【2024年最新】戸建売却の手数料は売却価格4～6％！諸費用の相場や計算方法も解説

※2023/4/1～2024/3/31お客様アンケート集計結果

戸建住宅を売却する際には、不動産会社への仲介手数料や税金などさまざまな手数料や費用が発生します。 これらの合計額は、一般的に売却価格の4〜6％程度と言われています。つまり、2,000万円で売却する場合は80万〜120万円程度、5,000万円なら200万〜300万円程度というわけです。

ただ、この金額はもちろんかなりざっくりとした目安にすぎません。 そこで次の章から、「どんな手数料がどの程度かかるのか」をひとつずつわかりやすく説明していきましょう。

戸建てを売却する際に発生する手数料や諸費用をまとめましたので、以下をご確認ください。
各項目をクリックすると該当の項目へジャンプしますので、飛ばして読みたい方はご活用ください。

戸建てを売却する際に発生する手数料や諸費用をまとめましたので、以下をご確認ください。
各項目をタップすると該当の項目へジャンプしますので、飛ばして読みたい方はご活用ください。

次の章では、各種費用について詳しく解説していきます。

戸建売却にかかる手数料として第一に挙げられるのが、不動産会社への「仲介手数料」です。 これは、不動産売却にかかわる業務を、売主にかわって不動産会社が行ってくれたことに対する成功報酬となり、基本的には売買が成立した際にのみ発生します。
仲介手数料に含まれる費用の内訳は、主に以下のようなものです。

では、この仲介手数料はどれほどかかるのでしょうか？

不動産会社の仲介手数料は、上限額が法律で「売却価格×3％＋6万円」までと決められています。
逆に下限は決められていませんので、不動産会社によっていくらに設定しても自由ですが、上記の額を超えることはありません。

仲介手数料の計算は、実際の規定ではもう少し複雑になっています。

なお、2024年7月1日に施行された法改正により、売買価格800万円以下の空き家等（空き家・空き地）の取引において、仲介手数料の上限が33万円（税込）に引き上げられました。
詳しくは別記事の「【2024年7月改正】800万円以下の売買、仲介手数料が上限33万に！」で解説していますので、ご参照ください。

売却価格ごとの仲介手数料を算出したのが以下の表になります。 正確な金額は不動産会社側から提示されますので、その前に「目安だけ知りたい」という場合などに参考にしてください。

前項の計算式で、仲介手数料の上限額を求めることはできますが、実際には【その金額＝実際に支払う金額】とは限りません。 以下の点に注意してください。

前述したように、不動産会社の仲介手数料には法律で上限が定められています。
中には仲介手数料の安さをアピールポイントとしている不動産会社もありますので、数社を比較してみるといいでしょう。

こちらも前述したように、仲介手数料は成功報酬のため、売買が成立しなかった場合は基本的には支払う必要はありません。

戸建の売却を不動産会社に依頼する際には、「媒介契約」を結びます。 媒介契約を結ぶと、不動産会社は物件の広告を作成して宣伝し、買主が見つかるように営業してくれますが、その結果かならず売却できるとは限りません。 買い手が見つからないまま、契約期間が満了してしまうこともありえます。
その場合、不動産会社側には広告宣伝費や人件費などが発生していますが、売主は基本的にそれらの費用を含む仲介手数料を支払わなくてよいのです。

ただし、一般的な広告とは別に、自分の物件だけの特別な広告を出してもらったり、媒介契約の内容に反して勝手に契約を打ち切ったりした場合には、仲介手数料の一部を請求される可能性もありますので注意が必要です。 ちなみに媒介契約については、別記事の「専任媒介契約って何？家を売るときの手数料や契約解除について解説」でくわしく解説していますので、知りたい方はご参照ください。

仲介手数料は、不動産会社に不動産の売買を委託した場合に発生する成功報酬です。
ということは、不動産会社に委託せずに、自分で売却すれば仲介手数料は発生しません。

たとえば、「いま住んでいる戸建を『売却したいと思っている』と話したら、知人から『ぜひ売ってほしい』と言われた」という場合などは、「わざわざ不動産会社に頼んで仲介手数料を支払うのはもったいない」「売主・買主同士で直接売買契約を結べばいい」と考える人もいるでしょう。

