【戸建売却攻略ガイド】図解で家を売る12ステップの流れを徹底解説

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戸建て売却の流れは、大きく分けて12のステップで進んでいきます。まずは、戸建て売却の全体像を把握しましょう。

それぞれのステップの詳細について、具体的に解説していきます。お急ぎの方は、上記の表のリンクより、各ステップの詳細をご覧いただけます。ぜひご利用ください。

戸建て売却にかかる期間について知りたい場合は、「戸建売却の期間は3ヶ月から11ヶ月！短期間で売却するコツ8つ紹介」で具体的に解説しています。

戸建て売却の最初のステップは、売却に関する希望と現状を把握しておくことです。
なにも考えずに戸建て売却をはじめてしまうと、なかなか希望価格で物件を売却できずに悔しい思いをしてしまうかもしれません。 戸建て売却をする理由や希望、戸建ての現状などを洗い出しておくことで、より効率よく売却活動を進めていけるのです。
事前に洗い出しておくべき項目について、具体的に解説します。

何のために所有している戸建て物件を売却するのか、目的を明確にしておくと、売却活動の方向性を決められます。 売却の目的は、家族によってそれぞれ違うため、導き出される「戸建て売却をして得たい結果」も大きく変わってくるのです。
たとえば、以下のような売却理由が挙げられます。

上記のように、家族構成や環境が変わったことで、戸建て住宅の売却を考える人がほとんどです。
売却する目的を洗い出しておくと、希望売却価格や売却時期だけでなく、売却方法なども考えやすくなります。

このように、場合によっては戸建て売却だけではなく、土地売却や賃貸活用という方法もあります。
戸建て物件を適切に活用するためにも、目的によってどのような選択肢があるのかを、事前にしっかりと把握しておくべきです。

所有している戸建て住宅の希望売却価格も、事前に目安として算出しておくのがおすすめです。希望売却価格を考える際には、以下のような要素が価格を左右しています。

もちろん、必ずしも希望している価格で売却されるわけではありません。 しかし事前に上記のような要素を洗い出しておけば、売出価格を決める際の基準になります。 より効率よく売出価格を決めるためにも、事前に大まかな売却価格のイメージをしておいてください。

「いつまでに売却したい」という、売却にかける期間を事前に考えておくことも重要になってきます。 短期間で売却したい場合と、長期間かけても確実に売却したい場合では、不動産会社の売出方法も変わってくるからです。
売却にかける期間を考える際の要素には、下記のようなものがあります。

売却にかける期間を決めておくことで、買い主がいないまま売り出しっぱなしにならないように、事前に対策を考えられます。

戸建て売却で期間について考える際のコツについては「戸建売却の期間は3ヶ月から11ヶ月！短期間で売却するコツ8つ紹介」で解説しているので参考にしてみてください。

あなたの資産の状態も、戸建て売却するうえで把握しておくべき要素のひとつです。
具体的には、以下の点の確認が求められます。

戸建て売却には、仲介手数料の支払いや手続きに必要な印紙代など、売主にも余裕を持った資金が必要です。 住宅ローンを完済している場合と、完済していない場合では、手続きや必要書類が変わってきます。 売却方法自体が変わるケースもあるため、必ず住宅ローンの残債についての確認が必要です。

住宅ローンが残っている場合の戸建て売却については「ローン中の戸建売却を成功させる3つの方法｜失敗例を交えて解説」で解説しているので、ぜひご覧ください。

戸建て住宅を売却する場合は、売却価格を大きく左右する、建物と土地の状態を事前に確認しておきます。

建物と土地の状態は、戸建て住宅の売出価格を大きく左右します。 雨漏りやシロアリ被害だけでなく、近隣住宅との曖昧な境界などがあると、売却後に損害賠償に発展する可能性もあるのです。 売却後のトラブルを回避するためにも、事前に建物と土地の状態を調査しておく必要があります。

ただし、建物や土地の調査は個人では対応が難しく、自己判断で行って失敗してしまう可能性もあるので注意してください。 具体的には「ホームインスペクション（住宅診断）をするべきか相談する」で解説します。

戸建て住宅を売却する場合は、建物と土地の所有者を調べておく必要があります。

あなた自身が土地を購入して住宅を建てた物件であれば、所有者の確認は必要ない場合がほとんどです。 しかし、家族から相続した戸建て住宅を売却したい場合は、建物と土地の所有者を確認する必要があります。
建物や土地の所有者の確認方法と変更方法は、以下のとおりです。

