【2025年最新】政策金利0.50%上昇で不動産価格はどうなる？金利上昇での住宅ローンへの影響は？

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2025年1月24日まで開催された金融政策決定会合において、日銀は政策金利を0.50%に引き上げる追加利上げを実施しました。 前回の利上げは2024年7月に行われ、2024年内での追加利上げが検討されていたものの実現せず、年をまたいでの利上げとなりました。

政策金利が0.50%になるのは2008年10月以来、17年ぶりのことです。 また、日銀は今後の追加利上げの可能性も示唆していますが、具体的な実施時期については未定であり、今後の金融政策決定会合にて適切な判断を行うとしています。

参考：日本銀行 「経済・物価情勢の展望（2025 年１月）」

政策金利引き上げにより、不動産価格へはどのような影響が見込まれるのでしょうか？
ここでは、そのポイントを詳しく解説します。

住宅ローンの変動金利は、短期プライムレート（金融機関が優良企業に短期で貸し出す最優遇金利）に連動して決まります。 この短期プライムレートは政策金利の動向に大きな影響を受けるため、政策金利が引き上げられると、変動金利も上昇する傾向にあります。

変動金利は毎年4月1日と10月1日に金利の見直しが行われるため、今回の利上げを受けて、4月以降は金利が引き上げられると考えておいた方がよいでしょう。
なお、固定金利は10年国債利回りに連動するとされており、こちらは政策金利の利上げが実施されるよりもやや早く上昇することが一般的です。 以下は、2024年12月～2025年2月までの「10年国債利回りの推移」です。

出典：財務省 「国債金利情報」の情報を基に、クラモア編集部が作成

余談ですが、金利上昇局面においては、固定金利が変動金利よりも早く上昇することが多いため、「変動金利が上昇したら固定金利に借り換えれば良い」と考えている方は注意が必要です。 変動金利が上昇した時には、すでに固定金利がさらに高くなっている場合があるため、タイミングを見極めることが大切です。

2024年7月、日銀が政策金利を0.25%に引き上げた際、2024年10月1日時点には各金融機関で変動金利が引き上げられました。 2024年10月の変動金利の引き上げについては、別記事の「 【2024年10月】大手5行が住宅ローン金利0.15%引き上げ！ 今後の金利はどうなる？」で詳しく解説していますので、参考にしてみてください。

ここでは、今回の金利引き上げが不動産市場に与えた影響について、解説します。
以下は、固定金利に影響を与える2024年4月1日～11月30日までの10年国債利回りの推移です。

出典：財務省 「国債金利情報」の情報を基に、クラモア編集部が作成

2024年3月にマイナス金利が解除され、7月に0.25%への引き上げが実施されましたが、実際の金利引き上げが行われる前に、すでに10年国債利回りは上昇していたことがわかります。

2024年8月に10年国債利回りが下落しているのは、8月5日に発生した、株価の暴落（いわゆる「ブラックマンデー超え」）が要因となっています。 株価が下落すると、投資家は株式から資金を移し、国債などの安全資産に投資します。 これにより、国債の価格が上昇し、利回りは低下します。 このような経済要因が、住宅ローン金利に影響を与えることもあるため、金利変動には様々な要素が絡んでいることを理解しておくことが重要です。
その後、株式市場は回復し、10年国債利回りは年末に向けて再び上昇しました。

なお、この期間中、10年国債利回りの影響を受ける住宅金融支援機構のフラット35における金利推移は、以下のようになっています。

出典：住宅金融支援機構 「【フラット３５】借入金利の推移」

政策金利が上昇すると、住宅ローン金利やアパートローン金利の上昇につながり、購買意欲の低下や買い控えを引き起こし、不動産価格が下落する可能性があります。
とはいえ、2025年2月時点では住宅ローンの金利上昇はまだ小幅にとどまっており、不動産価格への大きな影響は見られません。 以下は、国土交通省が公表している不動産価格指数の推移です。

画像出典：国土交通省 「不動産価格指数（令和６年１０月・令和６年第３四半期分）を公表」

2024年10月に実施された住宅ローン金利の引き上げにも関わらず、現在のところ不動産市場には顕著な変動は見受けられません。
とはいえ、2025年2月時点で10年国債利回りは1.30%程度となっており、2025年3月以降にフラット35などの固定金利が引き上げられる可能性が高い状況です。 今後の追加利上げがいつ、どの程度の頻度で行われていくかなど動向を追っていく必要があるでしょう。

ここでは、改めて住宅ローン金利上昇により不動産価格が下落しやすい理由について解説します。

住宅ローン金利が上昇すると、毎月の返済額が増えるため、住宅購入者の負担が大きくなります。 さらに、近年では建築資材や人件費の高騰も影響しており、住宅の建築価格自体が上昇しています。 その結果、住宅ローンの返済額を負担できる家庭が減少し、マイホーム購入の需要が低下する可能性が高くなります。

住宅ローン金利の上昇により、すでに変動金利で住宅ローンを組んでいる方は、毎月の返済額が高くなる可能性があります。 これが原因で返済が難しくなり、最終的に住宅を売却せざるを得ないケースが増えます。結果として、住宅売却が増えて不動産の供給が増えることにより、不動産価格の下落につながる可能性があるのです。

政策金利の上昇に伴い、金利は住宅ローンだけではなく、不動産投資用のアパートローンにも影響を与えます。 これにより、不動産投資の需要が減少する可能性があります。
不動産投資の需要が減少すると、アパートやマンション、さらにはそれらを建てるための土地の需要も低下し、結果的に不動産価格が下落する可能性が高くなるでしょう。

2025年1月の政策金利引き上げ（0.50%）により、2025年4月には多くの金融機関で変動金利が引き上げられる見込みです。 また、フラット35などの固定金利に影響を与える「10年国債利回り」は年明けから上昇しており、3月以降のフラット35金利も引き上げられる可能性が高い状況です。

今後さらに利上げが実施されると、住宅購入を検討していた人々の動きが鈍化し、不動産市場にも影響が出る可能性があります。 2025年2月時点では、金利の上昇幅はまだ小幅なため、不動産価格への大きな影響は見られませんが、直近で不動産売却を考えている方は、金利が実際に引き上げられる前に売却を進めるのが得策です。

2025年1月の日銀の追加利上げが、住宅ローン金利や不動産価格に与える影響について、過去の利上げ事例を踏まえて解説しました。 現時点では、まだ不動産価格への大きな影響は見られないものの、住宅ローン金利は徐々に上昇している状況です。 今後、日銀がさらなる追加利上げを実施すれば、不動産価格にも影響が及ぶ可能性が高まるでしょう。　

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