実際に、個人間で不動産を売買することは可能です。
その場合は、宅建（宅地建物取引士の資格）も必要ありません。
ただし、必要書類の準備・作成や手続きが面倒であったり、個人間売買だと銀行ローンが通りにくかったりといったデメリットもありますし、トラブルになった場合に第三者（＝不動産会社）が間に入っていないせいでこじれやすいというリスクも考えられます。

「煩雑な手続きに時間を取られたり、リスクを負ったりするのは避けたい」と考えるのであれば、やはり仲介手数料を支払って不動産会社に任せたほうがよいと言えそうです。

※2023/4/1～2024/3/31お客様アンケート集計結果

買主が決まり、正式に売買契約書を取り交わす際には、契約書に「収入印紙」を貼る必要があります。
この収入印紙は、契約にかかわる金額によって定められた印紙税を納めることで入手できるもので、一般的には仲介をする不動産会社が用意することが多いです。

印紙税の金額は、前述した通り契約の金額（物件の売却価格）によって定められています。
税額は2027年3月31日まで軽減税率が実施されており、通常の税額と軽減後の税額は以下のとおりです。

出典：国税庁 「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

収入印紙は「契約書1通ごと」に必要となるため、契約書を2通作成する場合は、印紙代も2枚分かかります。 印紙税額は一般的に、売主と買主で折半することが多いです。
例えば、2024年に4,500万円の戸建を売却し、契約書を2通作成した場合は【印紙税：軽減税率適用で1万円×2通＝2万円】となり、売主と買主で折半した場合はそれぞれ1万円ずつの負担となります。

印紙税に関する注意点は、下記の通りです。

不動産会社に仲介を依頼している場合、基本的に印紙は不動産会社が用意し、あとで清算するケースが一般的です。 しかし自分で手続きする場合などに、万が一印紙を貼り忘れてしまうと、印紙税の3倍に相当する過怠税（かたいぜい）が課せられるので注意が必要です。
例えば、6,000万円の戸建を売却した際に印紙を忘れると【印紙税：軽減税率適用で3万円　⇒過怠金として3万円×3＝9万円】が課せられます。 大きな出費になってしまうため、契約締結時には印紙が貼ってあるかを必ず確認するようにしましょう。

もし、売却したい戸建住宅がまだ住宅ローン返済中である場合は、「抵当権抹消費用」も発生します。

「抵当権」とは、住宅ローンを組む際に、融資をする銀行などの金融機関が「担保」として設定するものです。 万が一住宅を購入した人がローンを支払えなくなった場合、住宅は競売にかけられますが、抵当権を持っている金融機関には、その売却額から残りのローン金額＝残債を優先的に返済してもらえる権利があるため、多くの住宅ローン契約では抵当権が設定されています。

つまり抵当権がついているということは、その物件に対して金融機関も権利を持っているということになるため、物件の持ち主が勝手に売却することはできません。 そのため、売却前に抵当権を抹消する手続きが必要となるのです。

この手続きは「抵当権抹消登記」といい、売主が自分で行うこともできます。 ただし、登記の申請書の作成が複雑で、必要書類も多いため、一般的には不動産会社から司法書士を紹介され、その担当者に手続きを依頼するケースが多いです。

抵当権の抹消にかかる費用は、以下の通りです。

もし、自分で登記申請を行う場合は、登録免許税と実費だけですみます。
一方、司法書士に依頼する場合は、事務所によって報酬額が異なりますが、おおむね5,000円〜3万円程度でしょう。

抵当権抹消費用に関する注意点は、以下の通りです。 それぞれ説明します。

抵当権は、住宅ローンが完済したからといって自然に抹消されるものではありません。
不動産の所有者が抹消登記をしない限り、抵当権が残ってしまいます。
「うちの戸建はもうローン完済しているから、いつでも売却できる」と思っていたら、実際はまだ抵当権がついていて売却できなかった、ということもありえるわけです。

そのようなことがないよう、売却を考えたらまず抵当権がついていないかを確認しましょう。
「ローン完済時にたしかに抹消登記した」という場合は大丈夫ですが、「どうだったか記憶にない」「手続きしていない気がする」という人は、法務局の窓口か「登記情報提供サービス」で登記簿謄本を確認することができます。

