築50年のマンションはいつまで住める？住むメリット・デメリットや売るときのポイント

※2023/4/1～2024/3/31お客様アンケート集計結果

日本では築年数の古いマンションは増加傾向にあり、築50年を超えているマンションやもうすぐ超えるマンションは珍しくありません。 国土交通省の調査によると、2022年末で築40年以上のマンションは約126万戸に上るとされ、さらに10年後には約2倍に増えること見込まれています。

マンションが築50年を超えると気になってくることの一つが、マンションの寿命です。
老朽化や耐震性などの不安から、あとどれくらい住み続けられるかを心配する人は少なくないでしょう。 しかし結論を言えば、築50年を超えていても適切にメンテナンスされていれば、住み続けることは可能です。

建物は構造に応じて「使用できる期間」である法定耐用年数が決められています。
一般的なマンションの構造は鉄筋コンクリート（RC造）で、RC造の建物の法定耐用年数は事業用で47年、非事業用で70年です。

ただ、法定耐用年数は主に税制上の資産価値の計算で用いる指標となり、実際の寿命とは異なります。 仮に事業用のRC造マンションであっても、築47年を超えたからといって、建物として使用できないということはありません。
国土交通省の調査によると、RC系住宅の平均寿命は68年という研究結果があります。 さらに、摩耗度調査における物理的寿命が117年、鉄筋コンクリート造りの構造自体は150年保つと推定されるとの知見もあるのです。

日本で初めて分譲マンションが誕生したのは1956年とされており、その歴史は70年ほどしかありません。 しかし、マンションの歴史が長いアメリカやイギリスといった海外では、築100年を超える物件さえ珍しくないのです。

築50年を超えたマンションでも住み続けられるとは言え、快適・安全に住み続けられなければ意味がありません。
マンションを快適・安全に維持するには、メンテナンスが重要です。 RC造の構造自体は68年以上持つとしても、水道やガスの配管・使用している設備などはそれより前に寿命を迎えるものが多いでしょう。
例えば、水道管であれば30～40年、外壁塗装は10～15年が寿命とされています。 マンションで長く快適に生活し続けるには、適切な時期に設備の交換といったメンテナンスがされているかも重要になってくるのです。

また、1981年以前に建設されたマンションでは耐震性の問題もあります。
現行の耐震基準は、1986年6月に改正されており、それ以前の建物は旧耐震性基準で建設されているのです。 そのため、築50年のマンションは旧耐震基準となり現行の基準は満たしていない可能性が高くなります。

ただし、マンションによっては1986年以降に耐震補強しているなどで基準を満たしているケースもあり、すべてが耐震性に不安があるというわけではありません。 長期修繕計画の実施履歴やメンテナンスの状態・耐震補強の実施などは、管理会社や管理組合・不動産会社で確認できるので、一度確認してみるとよいでしょう。

ここでは、築50年のマンションに住むメリットについてみていきましょう。メリットとしては、下記の3つが挙げられます。

マンションは、築年数が経過するほど価値が下がるものです。
東日本不動産流通機構のデータによると、中古マンションの成約状況は下記のようになります。

画像出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構 REINS TOWER

上記東日本不動産流通機構 REINS TOWERのデータを基に、価格の下落率を計算した表は下記の通りです。

上記表を見ると、築31年を超えたマンションは、築5年以下のマンションに比べ価格が3分の1ほどに下落していることが分かります。 上記の結果では、築50年も築31年以上に含まれており、実際の築50年の物件となるとさらに価格が下がっていることが推測されるでしょう。 また、耐用年数で見た場合、RC造は耐用年数である47年を超えると資産価値はほぼゼロと見なされます。

ただし、不動産の価値は土地と建物の合算です。 マンションを所有する場合も、土地を所有しており土地の価値は経年で大きく減少することはありません。
築50年のマンションの場合、建物としての価値は低くなってしまっていますが、土地の価値はなくならないことから“土地の価値で取引される”のが一般的です。 建物としての価値がほぼ底状態であることから、それ以上大きく価値が下落することはほとんどないでしょう。

