一般媒介契約と仲介の違いとは？不動産売買の契約の種類・手数料を比較

※クラモア対応エリア外の場合、NTTデータグループ運営の「HOME4U（ホームフォーユー）」で、一括査定サービスがご利用できます。

※訪問査定キャンペーンの詳細はこちら

不動産について調べていると、頻繁に出てくる言葉が「媒介」と「仲介」です。
媒介も仲介も「二社の間を取り持つ」という意味を持ち、基本的には似たような使われ方をしますが、不動産業界では状況に応じて使い分けられています。

「媒介」は、宅地建物取引業法で定義された法律用語であり、売主と不動産会社が結ぶ「媒介契約」など、正式な手続きや契約行為そのものを指しています。 宅地建物取引業法では、基本的に「媒介」という表現だけが使われています。
一方、「仲介」は、不動産会社が売主と買主の間に入って、物件の紹介や条件交渉、契約のサポートなど、取引を円滑に進めるための行為全般を指す、より広い意味を持つ商業用語です。

言葉のニュアンスの違いをイメージするために、次のような例で考えてみましょう。
「蚊を媒介した感染症」という表現では、媒介は物理的・機械的に間を取り持つイメージがあります。 それに対し、「両者の間を仲介する」という表現では、人が関係性を調整・橋渡しするような、より人間的で柔らかいニュアンスが含まれます。

つまり、媒介は法的・機械的な意味合いが強く、仲介はより人間的・商業的な意味合いが強いです。
この違いを意識すると、不動産業界での使い分けも理解しやすくなります。

不動産会社に売却活動を依頼するために結ぶ契約を「媒介契約」と呼びます。 これは法的な枠組みを定めるものです。 そして、不動産会社が媒介契約に基づいて行う具体的な活動が「仲介業務」であり、以下のような業務が含まれます

つまり、「媒介契約」というルール（契約形態）の枠組みのなかで、不動産会社が「仲介業務」というサービスを提供する関係性になっています。

不動産会社に仲介を依頼する際に必ず結ぶことになる「媒介契約」には、以下の3つの種類があります。

どの契約を選ぶかによって、依頼できる不動産会社の数や売却活動の内容、不動産会社の報告義務などが異なるため、売却戦略の根幹となる重要な選択となります。

ここからは3つの契約形態の違いについて解説します。
ご自身の物件や状況に最適な契約形態はどれなのかを考えましょう。

一般媒介契約は、3種類のなかで最も自由度の高い契約形態であり、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる点が最大の特徴です。

売主自身が買主を見つけて直接契約をする「自己発見取引」も可能です。
一方で、売却活動に対する1社の責任がやや薄れてしまうことや、窓口が増えることによるやり取りの煩雑さなどがデメリットとして挙げられます。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、信頼できる1社の不動産会社に売却活動を任せる契約形態です。 1社に任せることで、不動産会社が責任を持って集中的に販売活動を行うため、手厚いサポートが期待できます。 それぞれの違いは、以下の表をご確認ください。

最も大きな違いは、自己発見取引の可否です。 専属専任媒介契約では自己発見取引が不可であるため、自由度は下がってしまいます。

しかし、不動産会社にとっては契約が成立すれば必ず仲介手数料が得られる取引形態であるため、有料の不動産ポータルサイトへの掲載や、折込広告の活用など、広告宣伝費をかけ積極的な宣伝活動が行われやすいというメリットがあります。 売主にとっては、集客力を最大限に活かした販売活動が期待できる契約形態と言えるでしょう。

不動産を売却する際には、さまざまな費用がかかりますが、そのなかでも最も大きな割合を占めることが多いのが「仲介手数料」です。 仲介手数料とは、売買契約が成立した際に、不動産会社に支払う成功報酬のことです。

媒介契約の種類によって手数料の「金額」が直接変わるわけではありません。 しかし、「手数料が発生する条件」に違いがあるため、その点を正しく理解することが重要です。

仲介手数料は、売買契約が成立した際に不動産会社に支払う報酬です。 あくまでも成功報酬であるため、売買が成立しない場合は支払う必要はありません。
不動産会社は契約を成立させて初めて報酬を得られるため、積極的に販売活動を行ってくれます。
なお、仲介手数料は法律（宅地建物取引業法）で上限額が定められており、不当に高額な請求をされる心配はありません。

売買価格が400万円を超える場合の仲介手数料の速算式は「売買価格（税抜）×3%+6万円＋消費税」です。 たとえば、3,000万円で物件を売却した場合、「3,000万円×3%+6万円+消費税＝105.6万円」となります。

なお、2024年7月に宅建業法の改正があり、「低廉な空家等の媒介の特例」が追加されました。 この特例は、低廉な空家等（物件価格が800万円以下の宅地建物）については、媒介に要する費用を勘案して、原則による上限を超えて、30万円+消費税の報酬を受領できるというものです。
「低廉な空家等の媒介の特例」については、以下の記事でも詳しく解説していますので、ご参照ください。