「親族が亡くなって戸建住宅を相続したが、売却したい」という場合も、抵当権の確認が必要です。
その結果、抵当権が残っていたら売却前に抹消しなければなりませんが、以下のような場合は少々面倒です。

■必要書類がない
ローン完済時に「登記識別情報」などの書類が銀行から送られてきます。
抵当権抹消登記には、それらの書類が必要ですが、相続物件で書類が見つからない場合は、抵当権を持っていた金融機関に問い合わせて、あらためて取り寄せる必要があります。

■相続の手続きに時間がかかる
相続に関わる人が多かったり、遺産分割協議がなかなか決着しなかったりする場合があります。
抵当権抹消登記は、その不動産の新しい所有者が確定しなければ手続きできないため、相続の手続きがすべて完了してから登記申請することになります。

上記のようなケースでは、「すぐに売却したい」と思ってもできませんので注意してください。

同じく売却したい物件に住宅ローンが残っている場合は、売却前にローンの残債を一括で返済しなければなりません。 その返済には、不動産の売却代金を充てるのが一般的ですが、多くの金融機関ではその手続きに対して手数料が発生します。 金額は、金融機関ごとにさまざまですので、ローンを組んでいる銀行などに確認しましょう。

前述したように、住宅ローンを一括返済する際の手数料は金融機関ごとに規定がありますし、ローンの残債額や契約内容によっても異なる場合もあります。
ここではいくつかの金融機関の例を挙げておきましょう。

住宅ローン返済中の戸建を売却したい際には、金融機関に手数料を確認してみてください。

住宅ローン一括返済の「手数料」に関する注意点は、特にありません。
ただし、残債の一括返済に関する注意点があります。

一括返済には、不動産の売却代金を充てるのが一般的です。 「いま住んでいる戸建を売却してローンを一括返済し、売却益が出たら新しいマンションの頭金に充てたい」と考えている人も多いでしょう。

しかし、実際に売却するとなると、希望額を下回ってしまうケースはよくあります。
もしローンの残債以下の売却額であれば、一括返済できずに売却自体が不可能になってしまうかもしれません。 そんな場合は、以下のような方法が考えられます。

■不足分は自己資金を足して一括返済する
たとえば「住宅ローン残債 3,000万円／売却代金 2,500万円＋自己資金 500万円で一括返済する」など

■「住み替えローン」を組んで一括返済する
売却後に住む住宅の購入費用に「一括返済の不足分」を足して新たなローンを組み、一括返済する。
たとえば、「新居の購入費用 2,500万円＋住宅ローン一括返済の不足分 500万円＝3,000万円の住み替えローンを組む」など

■任意売却する
抵当権を持っている金融機関（＝住宅ローンを組んでいる銀行など）の承諾を得て、一括返済することなく抵当権を抹消してもらい、それから不動産を売却する

もし売却額がローンの残債を下回ってしまっても、以上のような方法で売却は可能ですので、まずはローンを組んでいる金融機関に相談してみてください。

売却が無事に終わったあとにも、必要な費用として「譲渡所得税」があります。
「譲渡所得税」とは、不動産を売却したときに発生する所得（譲渡所得）にかけられる税金の総称となり、 具体的には以下の税金が含まれます。

前述したように、譲渡所得税は不動産売却によって得た所得＝利益に対して課せられる税金です。逆にいえば、売却しても利益が出なかった場合は譲渡所得税が発生しないので、支払う必要はありません。

一方、譲渡所得があった場合は、一定の割合で所得税、住民税が発生します。
その割合は、売却した不動産の所有期間（＝売主がその不動産を何年間所有していたか）によって以下のように2段階にわかれます。

右にスクロールできます→

※復興特別所得税は、2037年12月31日までかかる税金です。

譲渡所得税については、別記事の「不動産売却時にかかる税金はいくら？税金の計算方法や節税対策を解説」でさらにくわしく説明していますので、そちらもぜひ読んでください。

