マンション売却時に税金はどのくらいかかる？実際にかかる費用をシミュレーションしながら解説

マンション売却にはさまざまな費用がかかります。
一般的には売却額の5～10％程が目安で、仮に3,000万円で売却すれば諸費用は150～300万円と安くありません。そのため、どのような費用がいくら発生するかを押さえたうえで、売却計画を立てることが大切です。

以下では、マンション売却でかかる主な費用を「各種税金」「その他各種費用」に分けてみていきましょう。

マンション売却でかかる主な税金には以下のようなものがあります。

基本的に、印紙税・登録免許税・消費税は必ず必要です。一方、譲渡所得税は売却で利益が出た場合のみ、譲渡所得税がかかります。また、それぞれの税金が発生するタイミングも異なるので、税額やタイミングを理解しておくようにしましょう。

マンション売却にかかる税金についての詳細は「マンション売却で発生する可能性がある税金」で解説しますので、そちらを参考にしてみてください。

マンション売却では、以下のような費用も発生します。

一般的なマンション売却方法である「仲介」の場合、売買契約時成立時に不動産会社へ仲介手数料を支払う必要があります。売却にあたり、司法書士への依頼料やハウスクリーニング代、引っ越し費用なども必要になってくるでしょう。また、住宅ローンを売却で完済するのかどうかによっても、費用は変わってくるものです。
その他の費用については、個人の状況や売却方法によっても大きく異なってくるため、自分の売却ではどのような費用がかかるかは、事前にシミュレーションしておくようにしましょう。

各種費用についての詳細は「マンション売却の「その他費用」概要とシミュレーション」で詳しく解説していくので、参考にしてください。

まずは、マンション売却で発生する各種税金についてみていきましょう。

マンション売却で発生する税金とその概要・目安額は、以下の通りです。

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それぞれ詳しく見ていきましょう。

印紙税とは、課税対象となる契約書などの文書に課税される税金です。 マンション売却の場合、売買契約書が対象となります。 税額は書類に記載されている金額（売却金額）に応じて異なり、主なマンション売却価格帯での税額は以下の通りです。

印紙税は、令和9年3月31日まで軽減措置の対象となるため、軽減後の税率が適用されます。
なお、印紙税は書類作成時に収入印紙を購入し、貼付・消印して納税します。

売却にともない住宅ローンを完済し抵当権を抹消する場合、抵当権抹消登記が必要です。
その登記の際に必要になる手数料のような税金が、登録免許税です。
登録免許税は不動産個数×1,000円となり、マンションの場合は土地＋建物で2,000円かかります。
また、抵当権抹消登記を司法書士に依頼した場合は、別途司法書士報酬が必要です。

マイホームであるマンションを個人で売却した場合は、売却金に対して消費税はかかりません。
しかし、仲介手数料や司法書士費用・ハウスクリーニング費用などは消費税がかかります。

売却の利益は譲渡所得と呼ばれ、所得税・住民税の対象です。
売却金から、購入にかかった費用・売却にかかった費用・税金控除額を差し引いた分に、所有期間に応じて以下の税率で課税されます。
なお、譲渡所得が発生しなければ税金はかかりません。

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※復興特別所得税は、2037年12月31日までかかる税金です。

所有期間が5年以下といったように短い期間の場合、税金が高くなるので注意しましょう。 しかし、譲渡所得には各種税金控除の特例が用意されており、活用することで節税が可能です。
控除についての詳しい内容は「マンション売却で適用できる税金控除」で解説するので参考にしてください。

以下の条件で、マンション売却の税金をシミュレーションしてみましょう。

なお、ここでは消費税は算出せず、譲渡所得については控除を加味しない金額で計算します。
上記の場合での各種税金は以下の通りです。

譲渡所得税は以下のように算出しています。

※今回は特別控除を適用しない

所有期間10年の場合、長期譲渡所得（税率20.315％）にあたるので税額は以下の通りです。

なお、3,000万円特別控除を適用できれば、譲渡所得が0円となるため、税金は発生しません。

譲渡所得税は、他の税金に比べ高額になるため、費用の中でもとくに注意したい項目です。しかし、譲渡所得税には各種控除の特例が用意されているので、上手に活用することで大きく節税できます。
以下では、マンション売却で検討できる税金控除について3つのパターン別に紹介します。

マイホームであるマンションを売却した際に、検討できる特例には以下のようなものがあります。

3,000万円特別控除とは、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例です。
例えば、譲渡所得が4,000万円であれば特例を適用することで、譲渡所得1,000万円が課税対象になります。譲渡所得が3,000万円以下であれば、この特例を適用することで譲渡所得税は発生しません。

ただし、3,000万円特別控除はマイホームの売却であるなどの適用要件を満たさないといけない点には注意が必要です。また、住宅ローン控除との併用ができないため、住み替えにともなう売却の場合はどちらを適用すべきかはシミュレーションして検討するようにしましょう。

