専任媒介契約って何？家を売るときの手数料や契約解除について解説！

所有している住宅を売りたいとき、個人で購入したい方を見つけるのは難しいでしょう。そんなときに不動産会社に取引を仲介してもらうのが、「媒介契約」です。媒介契約では「専任媒介契約」など、いくつか契約の種類があり、特徴やメリットが異なります。事前に媒介契約の内容を理解しておきましょう。
今回は、媒介契約の種類について、詳しい特徴やメリット、仲介手数料など細かい内容について解説していきます。

家を売りたいと考えている方のために、不動産会社が売却成立のために活動してくれる仲介の契約のことを「媒介契約」と呼びます。媒介契約には、「専属専任媒介契約」・「専任媒介契約」・「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれメリットなどが違うのが特徴です。媒介契約それぞれの特徴やメリットについて解説していくので、参考にしてみてください。

売りたい物件があるときに、1社だけに売却活動をお願いするのが「専属専任媒介契約」です。契約した後に、ほかの不動産会社と契約して売却活動を依頼できません。

契約期間は「3ヶ月以内」と決められており、契約期間中に物件が売却できなかったら、更新もしくは別の不動産会社へ依頼しなおすこともできます。また契約期間については3ヶ月以内であれば、1ヶ月の契約も可能です。

契約を締結した場合、ルールとして1週間（休業日を含む）に1回以上、状況を報告してもらうことができます。そのため、現在買い手が見つかりそうなのかなど、不動産会社から進捗状況を詳しく教えてもらえるのがメリットです。

専属専任媒介契約では、売主が自分で買主を見つける自己発見取引が禁止されています。仮に売主が自己発見取引を行ってしまった場合には、不動産会社に仲介を通した形にして仲介手数料を支払うといった対処を行うことが多いようです。

専属専任媒介契約と同様に、1社のみに売却活動を依頼するのが「専任媒介契約」です。ただ専任媒介契約は自己取引を行うこともできます。契約期間の上限は「3ヶ月まで」と定められており、売却できずに契約期間が満了すると、更新もしくは他社への切り替えのどちらかを選択することが可能です。

また専属専任媒介契約と専任媒介契約については、宅地建物取引業法の決まりで指定流通機構への登録が義務付けられています。ほかにも登録証明書の交付などが義務付けられているので、把握しておきましょう。

「物件を購入したい」という方が出てきたなど、進捗状況を2週間に1度は不動産会社から報告してもらえます。問い合わせ状況など細かく教えてもらえるのがメリットです。不動産会社が売却活動をしてくれている間も、自ら買い手を探すこともできます。購入したいという方が見つかったときには、自己取引もできます。

専属専任媒介契約と同様に、専任媒介契約も1社しか契約できないので、物件を売却してもらえるかどうかは担当者の能力に左右されます。担当者によっては売却まで時間がかかってしまう可能性もあります。契約期間中に物件が売却できなかった場合には、契約満了した後に不動産会社を変える方法もあります。

媒介契約のなかでは制限が少なく、複数の会社と契約できるのが「一般媒介契約」です。自己取引を行うこともでき、自由度の高い方法で買い手を探すことができます。細かい取り決めも少なく、法的には契約期間が3ヶ月という縛りもないのが特徴です。

出典：公益社団法人全日本不動産協会「家を売る。」

一般媒介契約のメリットとしては、複数社と契約できることから確率的に売却取引が成立しやすいのが特徴です。多くの方に物件情報を届けられるので、さまざまな情報を得ることができます。

ほかの媒介契約では義務付けられている報告が、一般媒介契約ではないので進捗状況が把握できないのが特徴です。複数の不動産会社と一般媒介契約をしていると、各不動産会社に対して自分から状況確認をする必要もあり、どこの不動産会社の情報だったのか記憶しておくのも大変になるでしょう。

媒介契約は3種類あり、それぞれ特徴が異なります。なかには媒介契約の内容によっては、うまく宣伝活動が行えない物件などもあるでしょう。効率よく物件を売却するためにも、各種媒介契約に向いている物件とはどのようなものか把握することが大切です。

複数社と契約できることから宣伝数の多さが、一般媒介契約の利点です。そのため元々売却しやすい物件であれば、素早く買い手が見つけられるでしょう。具体的に立地のよい物件や築年数が経っていない物件などがおすすめです。

売却しやすい物件は、宣伝してもらう件数が多いほど買い手が見つかりやすくなります。売却する予定の物件が、需要の高いものなら一般媒介契約で効率よく売却していきましょう。

契約を1社のみに限定する専任媒介契約と専属専任媒介契約は、宣伝数は少ないものの力を入れて売却活動を行ってくれます。そのため、駅から遠い物件や築年数が経っている物件などの売却に向いている契約です。

ただ多少買い手が見つかるまで時間がかかるケースもあるので、進捗状況などを聞きながら媒介契約の更新や変更を決めていきましょう。

基本的に媒介契約の仲介手数料は、成功報酬となっています。成功報酬は取引額に応じて異なるので、事前にどれくらいの仲介手数料が発生するのか理解しておきましょう。また仲介手数料には上限があるので、詳しく解説していきます。

物件が売却できたときに、初めて報酬を支払う流れになります。その際に、不動産会社は国土交通省の告示で定められている仲介手数料の上限以上の請求はできません。

出典：公益社団法人全日本不動産協会「家を売る。」

家を効率よく売るためには、媒介契約を行うことが重要です。しかし契約する前に気を付けておきたいのが、途中解約。契約内容によっては、違約金を支払う事態に発展する可能性があります。媒介契約を結ぶうえで、注意しておきたいことについて解説していきます。

媒介契約を行った後、物件をすぐに売却できないこともあるでしょう。そんなとき途中解約を希望すれば、解約自体は可能です。しかし契約内容によっては違約金が発生し、余計な費用を支払う必要が出てきます。

とくに専任媒介契約や専属専任媒介契約は、基本的に3ヶ月契約を結ぶことが多いです。可能であれば、3ヶ月の契約が満了してから更新しないという選択肢を取るほうがよいでしょう。また途中解約すると、それまでにかかった広告や宣伝費用などの経費を別途請求されるケースもあります。契約する際には、途中解約のルールなどを把握してから検討することが大切です。

媒介契約を行ってから3ヶ月が経っても物件が売却できなかったら、媒介契約の内容を見直して変更する方法や、一般媒介契約でいくつかの不動産会社に宣伝してもらう手段もあるでしょう。自分に合うと感じる媒介契約の方法を選んで、効率よく売却活動を進めていくことが肝心です。

専属専任媒介契約の場合は、媒介契約締結日の翌日から5日以内（不動産会社の休業日は除く）、専任媒介契約の場合は契約してから7日以内（不動産会社の休業日は除く）には、指定流通機構に登録する必要があります。登録した後は登録証明書を取得し、専属専任媒介契約なら1週間に1度、専属媒介契約は2週間に1度は進捗状況を報告してもらえるのが特徴です。

出典：公益社団法人全日本不動産協会 「家を売る。」

媒介契約の種類はいくつかあり、そのなかでも1社が集中的に売却活動を行ってくれる専任媒介契約がおすすめです。自分で買い手を見つけた際には、自己取引もできます。

媒介契約の特徴はそれぞれ異なるので、メリットとデメリットを理解したうえで自分に合った契約方法を見つけていきましょう。仲介手数料の上限や違約金などのルールもあるので、契約する前に把握しておいてください。

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