前述したように譲渡所得税は、不動産売却によって利益があった場合にのみ課税されます。
計算式は以下のとおりです。 それぞれの費用項目について説明します。

※1：マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例

「売却価格」とは、売主が不動産（建物、土地）を売却したことによって、買主から受け取った金額です。

「取得費」とは、売主が売却した不動産を取得した際にかかった費用です。
たとえば、5年前に土地を買って新築した戸建住宅を売却する場合は、5年前の土地の購入費用や建築費用などが取得費に含まれます。
具体的には、売却した土地や建物にかかった以下のような費用を取得費として計算します。

▼取得費に含まれる費用

ただし、土地の場合は購入代金などがそのまま取得費になりますが、建物の場合は年月を経るにつれて経年劣化などにより価値が減少していくため、その分の金額（減価償却費）を差し引いて計算する必要があります。 具体的には、減価償却費を以下のように計算します。

償却率は、建物の構造によって以下のように異なります。

※経過年数は、6か月以上の端数は1年に繰り上げ、6か月未満の端数は切り捨て
※建物の取得価額の95％を上限とする

この計算の結果、取得費の合計が売却価格を上回った場合は、売却によって利益は出なかったということなので、譲渡所得税を支払う必要はありません。

「譲渡費用」とは、土地や建物を売却するために直接かかった費用です。
具体的には、以下の費用が含まれます。

▼譲渡費用に含まれる費用

※修繕費や固定資産税など資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用等は譲渡費用にはならない

以上3つの費用を以下の計算式に当てはめれば、「譲渡所得」が求められます。

※1：マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例

上記で算出した譲渡所得に以下の税率をかければ、譲渡所得税の金額が分かります。

譲渡所得税に関する注意点は、以下の通りです。

前述したように、譲渡所得税は売主がその不動産を何年間所有していたかによって税率が異なり、その所有期間は「譲渡した年の1月1日」を基準として考えます。

たとえば、2015年9月1日に取得した戸建物件を、2020年10月1日に売却したとします。 その場合、実際の所有期間は5年を超えていますが、所有期間の判断日である2020年1月1日では、所有期間が5年経過していないため、短期譲渡所得に該当するというわけです。

短期譲渡と長期譲渡とでは、譲渡所得税に倍近くの差が出てしまいますので、この点を間違えないようにしてください。

戸建の売却に際しては、仲介手数料や印紙税、登記費用以外にも費用や税金が発生する場合があります。
支払う可能性のある主な費用や税金は、以下の通りです。

不動産の売却に際して必要な各種書類を取得する場合は、手数料などの取得費用がかかります。
たとえば、以下のような書類です。

金額としては小さなものですが、戸建売却の際には必須の手数料であると覚えておいてください。

土地の境界線があいまいな場合や、登記簿が古く正確性に欠ける場合などは、売却に際してあらためて測量をして、土地の範囲と面積を確定させる必要があります。
これを「確定測量」といい、「土地家屋調査士」に依頼して測量してもらいます。

測量費用は、基本的に売主負担になります。 費用は依頼する測量会社や土地の状況などケースごとに異なりますが、おおよそ30万〜100万円程度と考えてください。

戸建物件をそのまま売却したいと思っても、建物が古い場合などは、更地にして土地だけ売り出した方が買い手がつきやすいケースもあります。 そうなると、売却前に建物を解体する必要があり、その費用も売主の負担になるでしょう。
解体費用は建物の構造によって異なり、目安は以下のとおりです。

戸建をそのまま売却しやすくするために、ハウスクリーニングを入れる人も多いでしょう。 中古住宅を購入する人は、なるべくきれいな状態の物件を希望するケースが多いためです。
ハウスクリーニングは、戸建住宅全体だけでなく、水回りだけなど場所を絞って依頼することもできます。
費用相場は以下のとおりです。

また、忘れてはいけないのは引越し費用です。
いま住んでいる戸建住宅を売却する場合は、売れれば引越しをしなければなりません。

引越し費用は、荷物の量や移動距離、時期などによって大きく異なりますので、一概に相場がいくらと言えません。 引越し会社に見積もりを依頼して、納得できるところを選んでください。
あえて例を挙げるとすれば、たとえば4人家族で特別荷物が多いわけでない場合は、12万〜25万円程度が一般的でしょう。