この購入価格が安く、資産価値が大きく下がらないというのは買い手にとって大きなメリットとなります。
仮に、築浅のマンションを購入した場合、高値で買ったうえに数年経過すれば資産価値が大きく減少するリスクがあります。 一方、築50年であれば安値で購入しやすく、購入してから資産価値が大きく減少することもありません。 購入後に売却する場合でも、価格を落とさずに売却できる可能性が高いのはメリットといえるでしょう。

築50年のマンションの多くは、1960～1970年代の第1次～第3次マンションブームの頃に建設されており、他のマンションに先駆けて建設されていることから、立地条件が良い物件が多いです。

今よりもマンションや大きな建物がない頃に建てられており、都心の主要駅周辺の広大な土地など好条件の立地というケースは珍しくありません。 マンション建設後に都市開発が進んだなどで、周辺環境がより好条件になっているケースも多いでしょう。 当然ですが、後から建設されるマンションは前のマンションをどかして立てるわけにはいかないため、先に建設されたマンションより立地の面で劣ってきます。 好条件の立地であれば、土地の価格が上昇することで、築50年であってもある程度マンション価値を高くできる可能性があります。

「マンションは管理を買え」と言われるほど、建物の管理の状態は重要です。
適切に管理されているマンションは、快適に生活しやすいだけでなく資産価値も下がりにくいという特徴があるのです。

築50年のマンションであれば、それまでの長い期間で行われた管理の履歴をチェックできます。 例えば、大規模修繕工事は一般的に10～15年が目安ですが、築50年であれば2～3回大規模修繕が行われている計算です。 適切に行われていれば管理が行き届いており今後の管理も安心できる、行われていなければ管理に問題がある、ということを履歴で確認することができます。

反対に、築浅の物件では大規模修繕の計画はあっても将来実施されるかは不確かなものです。 今と将来の管理について予想ではなく、実績で判断できるというのは、築50年の魅力と言えるでしょう。

築50年のマンションのデメリットとしては、下記の3つが挙げられます。

築50年のマンションは、売りにくいというデメリットがあります。
売りにくい要因として、次のようなことが考えられるでしょう。

築年数の古さは価格の安さや立地の良さという魅力もありますが、やはり買い手にとってはネックとなるポイントでもあります。

日本人はまだ築浅を好む傾向があり、築年数が古いという理由で避けられやすくなります。
間取りや設備・共有部なども50年前の価値観で作られており、今の需要とは異なる物件も多いでしょう。 専有部分はリフォームでなんとかできても、共有部分やマンション全体のセキュリティなどは個人でどうすることもできません。

また、旧耐震性基準で建てられていることから、耐震性に不安を持つ買い手も多いものです。
旧耐震性の場合、買い手に不安を与えるだけでなく、住宅ローンが組みにくいという資金面での問題にもつながります。

もともと築50年のマンションは法定耐用年数を経過していることから、担保価値が付きにくくローンが組みにくい物件でもあります。 そのうえで、耐震基準が現行法に適していないとなるとローン審査に通らない可能性が高くなるのです。
住宅ローンの条件が1982年以降に建設された物件、と定めている金融機関も少なくありません。 価格の低いマンションであっても、ローンが組めなければ購入できないという買い手も多いでしょう。

このように築50年のマンションは、買い手から避けられやすい要素も多く持っているという点には注意しましょう。

マンションを所有すると、毎月管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
とくに、修繕積立金は築年数が古いほど高い傾向があるのです。

築年数が経過し老朽化が進めば、それだけ修繕の費用がかかります。 大規模修繕工事の費用も築年数が経過するほど高額になるため、築年数が古い物件は築浅の物件と比較して、修繕積立金が高くなりやすいのです。 仮に、築50年で修繕積立金が安い物件があったとしても、適切に修繕されていないなどの恐れがあるので安心はできません。

