築40年マンションは売れない？売れないと言われる理由や売却相場・売却時の注意点を解説

東日本不動産流通機構の「首都圏の不動産流通市場（2023年）」による、成約した中古マンションの対新規登録成約率は以下の通りです。

▼中古マンションの対新規登録成約率

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構 REINS TOWER

2023年の中古マンション成約率（対新規登録成約率）でみると、築0～5年のマンションが30.2%に対し、築41年～は12.0%と、低い数値となっています。
しかし、数値が低いと言っても売れないという訳ではありません。
上記の数値で見れば、築31年～35年、築36年～40年よりも、築41年～の方が成約率は上回っています。

また、同調査の「中古マンション築年数別構成比率」では、築0～5年が成約数全体の9.3％に対して、築41年～は18.0%と、他の築年数帯と比較しても、最も高い成約割合を占めているという結果も出ているのです。
つまり築40年のマンションは、十分売れる可能性があるということが分かります。

築40年のマンションが売れないと言われる理由には、以下の4つが考えられます。
それぞれ詳しくみていきましょう。

一般的に築40年のマンションは設備が古い傾向にあり、とくにキッチンやバスと言った水回りが古いと、購入希望者から避けられやすくなります。
大規模修繕工事が適切に行われていないと、見た目は大丈夫でも配管などの内部に問題があり、売却後にトラブルになるケースもあるので注意が必要です。

設備については“リフォーム”で解消できる可能性がありますが、リフォームするかどうかは独自で判断せずに、不動産会社と相談することをおすすめします。
リフォームの仕様が買い手のニーズに合っていないと、リフォームしても避けられるケースがあります。 また、自分で好きにリフォームしたいという購入希望者も少なくないので、先にリフォームしてしまうとそのような層を逃してしまう可能性もあるためです。
リフォームが必要か、必要ならどこをリフォームすべきかどうかは、不動産会社のアドバイスを受けながら決めるとよいでしょう。

築40年のマンションの場合、マンション内部だけでなく、見た目にも老朽化が進んでいるケースも少なくありません。
外壁の剥がれや汚れ・エントランスの老朽化など、見てわかるほど劣化がひどいと、購入希望者の印象も悪くなります。

外観は不動産会社の物件検索サイトなどにも掲載され、購入希望者の第一印象を左右する重要なポイントです。
どんなに室内の状態が良くても、外観がネックで敬遠されてしまう可能性がある点には注意が必要です。

現行の耐震基準は1981年6月1日から適用されており、それ以前の基準は旧耐震基準と呼ばれています。
旧耐震基準であっても地震が来ればすぐに倒壊することはありませんが、現行の耐震基準と比べると耐震性に問題がある可能性があります。 そのため耐震性を理由に、購入を避けられるケースも少なくありません。

ただし、旧耐震基準で建設されている場合でも、耐震リフォームなどで現行の耐震基準をクリアしているケースもあります。
まずは自身のマンションの耐震について、確認するようにしましょう。

住宅ローンの組みにくさが、売れない理由になる場合もあります。
築40年のマンションの場合、金融機関から物件の価値を低く評価され、買い手が希望額の住宅ローンを組めないケースも少なくありません。

借り入れられる場合でも、借入期間が短くなる可能性が高くなります。
住宅ローンの借入期間は、法定耐用年数などが参考にされており、RC造の建物の場合、法定耐用年数は事業用で47年、非事業用で70年です。 築年数に住宅ローンの借入期間を足し合わせた数字が、上記法定耐用年数より大きくなってしまう場合、借入期間が短くなってしまう可能性が高い点には注意が必要です。

また、旧耐震基準で建設されている場合、そもそも住宅ローンが組めない金融機関も多いです。
比較的価格の安い築40年のマンションとは言え、現金一括で購入するとなると買い手のハードルが高くなります。
このように、買い手の資金面での問題から、売れないケースがあることは覚えておきましょう。

旧耐震基準のマンションの場合、各種税制優遇を受けられない可能性があります。
例えば、住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合に利用できる“住宅ローン控除”の適用条件には、「建築から取得の日までの期間が20年以下、または現行の耐震基準に適合」という項目があります。

「旧耐震基準で建設されている可能性が高い」で説明した通り、築40年のマンションは、現行の耐震基準で建設されていない場合があるため、住宅ローン控除の適用を受けられない可能性があります。
他にも、税制上利用できない制度もあるため、税負担を抑えたい買い手から避けられやすくなるのです。

