住宅ローンの金利は今後どうなる？2023年以降の金利変動や対策を解説

ここでは住宅ローンの金利について、固定金利型、変動金利型、固定金利期間選択型の3種類に分けて、金利が決まる仕組みやメリット・デメリットなどを解説します。

固定金利型とは、借り入れの当初から完済までの期間において、金利が変わらずに固定されているタイプのことを指します。金利が固定されているため毎月の返済額が分かりやすく、ローンの管理をしやすい点がメリットです。しかし後に紹介する2つのタイプと比較すると、金利が割高になる可能性がある点はデメリットといえます。

変動金利型とは、実際の金利情勢に応じて半年ごとに適用金利を見直すタイプのことを指します。現在は、民間ローンの多くが変動金利型です。短期プライムレート（短期金利）に1％を上乗せして決められるのが通常であり、毎年4月と10月に見直しされます。

短期プライムレートとは、最良企業に対して1年未満で貸し出す際の適用金利です。つまり短期プライムレートは、「信用力の高い人に対する最優遇の金利」だといえます。

変動金利型は、金利が下降する傾向にある段階ではメリットが大きいです。しかし、近年のように金利が著しく低い状態では、今後上昇するリスクに備える必要があります。変動金利が固定金利よりも高くなった際は、固定金利への切り替えも検討しましょう。

固定金利期間選択型とは、適用される金利が一定期間（10年、20年など）固定されるタイプです。最初は固定金利期間が続き、終了した後に変動に移行します。ただし、固定期間終了後の金利を固定と変動のいずれかから選択できる商品もあります。

メリットとしては、変動型と比較すると最初の固定期間において金利上昇リスクを回避できることが挙げられます。しかし、固定型ほどではありませんが、変動型よりも金利が割高に設定されます。また、固定期間が終了した後の金利はそのときの実勢価格が反映されるため、固定期間終了後の金利上昇リスクがある点はデメリットです。

2023年以降の住宅ローン金利の動向については、いったいどうなるのでしょうか。基本的には低水準がしばらく続くと思われますが、政府・日本銀行の動向次第では変化が起こる可能性もあるでしょう。以下では、その理由について各金利タイプに分けて整理します。

固定金利の変動を見るには、基準となる10年の国債の金利（長期金利）を確認することが大切です。

長期金利は、日銀が短期から長期までの金利全体の動きをコントロールするイールドカーブ・コントロール（YCC)をしており、変動幅には上限が設けられています。そしてこれまでの変動幅はプラスマイナス0.25％だったのですが、世界的なインフレによる国債金利への上昇圧力によって、2022年12月に0.5％へ拡大されました。長期金利は現状変動幅上限近くで推移していることから、日銀の金融緩和政策は事実上の利上げとされています。

つまり、今後も日本経済のインフレ基調が続くとなると、2023年以降固定金利は少しずつ上昇を続ける可能性が高いと見られているのです。

変動金利の今後を予測するには、短期プライムローン（短期金利）に注目することが重要です。短期金利は日銀の政策金利を基本に決まるとされており、近年では金融緩和政策により極めて低い状況になっています。これを「マイナス金利政策」と呼びます。長期金利の変動幅拡大により緩和政策が一部縮小されましたが、2022年12月の金融政策決定会合では「マイナス金利政策は維持する」としています。

上記の流れからは、変動金利については2023年以降もしばらく現状の低金利状況が続くと考えられるでしょう。金融緩和政策は景気回復のための行動であり、景気が上向いていない現状で急に日銀が政策を転換させるとは考えにくいといえます。ただし、実際の動向については注意深く確認することが必要です。

参考：日本経済新聞 「日銀が緩和縮小、長期金利の上限0.5%に　事実上の利上げ」

固定金利期間選択型に関しては、これまでお伝えした通り、固定期間の金利は上昇傾向が予測されます。ただし、固定期間終了後の金利タイプの選択については、経済の動向を見守って冷静に判断する必要があるでしょう。

2023年4月に、現日本銀行総裁の任期満了に伴って新たな総裁へと交代します。総裁の交代と聞くと、現在の金融緩和政策も終了するのかと考える方もいるでしょう。しかし、結論からお話しすると、総裁が交代したからといって即金融政策も変更されるとは限りません。

仮に日銀が金利引き上げに踏み切った場合、金利が引き上げられるとローンの返済額が増えてしまい、家計が圧迫されます。景気回復がなかなか進まない現状では、日銀総裁が交代したからといって金利引き上げへと急激に向かうとは考えにくいでしょう。

参考：新生銀行 「2023年以降の住宅ローン金利はどうなる？低金利時代が終焉する場合の対策も解説」

住宅ローンの金利が上がると、住宅ローンの総返済額が増えます。
たとえば、3,000万円を借り入れて固定金利1％で35年かけて返済する場合、月々の返済額を試算するとおよそ8万4,685円です。

しかし、金利が1％増えて2％になると、月々の返済額は約9万9,378円と、およそ1万5,000円程度も増えてしまいます。月単位で1万5,000円であれば年間では18万円、35年間では630万円もの増額です。返済しなければならない額が増えるのであれば、利用者からすると借入額を減らそうという心理が働きます。

住宅ローンの金利が上がる場合、主に2つの対策が考えられます。それぞれ詳しく見ていきましょう。

繰り上げ返済とは、現在決めている月々の返済額にプラスして、任意の金額を多めに返済することです。繰り上げ返済で支払った分はすべて元金返済に充てられるため、活用することで全体の利息が減ります。結果として返済期間が短縮されるため、それだけ金利変動の影響を受けずに済む点も、繰り上げ返済のメリットです。

ローンの借り換えとは、現在の住宅ローンからより金利の低い住宅ローンに借り換えることを指します。借り換えた結果金利が低くなれば、総返済額の減少につながります。ただし、借り換えには手数料や登記関連費用などがかかるため要注意です。結果的に損をしないよう、借り換えにより減らせる返済額と発生する諸経費を比較し、判断しなくてはなりません。

住宅ローン金利には固定型と変動型、そして固定金利期間選択型の3種類があります。2023年以降では固定型の金利が上昇見込みであり、変動型はしばらく横ばい状態が続くと見られます。ただし、経済情勢には常に気を配り、政府や日銀の動向を見守ることが重要です。今後金利が上がると思われる場合、繰り上げ返済や借り換えなども検討しましょう。

これからマンションや一戸建て購入を検討している方は、下記よりお気軽にお問い合わせください。

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