マンションの購入・売却・贈与などでは、次のような税制優遇措置を検討できます。
しかし、現行の耐震基準を満たしていないマンションの場合、各種税制控除を適用できない可能性があります。

とくに、住宅ローンを組んでマンションを購入する人は、住宅ローン減税を検討している方も多いでしょう。
住宅ローン減税とは、住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合、住宅ローン残高に応じて一定期間所得税・住民税を控除できる制度です。 住宅の性能にもよりますが、年末時点の住宅ローン残高の0.7%を最長13年間控除できます。

しかし、住宅ローン控除の適用を受けるには、耐震基準に適合する建物であるという条件があります。 そのため、築50年で耐震補強などされていないマンションの場合、住宅ローン減税が適用できないのです。 そもそも、住宅ローン自体審査に通らない可能性が高い点にも注意が必要です。
使えるはずの控除が適用できないことで、トータルでは高い費用となってしまう恐れがあるのは築50年のデメリットと言えるでしょう。

築50年のマンションであっても、売却することは可能です。
築50年以上のマンションには、価格の安さや立地条件の良さなどから、立地の良いマンションを極力安く購入したいというニーズがあります。
また、物件の購入金額を抑えた分、リフォーム費用に充てて自分好みにリフォームしたいというニーズも近年は増えているものです。

国土交通省の不動産価格（取引価格・成約価格）情報検索で、直近2年以内に東京都内で行われた中古マンションの取引事例を検索してみると、次のような事例があります。

※2024年2月21日現在

他にも築50年を超える取引事例は多くあり、築50年であっても十分売却できることが分かります。

ただし、先述したように築50年の物件にはメンテナンス費用の高さや住宅ローン融資が受けにくいと言った“買い手が付きにくい要因”があるものです。
築浅の物件のように広告すれば買い手が付くという状況は難しいため、築50年のマンション売却のポイントを押さえて売却する必要があります。
売却成功のためのポイントを下記で詳しく解説するので、参考にしてください。

築50年のマンションを売る時のポイントは、下記の3つです。

それぞれ詳しくみていきましょう。

築50年のマンションを購入する人を具体的にイメージして、ターゲットを明確にすることにより、ターゲットに適した魅力をアピールしやすくなります。
ターゲットを絞らずに売却活動すれば、広くアピールできると考える方もいるでしょうが、広く浅いアピールでは結局誰にも刺さりません。

とくに、築50年の物件はマイナスイメージも強いため、一般的なアピールポイントでは築浅の物件程目立つことは難しいでしょう。
一般的に、築50年のマンションを求める人のニーズとしては、次のようなことが挙げられます。

また、ファミリー層なら部屋数多め、シングルは利便性というように、エリアによって求められる条件は異なってきます。
より明確なターゲットに的確にアピールするには、自分で調べるだけでなく、不動産担当者にアドバイスをもらいながら売却戦略を考えていくとよいでしょう。

リフォームやリノベーションでマンションをきれいな状態にしておくことで、売却につながる可能性が高まります。 とはいえ、最初から自分の判断だけでリフォーム・リノベーションするのは注意が必要です。

先述したように、築50年のマンションには、自分好みにリフォームしたいというニーズもあります。 先にリフォームしてしまうと、顧客ニーズとマッチしなくなってしまうのです。
また、リフォーム・リノベーションと言っても幅広く、どこをどのように工事するか・どんなデザインにするかによっても印象ががらりと変わります。 買い手の好みに合わないリフォームを施してしまうと、買い手から避けられてしまう可能性もあるでしょう。

築50年のマンションのリフォームとなると、費用も高額になります。 しかし、高額な費用をかけたからと言って必ず売却できるわけではなく、かけた費用が無駄になることもあるのです。 仮に、リフォームしてもその費用を売却額に上乗せすると、買い手が付かなくなるので上乗せもできません。 ただし、水漏れやといった目には見えない不具合の箇所は、逆にリフォーム・修繕しておくほうが購入につながる可能性を高くできます。