築40年のマンションの売却価格は高くないことが予測されますが、実際はどうなのでしょうか？
東日本不動産流通機構の「首都圏の不動産流通市場（2023年）」による中古マンション成約状況は、以下の通りです。

▼中古マンションの成約状況

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構 REINS TOWER

一般的に、マンションは築年数が経過するほど売却価格が落ちるものです。
上記のデータを見ても分かる通り、築0～5年と比較すると、築41年～は「価格が3分の1以下」になっています。

しかし、築31年以降で見てみると、価格が横ばいになっていることも分かります。
建物の価格は築年数の経過とともに減少するのに対し、土地の価格は年数の経過に大きく左右されないため、ある程度価格が下がると、それ以上は“値崩れしにくい”という特徴もあるのです。

また、築40年以上のマンションであっても“立地が良い”などの条件によっては、築浅の物件に引けをとらない価格で売却できる可能性もあります。 一般的に築40年は安値だからといって、必ずしも自分のマンションがあてはまるわけではない点は覚えておきましょう。

なお、今ご覧いただいているサイト「クラモア」の“住まいトレンド”であれば、マンション相場を簡単に調べることが可能です。
売却価格相場だけでなく、周辺エリアの中古マンション相場推移や過去の取引事例もわかるので、相場感を掴むことができるでしょう。マンション名や地域などで絞って簡単に相場をチェックできるので、一度確認してみるとよいでしょう。

築40年のマンションだからといって、デメリットばかりではありません。 「買い手がなぜ築40年のマンション購入するのか…」を想像して、適切にメリットをアピールすることで、売却につながる可能性も高くなります。

ここでは、築40年のマンションを購入するメリットとして、以下の3つを解説します。
それぞれ詳しくみていきましょう。

築40年のマンションは、新築と比較して安値で購入できるという魅力があります。 新築のマンションは最新設備などの魅力がありますが、首都圏で立地などがよければ、1億円を超えるケースも少なくありません。

一方で築40年のマンションは、新築マンションの半分以下の価格で購入できる物件も多くあるため、買い手は浮いた費用でリノベーションすることも可能です。
購入価格を抑えられる、リノベーションしやすいという点は、築40年のマンションの大きなメリットと言えるでしょう。

築40年のマンションは、他のマンションや大きな建物が少ない時期（1970年～1980年代の第4次・5次マンションブーム）に建設されているので、立地がよいケースが多いです。

都心部の駅近など、築浅の物件にはない“立地の良さ”を持っている点は、築年数の古いマンションの大きな魅力です。
とくに、マンションの購入希望者は利便性を重視する人も多いので、立地の良さは重要なアピールポイントになるでしょう。

「マンションは管理を買え」と言われるほど、管理状態が重要なポイントになります。
新築のマンションはこれから管理を重ねていくので、実績としての管理状態をチェックできません。 その点、築40年のマンションは40年間の管理状態を実績でチェックできます。
適切に修繕・維持されているなど、管理状態が良ければ、ぜひアピールすることをおすすめします。

なお、管理状況の確認方法としては、例えば目視で外壁のヒビや色褪せ、駐車場の草の伸び具合やロビーの清掃状況、集合ポストの状況などがあります。
また仲介会社を通して、マンションの「管理に係る重要事項調査報告書」を入手するのがおすすめです。
同報告書には、修繕積立金の積み立て状況や過去の修繕履歴が記載されています。

ここでは、築40年のマンションを売却する際の注意点とコツについて解説します。

築40年のマンションを売却する際には、「契約不適合責任」に注意が必要です。
契約不適合責任とは、契約とは異なる物件を引き渡した際に売主に問われる責任のことを指し、契約不適合責任が問われると、売主は修繕費を負担するだけでなく、損害賠償請求を受ける・契約を解除されるなどの恐れもあります。

不動産の売却で、契約不適合責任が問われるケースには、以下のようなものが挙げられます。

ただし、物件に不具合がある場合でも、事前に買主に告知していれば契約不適合責任は問われません。 そのため、物件の正確な状態を把握して、こまかく契約書に記載しておくことが重要です。