マイホームの所有期間が10年を超える場合、この特例を適用することで譲渡所得6,000万円以下の部分の税率を14.21％まで引き下げられます。また、本特例は、3,000万円特別控除とも併用できるため、両方の要件を満たしていれば大きな節税が期待できます。

マンションを相続したものの活用する予定がないというケースでは、売却という選択肢があります。
活用しないマンションを所有し続けていても、固定資産税や修繕積立金などの負担ばかりのしかかるので、売却して手放したほうが費用や管理の手間から解放されるでしょう。相続したマンションであっても、売却した場合は利益に対して譲渡所得税が課税されるので注意しましょう。

相続したマンションの譲渡所得税に適用できる特例としては、「取得費加算の特例」があります。
取得加算の特例とは、相続税を支払っている場合、納税額の一部を譲渡所得計算の際の取得費に加算できる特例です。取得費を多く計上できれば利益を圧縮でき、節税効果が見込めます。
ただし、この特例は相続後3年10ヵ月以内に売却していることなどの適用要件があります。また、そもそも相続税を支払っていなければ適用できない点には注意しましょう。

なお、相続した一戸建ての空き家については、譲渡所得から3,000万円を控除できる「相続空き家の3,000万円特別控除」という特例もあります。しかし、この特例ではマンション（区分所有登記の建物）は対象外となるので、戸建を相続した場合に検討するとよいでしょう。

マンション売却で利益が出なければ、譲渡所得税は発生しません。 しかし、損失が出た場合でも適用できる特例があるので、検討してみるとよいでしょう。
損失時に検討できる特例には、以下のようなものがあります。

住み替えによる売却で損失が出た場合に適用できる特例で、譲渡損失額を給与所得などから控除できるため、給与所得にかかる所得税の節税が見込めます。さらに、売却した年で控除しきれない額は、翌年以降3年間控除できるので長期的な節税になるでしょう。

住宅ローンの残っているマンションを売却し、損失が出た場合に適用できる特例で、住宅ローン残債を下回った売却になった場合、損失額を給与所得から控除できます。この特例も、翌年以降3年間控除することが可能です。

上記の特例を適用するためには確定申告が必要なため、売却時に損失が出た場合でも確定申告して特例を適用することをおすすめします。なお、こちらの特例は令和7年12月31日まで延長（※）を予定されています。詳しくは、国税庁のHPをご確認ください。

※参照：国土交通省 「令和６年度　国土交通省税制改正概要」

マンション売却で税金以外にかかる主な費用には、以下のようなものがあります。

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それぞれ詳しく見ていきましょう。

不動産会社に仲介を依頼して売却した場合、売買成立時の成功報酬として仲介手数料が発生します。仲介手数料は上限が以下のように定められており、上限の範囲内で不動産会社は自由に設定可能です。

例えば、売却額3,000万円の場合、仲介手数料の上限額は以下の通りです。

なお、売却額800万円以下の場合は、一律で33万円（税込）となります。

抵当権抹消登記は自分でも手続きできますが、書類収集など手間がかかるうえ、ミスがあるとトラブルに発展する恐れがあるため、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士に依頼した場合の報酬額は、依頼する司法書士や依頼内容によっても異なりますが、1～3万円ほどが目安です。

売却にともない住宅ローンを一括返済する場合は、金融機関への手数料も必要です。
手数料額は金融機関によって設定が異なります。また、一括返済は事前に各種金融機関に相談しておかないとスムーズに対応してもらえないため、事前に手数料の確認と一括返済の相談を行うようにしましょう。

ハウスクリーニングや引っ越しなど、状況に応じてさまざまな費用が必要です。また、売却時には登記簿謄本などの必要書類も多いため、書類取得費も必要になります。

仮に、以下の条件で各種費用の目安をシミュレーションしてみます。

※2024年（令和6年）現在の消費税10％を適用

上記の場合、約165万円の費用がかかります。 税金以外の費用は、個々の状況によって発生するかどうか異なり、発生する場合でも費用は大きく変わってくるので注意しましょう。

ここまで紹介した税金・費用のシミュレーションをまとめてみてみましょう。
条件は以下の通りです。

上記のケースで売却時にかかる税金・その他費用は以下のようになります。

※2024年（令和6年）現在の消費税10％を適用

上記のケースでは、4,000万円の売却に対して約270万円の費用が発生しています。
費用によっては、売却金ではなく自己資金で支払わなければならないものも少なくありません。 そのため、自己資金で支払う費用までを考慮して売却計画を立てることが大切です。

ここまで、マンション売却にかかる税金・費用の概要やシミュレーションを解説しました。 マンション売却では、税金とその他費用で売却額の5～10％程の費用がかかります。 とくに、譲渡所得税は高額になりがちなので、計算方法や節税で活用できる特例を把握しておくことが重要です。 どのような費用がいくら必要か理解したうえで、売却計画を立てるようにしましょう。

また、しっかりシミュレーションして無駄なく節税するためには、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。
これからマンションの売却を検討されている方は、下記よりお気軽にご相談ください。

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