親族から不動産を相続した場合は、前の持ち主が名義変更していなかった場合もあるので、必ず所有者の確認をしましょう。 複数人で不動産を所有している共有名義の場合もあるので、戸建て売却を考え始めた段階で所有者を調べておく必要があります。

事前準備で、さまざまな情報を洗い出せたら、次は自分で戸建て住宅の売却相場を調べます。
「不動産の売却相場を自分で調べられるの？」と考える方もいるかもしれません。もちろん正確な売却価格を知るには、不動産会社の査定が必要です。
しかし、全国で実際に取引されている不動産情報を調べることで、自宅でも、概算の売却相場を調べられます。

自分で売却相場を調べると、売却価格のイメージだけでなく、不動産会社の査定額が妥当であるか判断もできます。 すぐに戸建て売却の相場を知りたい方は、「【相場早見表付き】戸建売却の相場はいくら？高く売るコツも解説」でも解説しているので、ぜひご覧ください。

上記の3つの方法を使うのが一般的ですが、1つの情報源では情報に偏りが出てしまいます。 1つの検索サイトだけではなく、複数の情報源を活用して、より多くの相場を比較してみてください。

出典：国土交通省 「不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロード」

国土交通省が運営している不動産情報ライブラリとは、実際に取引された不動産の価格や情報を調べられる検索サイトです。
不動産情報ライブラリでは、以下のような情報を閲覧できます。

不動産情報ライブラリは、数多くの取引実績を調べられます。
検索結果のなかから、あなたが売却した住宅に近い築年数・土地面積・地域など調べて、取引価格を調べられるのです。

出典：レインズマーケット・インフォメーション｜不動産流通機構

レインズマーケット・インフォメーションは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営している不動産総合検索サイトです。 レインズマーケット・インフォメーションでは、以下のような情報を閲覧できます。

前述している不動産情報ライブラリだけでは調べられなかった、駅からの距離や間取りを参考にすることができます。 不動産情報ライブラリとレインズマーケット・インフォーメーションの両方を活用して多くの情報を調べることで、偏りのない売却相場を調べられます。 ぜひ、試してみてください。

出典：クラモア｜全国の一戸建て（新築・中古）を探す

不動産情報ライブラリとレインズマーケット・インフォメーションでは、最終的に取引成立に至った成約価格が掲載されていますが、売出価格は掲載されていません。 「実際にいくらで売り出すべき？」という疑問は、物件検索サイトを調べることで解決できます。

今ご覧いただいているサイト『クラモア』でも、地域ごとに売り出されている物件を調べることができます。
不動産検索サイトでは、主に以下のような情報が掲載されています。

物件検索サイトでは、その不動産会社が取り扱っている物件のみが掲載されています。 地域によっては掲載物件が少ない場合や、情報にばらつきがある場合もあるため、複数の物件検索サイトを利用するのがおすすめです。

あなたが所有している戸建て住宅の売却相場がある程度イメージできたら、次は不動産会社の査定が必要です。 不動産会社に査定を依頼することで、実際に売却できる見込み額を算出してもらえます。

2つの方法について、具体的に解説していきます。

まずは、実際に物件を見ることなく、情報のみで行う簡易査定を、複数の不動産会社に依頼します。
簡易査定とは、物件の所在・土地面積・建物面積・築年数・間取りなどの情報を元に、類似物件や市場動向を参考にして査定金額を算出してもらう方法です。

簡易査定には、以下のような特徴があります。

不動産会社のサイトや一括査定サイトなどを活用することで、さまざまな不動産会社に簡易査定依頼ができます。 条件と対応が良い不動産会社に出会うためにも、4社から5社以上の不動産会社に簡易査定を依頼するべきです。

簡易査定を依頼する手間を省きたい方は、不動産会社に一括で査定依頼ができる、不動産一括査定の利用が便利です。 一括査定を行うときの注意点については、「戸建売却の一括査定には5つのデメリットがある！対策や注意点も解説」でも解説しています。ぜひご参考ください。

まずは無料で調べてみたいという人は、ぜひ以下のフォームをご利用ください。

簡易査定で大体の査定額がわかってきたら、正確な査定価格を算出するために訪問査定が必須になってきます。 戸建てはマンションと違い物件の条件がさまざまなので、訪問査定をしなければ、適切な売却価格を決められないからです。
訪問査定の特徴は以下のとおりです。

