住宅ローン控除は中古マンションも適用可能！条件や控除額の上限、計算方法を解説

住宅ローン控除とは、個人が住宅ローンを組んで住宅を購入した際に、税金を優遇する制度のことです。年末時点における住宅ローンの残高によって所得税や住民税から控除されます。
中古マンションの住宅ローン控除は、以下の通りです。

※借入限度額とは、住宅ローン控除の対象となる上限金額のこと
参照：国税庁 「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

住宅ローン控除は一軒家や新築マンションだけではなく、中古マンションを取得した場合にも適用されます。所得税の控除は条件を満たすことで13年間控除を受けられる場合もありますが、中古マンションを取得した場合には原則10年間の控除となります。
住宅ローン控除は以下の場合が対象です。

引用元：国税庁 「住宅ローン控除を受ける方へ」

上記の要件に該当する場合に住宅ローン控除を利用でき、所得税から毎年控除が受けられます。 また、所得税から控除しきれない分は住民税から控除されます。

所得税から控除するためには確定申告や年末調整が必要ですが、これらの手続きを行っていれば、住民税から控除される際には申告する必要がありません。住宅ローンを組んで住宅を購入した場合には、確定申告や年末調整を忘れずに行いましょう。

中古マンションを取得した際に住宅ローン控除を受けるためには、様々な要件を満たす必要があるため1つずつ詳しく解説します。
また、住宅ローン控除の制度が令和4年度分から改正されましたが、改正されたポイントは以下の通りです。

出典：国土交通省 「住宅ローン減税」

今回の制度の改正では、控除期間の延長と控除率の引き下げが行われ、また、住宅区分についても改正が行われました。

まず、住宅ローン控除を受けるためには「住宅ローンを組んで家を購入すること」が大前提となり、投資用不動産などは対象外です。
控除を受けるためには、下記を含むすべての要件を満たす必要があります。詳細は、国税庁のサイトをご確認ください。

出典：国税庁 「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

居住してから年数や合計所得にも制限があります。住宅ローン控除を受けるためだけに直前に居住をしても所得税の控除は受けられず、給与所得以外の不動産所得や株式による所得を合算した所得金額が2,000万円以下である必要があります。

さらに、住宅ローン控除を利用する際には特定の制度との併用ができず、3,000万円特別控除や居住用財産の買い替え特例などの譲渡所得に関わる特例を受けていないことが条件になるため、注意しましょう。加えて、投資用不動産などは対象となりません。

次に、対象となる物件については以下の要件をすべて満たす必要があります。
主な適用要件は以下なりますが、詳細は国税庁のサイトをご確認ください。

（※1）床面積の判断基準は、次のとおりです。
1：床面積は、登記簿に表示されている床面積により判断します。
2：マンションの場合は、階段や通路など共同で使用している部分（共有部分）については床面積に含めず、登記簿上の専有部分の床面積で判断します。
3：店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗や事務所などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。
4：夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、床面積に共有持分を乗じて判断するのではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。ただし、マンションのように建物の一部を区分所有している住宅の場合は、その区分所有する部分（専有部分）の床面積によって判断します。
出典：国税庁 「国税庁　「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

原則、床面積が50㎡以上であることが要件として挙げられ、床面積とは、不動産登記簿上の面積を参照する必要があります。また、自営業などで建物の1/2以上が店舗として利用されている場合には、居住スペースよりも店舗として利用している面積が大きいため、住宅ローン控除の対象外となります。

さらに、1982年以前に建築された建物については、耐震性が証明できない「旧耐震基準」で建築された建物であることが多いです。旧耐震基準とは、震度5強レベルの揺れでも建物が倒壊せず、破損してしまったとしても補修する事で生活ができるようになる構造が基準となっています。ただし、1982年以前に建築された物件でも、耐震基準を満たしている証明書を取得できれば対象です。

最後に、贈与や同居の親族などから取得した住宅でないことが条件として挙げられます。
先述しましたが、住宅ローン控除を利用する際には自分で住宅ローンを組んで住宅を取得する必要があるため、これらの要件は制度の対象外となるため、注意しましょう。

最後に、借入金に関する条件は以下の通りです。

※注2：一定の借入金または債務とは、例えば銀行等の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者などに対する債務です。ただし、勤務先からの借入金の場合には、無利子または0.2パーセントに満たない利率による借入金はこの特別控除の対象となる借入金には該当しません。
また、親族や知人からの借入金はすべて、この特別控除の対象となる借入金には該当しません。
出典：国税庁 「国税庁　「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

住宅ローン控除は、住宅取得者の金利負担を軽減するための制度です。そのため借入期間が10年未満の場合、返済能力があるとみなされ適用外となります。

また、借入金を他の用途に利用する場合にも対象外となります。住宅ローン控除は、あくまで住宅の取得やリフォームなどの場合に適用される税制優遇です。さらに、住宅取得の場合には住宅区分ごとに借入限度額と控除期間が異なるため、確認しておきましょう。

※上記の表は中古住宅を取得した場合の借入限度額、控除期間等となります。
画像引用元：国税庁 「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

確定申告とは、年間の所得を確定させるために翌年の2月16日～3月15日に行われる手続きのことで、控除を受けるには住宅を取得した翌年には確定申告が必要です。ただし、2年目以降については会社員や公務員など給与所得者の場合には、勤務先で行われる年末調整によって所得税が控除されることになります。 詳細に関しては、国税庁のサイトをご確認ください。

確定申告に添付する必要書類は以下の通りです。

（※）「建築士等」とは、一級建築士、二級建築士または木造建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関および住宅瑕疵担保責任保険法人をいいます。
（注1）「登記事項証明書」については、計算明細書への「不動産番号」の記載または「登記事項証明書」の写しの添付に代えることができます。
（注2）マンションなどで家屋の「登記事項証明書」に敷地権の表示がある場合は、家屋の「登記事項証明書」でも差し支えありません。
出典：国税庁 「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

確定申告は、原則毎年2月16日から3月15日に行う必要があるため、住宅ローン控除の適用要件を満たしている場合、初年度は上記書類を準備して忘れずに行いましょう。

中古マンションの住宅ローン控除額について、以下の条件でシミュレーションを行います。

参考：イー・ローン 「控除（減税）シミュレーション」

中古マンションでは、基本的に年間の控除できるのは最大20万円までと決まっています。そのため、一定の年収があり所得税が20万円以上かかっている人の控除額は最大20万円となりますが、それ以下の場合には所定の計算式によって算出されます。

簡易的な試算はネットなどにあるシミュレーションでも行えますが、正確な金額を知りたい場合には税理士に相談してみましょう。

住宅ローン控除に関するよくある質問について紹介します。

住宅ローンの控除額は、基本的には「年末時点の借入残高×0.7%」で計算されます。還付される金額については、確定申告をしてから1～2ヶ月程度で申告時に指定した銀行口座に振り込まれます。

2021年度は所得の上限が3,000万円とされていましたが、2022年度以降は所得の上限が2,000万円となりました。年収に最低額が定められていないため、どの所得層でも住宅ローン控除を受けられます。

中古マンションでも一定の要件を満たすことで住宅ローン控除を受けることができます。住宅ローン控除を受けることで所得税を大きく圧縮できるため、要件を満たす人は忘れずに確定申告や年末調整を行うことが大切です。住宅ローンを組んで中古マンションを購入している人は、賢く節税しましょう。

これから中古マンションの購入を検討している方や買い替えを検討している方は、下記よりお気軽にご相談ください。

※記事内における料金は、あくまでも目安です。（2023年5月現在）

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