不動産売却の媒介契約は「専任媒介」「一般媒介」どちらを選ぶべき？メリット・デメリットも解説

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不動産を仲介で売却する場合、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。
まずは、媒介契約の基本について確認していきましょう。

媒介契約とは、不動産売買において不動産会社が売主・買主と締結する契約です。 不動産会社が依頼者（売主・買主）との関係を明確にしてトラブルを防ぐために、法律で媒介契約の締結および契約書の交付が義務付けられています。
媒介契約を締結することによって、不動産会社は当事者の間に入って契約成立に向けてさまざまなサポートを行います。 売主と媒介契約を締結した場合、不動産会社は広告活動や買主探し、価格交渉の仲介を行い、契約から物件の引き渡しまでをサポートします。

標準媒介契約約款とは、国土交通省が定めた標準的な契約書のひな形です。 媒介契約の基本的事項を網羅しており、依頼者が不利にならないことを防ぐために設計されています。

媒介契約書は不動産会社が作成しますが、基本的には標準媒介契約約款を基に作成します。 法律上、このひな形を使用しなくても問題はありませんが、国土交通省のガイドラインにおいては特殊なケースを除いて標準媒介契約約款を使用することを推奨しています。 なお、不動産会社が契約書を作成する際には、「標準媒介契約約款に基づく契約か否か」について、下記のように明記する必要があります。

媒介契約書を確認する際は、上記の点に注意しましょう。

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

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※1：不動産会社が物件情報を交換するネットワークシステムのこと
※2：売主が自分で買主を見つけてきて、売主・買主の個人間で取引すること

それぞれ特徴やメリット・デメリットが異なるので、売却目的などに応じて適切な種類を選ぶことが大切です。
次の章では、種類別のメリット・デメリットとおすすめのケースを解説しますので、参考にしてください。

一般媒介契約は、複数の不動産会社と同時に契約できるうえ、自分で買主を見つけて契約する「自己発見取引」も可能な、自由度の高い契約です。

さらに、一般媒介契約では「明示型」と「非明示型」のいずれかを選ぶことができます。

一般媒介契約には、以下のようなメリットがあります。

複数の不動産会社と契約できるため、1社のみに依存するリスクを軽減できます。 たとえ、1社の販売力に不安があっても、別の不動産会社と契約できるのでカバーしやすいと言えるでしょう。
また、複数の不動産会社が広報活動を行うことで、多くの人に物件情報が届き、売却できる可能性が高まります。

一般媒介契約には、以下のようなデメリットがあります。

一般媒介契約では、不動産会社に営業活動の報告義務がないため、進捗状況を知るには自分で問い合わせる必要があります。 販売状況が把握できないと、適切な売却判断が下しにくくなり、売却が長期化する可能性がある点に注意が必要です。 また、不動産会社にとっては、他社で売却されると仲介手数料が得られないため、営業優先度が下がりやすくなります。 さらに、ハウスクリーニングやホームステージングなどの売却サポートサービスは、専任媒介契約か専属専任媒介契約で提供されることが多いため、手厚いサービスを希望する場合は、別の契約を検討することをおすすめします。

一般媒介契約は、以下のようなケースでおすすめです。

条件の良い物件であれば、不動産会社も積極的に売却活動を行うため、複数の不動産会社と契約した方がより良い条件で売却できる可能性が高まります。 また、不動産会社を絞り込めない場合は、まず一般媒介契約でスタートし、信頼できる不動産会社が見つかったら専任媒介契約や専属専任媒介契約に切り替えるのも良い方法です。
一方で、売却が難しい物件や売却活動を完全に不動産会社に任せたい場合は、一般媒介契約よりも他の契約形態の方が適しています。

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専任媒介契約は、不動産会社1社のみに仲介を依頼する契約形式です。

専属媒介契約では、契約した不動産会社にレインズへの登録や活動報告の義務があり、自己発見取引が可能という特徴があります。 契約期間は最長3ヵ月で、特約による延長や自動更新は認められていません。 ただし、契約満了時は、他社との契約や契約形態の変更が可能です。

