収益物件（収益不動産）の売却方法とは？高く売るポイントやメリット・デメリットを解説

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収益物件とは、賃料収入やテナント収益などによって安定的な収益を得ることを目的とした投資用不動産のことです。収益物件には以下のような種類があり、投資目的や資金規模に応じて選択肢が多様です。

これらの物件は、個人投資家や法人が資産運用の手段として保有し、賃料収入を通じて中長期的な利益を見込める資産として位置づけられています。

日本における収益物件市場は年々拡大傾向にあり、ニッセイ基礎研究所と価値総合研究所が共同発表した『わが国の不動産投資市場規模（2024年）』によると、2023年末時点の収益不動産の市場規模は約315.1兆円に達し、前年から約25.7兆円（＋8.9％）の増加となりました。 とくに住宅や物流施設の伸びが顕著で、安定性と分散投資先としての魅力が高まっていることがうかがえます。

収益物件の売却方法には、主に「仲介」と「不動産買取」の2種類があります。

仲介は、不動産会社を通じて買い主を探す一般的な方法です。 市場価格に近い金額で売却できる可能性がある反面、買い主が見つかるまでに時間がかかることもあります。 一方、不動産買取は、不動産会社が直接物件を買い取る方法で、スピーディーに売却したい場合に適しています。 価格は相場より下がる傾向がありますが、手間がかからず確実に現金化できるのが大きなメリットです。

また、収益物件の場合、入居者が住んでいるまま売却する「オーナーチェンジ物件」としての売り出しも可能です。 すでに家賃収入が発生しているため、購入を希望する投資家にとっては収益シミュレーションが立てやすく、魅力的な売却形態といえます。

なお、物件の管理が煩雑で売却を検討している場合には、まず管理会社の見直しも検討しましょう。 管理体制の改善によって収益性や資産価値が向上すれば、売却の選択肢やタイミングの幅も広がります。

収益物件を少しでも高く売却するには、物件の状態だけでなく、市場動向やタイミングの見極めが重要です。 ここでは、とくに高値売却が狙いやすいタイミングを紹介します。

不動産市場全体の相場が上昇している時期は、収益物件を高く売却しやすいタイミングです。 とくに低金利の環境では、投資家の資金調達コストが下がり、収益物件の需要が高まる傾向があります。

こうしたタイミングでは、一般的には利回りが低いと敬遠されがちな物件でも、「立地が良い」「稼働率が高い」といった条件がそろえば、高値で売れる可能性があります。 価格動向はエリアや金融政策の影響を受けやすいため、売却前には市場の情報をしっかりと把握しておきましょう。

アパートやマンションなどの集合住宅では、10〜15年ごとに大規模修繕が必要とされます。 外壁塗装や、屋根補修、給排水設備の更新など、数百万円〜数千万円単位の費用がかかることもあります。

修繕工事前に物件を売却すれば、多額の出費を回避できるほか、買い主にとっても「修繕前の状態を自由に改修できる」といったメリットがあります。 修繕計画がある場合は、工事の1年前を目安に売却活動を始めるのがおすすめです。

収益物件が満室で稼働している状態は、投資家にとって非常に魅力的です。 すでに安定した家賃収入が確保されているため、購入後すぐに収益が見込め、空室リスクも少ないことが評価されます。 空室がある場合は、可能な限り入居者を確保してから売却活動を始めるのがおすすめです。

収益物件をはじめ不動産を売却する際は、市場相場に即した適正な価格設定が欠かせません。
収益物件を適正価格で売却するためには、物件の収益性や立地、築年数、市場環境といった要素を加味し、専門的な評価手法に基づいて価格を算出する必要があります。 以下では、代表的な収益物件の価格算出方法を3つ紹介します。

収益還元法は、物件が将来的に生み出すと見込まれる収益をもとに価格を算出する方法です。 物件の収益力がそのまま価格に反映されるため、投資用不動産の評価においてもっとも信頼性の高い手法とされています。
この手法には、以下の2種類があります。

取引事例比較法は、近隣で過去に売買された類似物件の価格をもとに売却価格を決める方法です。 周辺地域の相場や立地、築年数、間取りなど、条件が似た売却事例と比較することで、より市場実態に即した価格を算出できます。

実際の取引データに基づいているため、買い主にも納得されやすく、現実的かつ妥当な価格設定ができるのが特徴です。 なるべく多くの事例を収集・分析することで、より相場に近い価格で売却できます。