とくに、築40年のマンションは物件の不具合も多くなるので、契約不適合責任を問われるリスクも高くなります。 物件の不具合箇所はすべて洗い出して、きちんと書面で告知するようにしましょう。
契約書は基本的に不動産会社が作成しますが、自分でも内容をチェックして不具合の漏れがないかを確認することが大切です。

また、契約不適合責任は、買主との合意により特約で免除することも可能です。
築年数の古い物件の場合、買主もある程度の不具合は前提のうえでもあるので、契約不適合責任を免除できる可能性もあります。 契約不適合責任の内容や免除については、事前に不動産会社に相談しておくようにしましょう。

築40年のマンションは築浅のマンションに比べて売りにくい傾向にあるため、売却する際はコツを押さえることも重要です。
以下のようなポイントを押さえるようにしましょう。

「設備が古いことが多い」で説明した通り、リフォーム・リノベーションが必要かどうかは、買い手のニーズや物件の状態によっても異なるため、不動産会社と相談したうえで決めることが大切です。
また、基本的にリフォーム費用は売却額に上乗せできないため、高額な費用をかけても無駄になる恐れもあります。 まずは、そのままの状態で不動産会社に査定してもらい、リフォームの必要性を判断するようにしましょう。

リフォームは必要ないケースがありますが、ハウスクリーニングは有効です。 室内をきれいにすることで、内覧時に購入希望者の印象をアップすることができます。
不動産会社の広告に載せる写真も、ハウスクリーニング後のきれいな状態で撮影した方が、買い手に選ばれやすくなるでしょう。

少しでも高く売りたいところですが、価格設定は相場に対して適切な価格であることが重要です。
築年数の古い物件で相場よりも高値になると、買い手が付きづらくなります。　反対に、必要以上に値下げすると売りやすくなりますが、売却損が出てしまう恐れもあるでしょう。
周辺の取引事例などから相場を把握したうえで、適切な価格設定することが重要です。

築40年のマンションは物件に不具合が多い可能性があるため、契約不適合責任に注意が必要です。
契約不適合責任のリスクを下げるには、ホームインスペクション（住宅診断）を受けることが有効です。
専門家によって物件の状態を客観的に評価してもらうことにより、不具合を把握できるだけでなく、買い手の安心材料にもなります。

最後に、築40年のマンションに関する「よくある質問」をみてきましょう。

築40年のマンションからさらに20年経過すると、築60年になります。
築60年のマンションがどうなっているかは、現在の築60年マンションの取引動向を参考にしてみましょう。

国土交通省の不動産情報ライブラリで検索すると、東京都の2023年第1四半期～第4四半期で取引されている4,427件のうち、45件が築60年以上（1964年以前の建築）のマンションとなっており、築60年でも取引されているのが分かります。
現役で活躍している築60年のマンションも少なくなく、今の築60年のマンションよりも、現状築40年のマンションの20年後の方が性能が良いことも予測できます。
そのため、築60年であっても十分住む・売却できる可能性もあるでしょう。

ただし、築40年のマンションの20年後はこれからのメンテナンスにも大きく左右される点には注意が必要です。
なかには、建て替えが検討されるマンションもあるので、今後の修繕計画を事前に確認することも重要です。

築40年のマンションであっても、定期的な大規模修繕や設備の交換などによって適切にメンテナンスされていれば、まだまだ住むことは可能です。
一般的なマンションの構造であるRC造（鉄筋コンクリート造）の建物の法定耐用年数は、47年(非事業用の場合は70年)です。 しかし、法定耐用年数は会計上資産価値がゼロになる期間のことであり、実際の建物の寿命とは異なります。
国土交通省の報告では、RC造の平均寿命は68年、摩耗度からみた物理的寿命なら117年という研究例も紹介されています。

築40年のマンションを所有しており、売却を検討している方であれば、上記のようなことをアピールすることで十分売却につなげることができるでしょう。
築40年のマンションは一般的には売却しづらい傾向にあるため、経験豊富な不動産会社に売却を依頼することが大切です。

ここまで築40年のマンションが売りにくい理由や買い手のメリット、売却時の注意点などを詳しく解説してきました。
築40年のマンションは、不具合を把握していないと「契約不適合責任」を問われるリスクも高くなるため、注意が必要です。 しかし、築40年のマンションは、価格の安さや立地の良さなど、築浅の物件と比較しても十分に魅力があるため、好条件での売却も期待できます。
これからマンションの売却を検討されている方は、下記よりお気軽にご相談ください。
 

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