仲介手数料が発生するかどうかは、一般媒介契約・専任媒介契約の場合と、専属専任媒介契約の場合とで違いがあります。 この違いは、自己発見取引が認められるかどうかという点にあり、媒介契約選択時の重要な判断材料となります。

不動産会社の紹介で買主が見つかった場合は、仲介手数料が発生します。 これは不動産会社が実際に仲介業務を行い、売買契約の成立に貢献したためです。

一方で、売主が自分で買主を見つけて直接契約した（自己発見取引）場合は、不動産会社は仲介業務を行っていないため、手数料の支払いは必要ありません。 売主は親族や友人・知人など、個人的に買主を見つけ、不動産会社を介さずに取引を行うことができます。
ただし、売買契約書の作成や決済手続きなどは売主と買主で行う必要があります。専門的な手続きを不動産会社に頼らずに自分で行う必要があるため、各種手続きやトラブル時の対処に注意が必要です。

専属専任媒介契約では、自己発見取引が認められていません。 そのため、たとえ自分で買主を見つけた場合でも、必ず不動産会社を介して取引する必要があり、仲介手数料が発生します。
そのため、自己発見取引の可能性がある場合は、どの媒介契約を選ぶかを慎重に検討することが大切です。

媒介契約の選択は、不動産売却を希望どおりに成功させられるかを握る鍵となるため、それぞれの契約のメリット・デメリットなどを把握し、どのように売却活動を進めていきたいかなどを踏まえて選択する必要があります。
物件の人気度や所在地、売主が売却にかけられる時間や労力など、さまざまな要因を考慮して総合的に判断しなければなりません。 また、売却スピードを重視するか、価格を重視するか、または手間を減らしたいかなど、優先順位を明確にすることが大切です。

ここからは、ケーススタディとして、状況に応じた契約形態の選び方を解説します。
ただし、あくまでも一例であるため、最終的には信頼できる不動産会社に相談しながら決めることが、売却成功への近道となります。

一般媒介契約がおすすめなのは、以下のようなケースです。

一般媒介契約は、複数社に依頼できますが、不動産会社からすると販売活動に注力しても報酬を得られないリスクがあります。 そのため、積極的な販売活動をせずとも購入希望者が現れる人気の高い物件や、取引価格が高い物件が適しています。

なお、不動産会社は自社の顧客リストを活用して営業するのが一般的なため、上記のような人気の物件を急ぎで売却したい場合には、一般媒介で複数社に依頼するのがおすすめです。 ただし、窓口が増えてやり取りが煩雑になるため、複数の不動産会社とやり取りをする手間を惜しまず、主体的に売却活動に関わりたい人に向いている選択肢といえます。

専任媒介契約・専属専任媒介契約がおすすめなのは、以下のようなケースです。

物件の条件が良くない場合、不動産会社による積極的な営業活動が求められます。 そのため、1社に任せて、売却活動に集中して取り組んでもらうのが効果的です。
また、窓口が1本化されることに加え、定期的な業務報告が必須となっているため、とくに不動産売却が初めてで、専門家からの手厚いサポートを受けたいと考えている方に向いている選択肢です。

なお、ピタットハウスでは、専属専任媒介契約を締結いただいた方向けのサービスとして、マイホームオークションを提供しています。 売却の選択肢が広がるため、ぜひご検討ください。

媒介契約の種類を選ぶことと同じくらい、あるいはそれ以上に大切なのが「どの不動産会社をパートナーに選ぶか」という点です。

不動産取引は大きな金額が動くため、契約内容や手数料だけでなく、担当者との相性や会社の信頼性を見極めなければなりません。 また、売却期間中は不動産会社の担当者と密にコミュニケーションを取ることになるため、信頼関係を築けるパートナーを選ぶことが不可欠です。
ここからは、納得のいく売却を実現するための確認事項や無料査定の活用方法を解説します。

信頼できる不動産会社を選ぶ際は、以下のポイントをチェックしましょう。

上記のポイントを踏まえ、売主の立場に立って親身になってくれる会社かどうかを見極めることが大切です。

この記事では、不動産売却における、媒介の種類や仲介手数料の仕組みについて解説しました。
「媒介」と「仲介」は不動産業界で類似の意味を持ちますが、「媒介」は法律用語で契約の枠組みを、「仲介」は実務的なサービス内容を指します。 媒介契約には「一般」「専任」「専属専任」の3種類があり、それぞれ自由度や報告義務、仲介手数料の発生条件に違いがあります。

売却戦略に応じて最適な契約形態を選ぶことが成功の鍵です。 また、信頼できる不動産会社選びも重要であり、丁寧な説明や親身な対応に加え、提供しているサービスの充実度が判断基準となります。

どこに相談すればいいかわからない方は、まずは当メディア「クラモア」へお気軽にご相談ください。
「クラモア」がご紹介するスターツピタットハウスでは、専門知識を持つ担当者が物件の査定から売却戦略の立案まで丁寧にサポートします。 無料で査定相談が可能なため、まずは現在の資産価値を把握することから始めてみてはいかがでしょうか。

• ツイート
• シェア
• LINEで送る
• 保存