リフォームすべきか・どこをすべきか判断が難しいところです。 リフォームやリノベーションを検討する場合は、事前に不動産会社に相談したうえで検討するとよいでしょう

マンションの売り出し価格は、売主が自由に決められます。
愛着あるマンションと言った場合、少しでも高値で売りたい気持ちもあるものです。 しかし、相場から極端に外れた高値で売り出しても買い手が付かないことには注意が必要です。
反対に、安くすれば買い手は付きやすくなりますが、売却できても損してしまう恐れもあります。 売り出し価格を付ける際には、類似物件の近隣相場などを踏まえて適正価格を付けることが大切です。

相場情報を調べるなら、今ご覧いただいているWebサイト“クラモア”の「住まいトレンド」がおすすめです。
住まいトレンドでは、マンション名や地域・駅名などからマンションの相場を簡単に調べることができます。 相場だけでなく、周辺エリアの相場推移や販売履歴などもチェックできるので売却の役に立つでしょう。 加えて、賃料相場のチェックもできるので、売却以外の選択肢も検討しやすくなります。

クラモアが独自に調査した、不動産売却を検討している方へのアンケート結果によると、不動産売却する際に不安に感じていることとして多かったのは、「どの不動産会社を選べばいいか分からない」（22.9%）、「売却の流れが分からない」（17.2%）、「残っている住宅ローンについて」（11.5%）でした。

最も多い回答が「どの不動産会社を選べばいいか分からない」という結果であることから、たくさんの方が不動産会社選びに悩んでいることが分かります。

大切な不動産売却を成功させるには、売却のノウハウを持ち、その地域に詳しい「信頼できる担当者」がいる不動産会社を選ぶことが大切です。 まずは、いくつかの不動産会社に売却査定を依頼し、それぞれの査定価格と根拠を比較検討することをおすすめします。

専門知識を持つ不動産会社は、市場分析や適正な価格設定だけでなく、複雑な売却手続きもしっかりサポートしてくれます。 また、物件の立地や特性、市場動向などを熟知しているため、マンションを高く売るための戦略を一緒に立てることが可能です。
 

最後に、築50年のマンションでよくある質問を解説します。

【A】 築50年のマンションは旧耐震基準で建設されているため、マンションによっては現行の耐震基準を満たしていない可能性があります。

ただし、旧耐震基準だからと言って地震に耐えられないわけではありません。
旧耐震基準は、震度5強レベルで倒壊せず補修することで生活できる基準に設定されています。 また、地震による建物への被害は、構造だけでなく地盤の強度なども関わってくるものです。
とはいえ、耐震基準が現行法を満たしていない場合は、住宅ローン審査などで不利になり買い手が付きにくくなります。 マンションの耐震補強工事状況や耐震診断を受けているかなどは、管理会社・不動産会社に確認するとよいでしょう。

【A】 固定資産税は、不動産の価値に応じて異なってくるので、築50年のマンションであれば高額になることは珍しいでしょう。 一般的には、年間5～10万円程度が目安です。
ただし、東京23区で駅近というように立地条件がよければ、築年数が古くても固定資産税が高額になるケースもあります。

【A】 すべての人が後悔するわけではありませんが、メンテナンス状況や建築構造・税制上の優遇などをしっかり調べずに購入すると失敗したと感じるケースはあります。
売主としては、上記のようなポイントをしっかりと確認してもらうだけでなく、自分でもどのようなポイントがチェックされるのかを理解しておくことで、売主・買主ともに満足のいく取引につなげやすくなります。

築50年のマンションがいつまで住めるか、住むメリット・デメリット、築50年のマンションを売るコツについて解説しました。
築50年のマンションであっても、適切に管理されているのであれば長く住み続けることが可能です。 また、築50年のマンションには立地の良さや価格の安さという魅力がある反面、売りにくさや耐震性の不安と言ったデメリットもあるので注意が必要です。

築50年を超えているマンション売却を検討しているのであれば、本記事でお伝えしたコツを押さえたうえで、まずは無料査定を行って判断材料の一つとすることをおすすめします。
 

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