサービスが挙げられます。

少しでも高く、かつ確実に売却したいと考える場合、一般的には専任媒介契約または専属専任媒介契約の方が有利とされています。 なぜなら、不動産会社が責任を持って販売活動に注力しやすく、レインズへの登録により物件情報が広く流通するためです。
ただし、物件の人気が非常に高い場合には、複数の会社に依頼することで競争が生まれ、結果的により良い条件で売却できるケースもあります。 どの媒介契約を選ぶかは、マンションの特徴や市場を踏まえた上で慎重に判断することが大切です。

マンションの売却は、人生における大きな取引の一つです。 少しでも有利に進めたいと誰もが考えますが、一方で知識不足や準備不足から、相場よりも大幅に安い価格で売却してしまったり、後々トラブルが発生したりするなど、思わぬ失敗をしてしまうケースも少なくありません。
ここでは、マンション売却で損をしないために、事前に知っておくべき注意点と、具体的な対策について詳しく解説していきます。

最も避けたい失敗の一つが、適正な市場価格を知らずに、相場よりも安い価格で売却してしまうことです。 焦って売却を急いだり、1社の査定額だけを鵜呑みにしてしまったりすると、このような状況に陥りやすくなります。

こうした失敗を防ぐためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定価格の根拠をしっかりと確認することが大切です。 また、自分自身でも不動産ポータルサイトなどで近隣の類似物件の売出価格や成約事例を調べ、相場感を養いましょう。 売却理由や希望時期を明確にし、余裕を持ったスケジュールで売却活動を進めることも、焦りによる安売りを防ぐポイントです。

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、売却代金でローンを完済できない「オーバーローン」の状態になってしまうことがあります。 この場合、不足分は自己資金で補填しなければ、原則としてマンションを売却（抵当権を抹消）できません。

対策としては、売却活動を始める前に、金融機関に問い合わせて必ず現在のローン残高を正確に把握しておきましょう。
また、査定価格と比較し、オーバーローンになりそうな場合は、不足分をどのように準備するか（預貯金、親族からの援助など）を検討する必要があります。 もし自己資金での補填が難しい場合は、「任意売却」という方法もありますが、専門的な知識が必要となるため、早めに不動産会社や専門家へ相談しましょう。

「高く売るためにリフォームした方が良いのでは？」と考える方も多いでしょう。 しかし、売却前のリフォームは必ずしも有効とは限りません。 リフォームにかかった費用をそのまま売却価格に上乗せできるとは限らず、買い主の好みに合わない可能性もあるからです。

基本的には、ハウスクリーニングで室内を清潔に保ち、明らかに破損している箇所（壁紙の大きな破れ、設備の故障など）があれば部分的に修繕する程度に留めるのが賢明です。 大規模なリフォームは、費用対効果を慎重に見極める必要があります。 迷った場合は、不動産会社の担当者に相談してみましょう。

マンションなどの不動産を売却する際、雨漏り・シロアリ被害・配管の故障・過去の事件事故など、物件に関するマイナス情報（瑕疵）を隠して売ることは大きなリスクになります。 これらの事実を故意に隠してしまうと、売却後に契約不適合責任を問われ、買い主から契約の解除や損害賠償請求を受ける可能性があります。 売却益が吹き飛んでしまうだけでなく、信頼を失う結果にもなりかねません。

把握している不具合や瑕疵については、大小にかかわらず正直に不動産会社に伝え、売買契約書に添付する「物件状況報告書（告知書）」に正確に記載しましょう。 隠し事はせず、誠実に対応することがトラブル防止の最大の対策です。

また、売却前にホームインスペクション（住宅診断）を実施し、その結果を買い主候補に開示することで、建物の状態に対する信頼性が高まります。 もし診断で問題が見つかった場合でも、事前に修繕を行えば安心材料となり、売却価格への影響も最小限に抑えることが可能です。

現在のマンションを売却して新たな住まいへ移る「住み替え」では、先に売却を行う「売り先行」か、先に購入する「買い先行」かによって、それぞれ異なるメリット・デメリットがあります。

「売り先行」「買い先行」のどちらを選ぶかは、現在の住宅ローン残債や貯蓄額、家族のライフステージなど、様々な理由によって最適な方法が異なります。 事前にそれぞれのメリット・デメリットを把握し、自分に合った住み替え戦略を立てることが、不動産売却で失敗しないカギです。

マンション売却の第一歩は、信頼できる不動産会社に正確な査定を依頼することです。
どの不動産会社に依頼するか迷われている場合は、ぜひクラモアの無料売却査定サービスをご活用ください。 簡単な物件情報を入力するだけで、マンションの相場がわかります。 複数社からのしつこい電話営業はありません。

全国630店舗以上のピタットハウスネットワークを活用し、広範囲での売却活動が可能ですので、マンション売却をご検討中の方は、下記よりぜひお気軽にお問い合わせください。

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