原価法は、収益物件の新築時の建築費用をベースに、築年数などに応じた減価（価値の下落）を差し引いて価格を求める方法です。 築年数が浅く、建物の価値が高い物件で有効な手法であり、とくに金融機関が担保評価を行う際に多く用いられます。

ただし、収益力を直接反映する評価ではないため、他の評価方法と併用して総合的に判断するのが重要です。

収益物件を売却することは、単なる「資産の手放し」ではなく、新たな資産形成やリスク回避につながる重要な戦略です。 ここでは、売却によって得られる主なメリットを3つ紹介します。

収益物件を売却することで、物件価値に相当する現金を一括で取得できます。 売却資金は、より収益性の高い物件への買い替えや、株式・債券などへの分散投資、新規事業への投資資金として活用でき、資産運用の幅が広がります。

また、住宅ローンの繰り上げ返済やお子さまの教育資金、老後資金の確保といったライフプランに沿った使い道も可能です。 売却によって得られるまとまった資金は、将来の備えとしても非常に有効といえます。

収益物件は入居者対応や設備の維持管理、修繕計画などさまざまな管理業務が発生します。 とくに築年数が経った物件では設備トラブルも増え、対応にかかる労力やストレスも大きくなりがちです。

物件を売却することで、こうした管理の煩雑さから解放され、本業や他の投資に注力しやすくなります。 たとえ管理会社に委託していたとしても、最終判断はオーナー自身が行うため、売却による負担軽減の効果は大きいといえるでしょう。

収益物件には、家賃滞納や空室、修繕費の増加といった金銭的リスクがあります。 築年数の古い物件では今後の修繕費が予測しづらく、思わぬ出費が収益を圧迫する可能性もあるでしょう。

そうしたリスクを見越して早めに売却を決断すれば、資産価値が下がる前に現金化でき、損失を最小限に抑えることができます。また、投資用ローンが残っている場合でも、売却代金を活用すれば完済できる可能性もあり、気持ちの面で安心にもつながります。

収益物件の売却は多くのメリットがある一方で、注意すべきデメリットも存在します。 売却前には、以下の注意点を正しく理解することが重要です。

もっとも大きなデメリットは、これまで安定して得られていた毎月の家賃収入が完全に失われることです。 とくに、家賃収入を生活費やローン返済に充てていた場合、売却後のライフプランに大きな影響を及ぼす可能性があります。 売却で得た資金は新たに投資や新居購入などの資金として活用できますが、事前に資金計画の見直しを行うことをおすすめします。

仲介による売却を利用する場合、買い主探しから引き渡しまでに数ヶ月～半年程度かかることもあります。 収益物件は購入対象が不動産投資家や法人などに限られるため、売却期間が長期化するケースも少なくありません。 そのため、資金が必要なタイミングまでに現金化ができていないといったリスクがあります。

急に資金が必要になった場合は、不動産会社が買い主となり、すぐに現金化が可能な「不動産買取」の選択肢も検討しましょう。

オーナーチェンジ物件として売却する際には、設備不良や不良入居者などが原因で、買い主とトラブルになるリスクがあります。 例えば、家賃滞納や近隣トラブル、入居者の家賃滞納歴などが売却後に発覚すると、後々問題となることもあります。
こうしたリスクを避けるには、売却前に物件の状況を正確に把握し、買い主に対して誠実かつ詳細な情報開示を行うことが欠かせません。

収益物件の売却時には、様々な費用や税金が発生します。 事前にこれらのコストを把握しておくことで、売却後の手取り額を正確に算出できます。

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※1：低廉な空き家等（800万円以下の宅地建物）の場合、仲介手数料の上限額は33万円（税込）

※2：軽減税率適用の場合は200円～48万円（2027年3月31日まで適用）

※3：復興特別所得税は2037年12月31日まで

※4：借入金額や定額型・定率型など条件により金額が異なる

とくに譲渡所得税は、売却益が大きい場合に高額になる可能性があります。 所有期間が5年以下の短期譲渡所得の場合は税率が高くなるため、売却タイミングには注意が必要です。 また、減価償却を行っていた場合は、減価償却分についても課税対象となるため税負担が増える場合があります。

収益物件の売却は、戦略的に進めることで大きな利益につながる可能性がある一方、タイミングや手法を誤ると損失リスクも伴います。 市場動向の把握や物件の収益性分析、売却方法の選定など、多角的な視点で売却計画を立てることが重要です。

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