ここまで戸建を売却する際にかかる手数料や各種費用について説明してきましたが、上記の金額をそのまま支払うと、もし不動産を売却して利益が出たとしても、手元に残る金額が予想以上に少なくなってしまう可能性があります。 たとえば、譲渡所得税が39.63%かかるとなれば、もし売却で1,000万円プラスになっても、それだけで400万円近く税金を納めることになるでしょう。

しかし実は、戸建住宅などの不動産の売却に際しては、税金の控除制度があるのです。
また、不動産会社への仲介手数料を安く抑える方法もあるため、この章では、手数料や税金を安くする方法を説明していきます。

不動産会社には、売却の仲介を委託することもできますが、不動産会社自体に物件を買い取ってもらうことも可能です。この場合、買主を探して交渉する「仲介」が必要ないため、仲介手数料が発生しません。

ただし、不動産会社側は購入した物件にリフォームなど手を入れて販売するため、買取価格はその分を割り引かれて低くなりがちです。 一般的には仲介での売却に比べて2〜4割ほど安くなってしまうケースが多いです。 仲介の場合と買取の場合でそれぞれ査定してもらい、その差額を見ながら比較検討もできるため、まずは信頼できる不動産会社を見つけて相談してみてください。

※2023/4/1～2024/3/31お客様アンケート集計結果

前項の「不動産の売却を自分ですれば仲介手数料は発生しない」で説明したように、不動産会社へ依頼せずに自身で買主を探して手続きすれば、仲介手数料は必要ありません。
不動産会社を通さずに売却するおおまかな流れは、以下のとおりです。

ただし、必要書類の作成が難しいことや、個人間の売買だと買主の住宅ローンが通りにくいことなど、デメリットもあるため、自分で売却を行う場合は、事前に十分な知識を身につけてください。

譲渡所得税を節税するために、利用できる控除制度もあります。
戸建売却でもっともよく利用されているのは「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という制度で、通称「マイホームを売ったときの特例」と呼ばれています。
以下の条件に該当する場合、譲渡所得から最大で3,000万円控除できる制度です。

▼特例の適用を受けるための要件

出典：国税庁 「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

つまり、自分が住んでいる家を売却して、その譲渡所得が3,000万円以内であった場合は、譲渡所得には課税されない＝譲渡所得税を支払う必要はないというわけです。 実際に戸建を売却する場合、譲渡所得が3,000万円以内であるケースは多くありますので、まずはこの控除が利用できるか、「譲渡所得の計算方法」を見て譲渡所得を計算してみてください。
ただし、以下に該当する場合は、この控除は受けられません。

▼適用除外の要件

もうひとつ、戸建売却で利用できる可能性がある控除が、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」です。 通称「所有期間10年越えの軽減税率の特例」などと呼ばれ、以下に該当する場合に長期譲渡所得の税率が通常よりさらに軽減されるというものです。

▼特例の適用を受けるための要件

出典：国税庁 「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

もし上記の要件に該当した場合は、譲渡所得の税率が以下のようになります。

逆に、住んでいる不動産を売却して、売却価格がその物件の購入価格を下回った＝「譲渡損失」があった場合にも、控除があります。
確定申告の際に、譲渡損失分の金額をその年の給与所得などの所得から差し引く＝「損益通算」ができるので、課税所得額が少なくなり、税金もおさえられます。 さらに、損失分をその年の所得だけで損益通算しきれなかった場合は、翌年以降に最長3年まで繰り越して控除することができます。

つまり、「戸建を売却したけれど、買ったときより大幅に価格が下がって損をしてしまった」と思っても、その分は所得税の控除を受けられる、というわけです。

以上、戸建住宅の売却で発生する仲介手数料や諸費用、種類や金額、計算方法について解説しました。
戸建売却では、仲介手数料や各種費用として売却価格の4～6％ほどの費用がかかります。 とくに譲渡所得税は高額になりがちなので、節税で活用できる特例を把握しておくことをおすすめします。 どのような費用がどのタイミングでいくら発生するかを把握した上で、売却計画を立てるようにしましょう。

しっかりシミュレーションして無駄なく節税するためには、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。 これから一戸建ての売却を検討されている方は、下記よりお気軽にご相談ください。

• ツイート
• シェア
• LINEで送る
• 保存