専任媒介契約のメリットとしては、以下が挙げられます。

活動報告が2週間に1回以上義務付けられているため、販売状況を確認しやすいのが特徴です。 また、1社との契約により窓口が一本化されるため、連絡や調整がスムーズに進みます。 さらに、自己発見取引が可能なので、自分で買主を見つけた場合には、仲介手数料を節約できる可能性があります。

専任媒介契約には、以下のようなデメリットがあります。

囲い込みとは、両手仲介（売主・買主の両方から仲介手数料を得る）を目的に、他社での売却を意図的に妨害する行為を指します。　例えば、他社からの問い合わせに対し「すでに交渉中」など、虚偽の情報を伝えることがあります。 このため、他社の買い手と接触する機会を失い、売却の長期化や価格の下落を招く恐れがあります。 不動産会社選びの際には、信頼できる不動産会社か慎重に判断するようにしましょう。

また、専任媒介契約は期間が定められているため、契約期間中に売主都合で契約解除する場合は、違約金が発生する恐れがあります。 不動産会社を変更する場合は、契約終了を待つ必要がある点には注意しましょう。　なお、囲い込みされたなど不動産会社の契約違反があった場合は、期間中でも違約金なしで解約が可能です。

専任媒介契約は、以下のようなケースでおすすめです。

専任媒介契約は、積極的に営業活動してもらいやすく、進捗も把握しやすいため、売却を不動産会社にお任せしたい場合におすすめです。　また、自己発見取引も可能なので、自分でも買主を見つけられる可能性がある場合も適しています。

専属専任媒介契約も、専任媒介契約と同じく不動産会社1社のみと行う契約です。

レインズへの登録・活動報告の義務がある点は、専任媒介契約と同じですが、活動報告の頻度など、より規定が厳しくなっています。　また、自己発見取引は認められておらず、自分で買主を見つけた場合でも、契約した不動産会社を通じて売却手続きを行う必要があります。　このように、専属専任媒介契約は、3つの媒介契約の中で、最も制約が厳しいのが特徴です。

専属専任媒介契約のメリットとしては、以下が挙げられます。

専属専任媒介契約では、営業活動報告の頻度が1週間に1回以上と義務付けられているため、売却の進捗状況を細かく確認できます。 また、この契約は不動産会社にとって確実に仲介手数料を得られる契約形態であるため、より積極的な営業活動が期待できます。 さらに、多くの不動産会社ではハウスクリーニングやホームステージングといった売却サービスを提供しているため、売却をスムーズに進めやすく、売却コストの削減にもつながります。

専属専任媒介契約には、以下のようなデメリットがあります。

基本的なデメリットは、専任媒介契約と変わりませんが、専属専任媒介契約では自己発見取引ができないため、自分で買主を見つけた場合でも、不動産会社を通して契約しなければならない点には注意しましょう。

専属専任媒介契約は、以下のようなケースでおすすめです。

専属専任媒介契約は、制限が厳しいですが、より積極的な営業活動が期待できる契約です。 早期売却や高価格での取引を目指す場合は、専属専任媒介契約が適しています。 ただし、1社のみとの契約形態であるため、信頼できる不動産会社を慎重に選ぶことが重要です。
もし不動産売却についてお悩みの場合は、「クラモアの不動産売却査定」よりぜひご相談ください。 不動産の専門家が丁寧にサポートいたします。

不動産売却時に結ぶ媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ異なる特徴やメリット・デメリットがあります。それぞれの契約形態の違いを理解したうえで、所有している不動産や売却スタイルに合った契約を選ぶことが、売却を成功させる鍵となります。

少しでも早く・高く売りたいなら、積極的な営業活動が期待できる専属専任媒介契約がおすすめです。 信頼できる不動産会社を選べば、安心して売却を進めることができ、満足のいく結果が得られるでしょう。
不動産の売却を検討している方は、まずはお気軽に下記よりお問い合わせください。

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