訪問査定では、現場を訪れなければわからない建物や土地の状態に加えて、周囲環境などさまざまな視点から査定を行っています。

上記のような項目を査定したうえで、状況にあわせたアドバイスをくれる場合もあるのです。
訪問査定を依頼した1社のみで契約を決めるのではなく、1社から2社比較したうえで、あなたと相性の良い不動産会社を選びます。

クラモアが独自に調査した、不動産売却を検討している方へのアンケート結果によると、不動産を売却する際に依頼する会社選びで重視することとして多かったのは、「高く売却できる」（31.6%）、「担当者の対応が丁寧」（20.7%）、「売却エリアに詳しい（地域密着型）」（15.8%）でした。

最も多い回答が「高く売却できる」という結果であることから、不動産会社への売却に対する期待値（高く売れることに対する期待値）が高いことが分かります。

大切な不動産を高く売却するには、売却のノウハウを持ち、その地域に詳しい「信頼できる担当者」がいる不動産会社を選ぶことが大切です。 専門知識を持つ不動産会社は、市場分析や適正な価格設定だけでなく、複雑な売却手続きもしっかりサポートしてくれます。 また、物件の立地や特性、市場動向などを熟知しているため、マンションを高く売るための戦略を一緒に立てることが可能です。
 

訪問査定を通して、戸建て売却を依頼したい不動産会社が絞れてきたら、必要書類を集めましょう。
戸建て売却に必要な書類には、下記のようなものがあります。

・売主が物件購入時や建築時にすでに保有しているもの
・売主が自分で公的機関から集められるもの
・専門家が作成するもの
・売却契約を結んでから集めるもの

売主が事前に用意できる戸建て売却の必要書類は、以下のとおりです。

戸建て売却では建物だけではなく、土地に関する書類も必要になってきます。 すでに売主が書類を持っている場合もあれば、法務局などで発行しなければいけない書類もあるので、書類集めには時間が必要です。 必要書類を集めるだけで時間と労力が必要になってくるため、事前に用意できるものは集めておきましょう。

必要書類については、「一戸建て売却の基本｜初めてでも成功へ導く秘訣とよくある疑問解決！」で書類の入手方法から、使用するタイミングまで解説しているので、参考にしてください。

戸建て売却を依頼する不動産会社が決まったら、不動産会社と媒介契約を結びます。
不動産会社に買い主を探してもらう場合、以下の3つの媒介契約の種類から契約方法を選ぶ必要があります。

参考：全日本不動産協会｜初めて家を売却する人が読む本『家を売る。』を元に作成
*1：レインズとは、不動産情報が掲載されているネットワークシステムの通称です。所属している全国の不動産会社に情報提供されるため、買い主を早く見つけやすくなります。
*2：報告義務とは、不動産会社が、販売状況を売主へ報告する義務のことを指します。
*3：自己発見取引とは、売主が直接買い主を見つけた場合に、不動産会社を通さずに直接取引することを指します。

3つの媒介契約を簡単に比較すると、以下のような特徴があります。

専属専任媒介契約と専任媒介契約は、1社の不動産会社のみに依頼するため、積極的に売り出してもらえるのでおすすめです。 しかし、築浅物件や人気物件など「すぐに売却できる可能性がある物件」を売却する場合は、一般媒介契約の選択肢も検討する余地があります。 3つの契約について具体的に違いを知り、あなたにとってベストな契約方法を選択してください。

専属専任媒介契約とは、戸建て住宅の売却活動を1社の不動産会社のみに任せる契約です。
「専任」とあるように、たとえ売主が直接買い主を見つけた場合でも、不動産会社の仲介を通じなければ契約はできません。
専属専任媒介契約の特徴は、以下のとおりです。

1社の不動産会社のみに売却活動をすべて任せるため、不動産会社も積極的に高額に売却するための活動を行ってくれます。売却が難しい物件は、積極的な売却活動で、1週間に一回以上状況を報告してくれる専属専任媒介契約が向いている場合があります。

一般媒介契約では買い主がつかなかった物件でも、専属専任媒介契約に変えたことで、売買制約に至ったケースもあるのです。
魅力的な専属専任媒介契約ですが、稀にある囲い込みには注意しなければいけません。

全ての不動産会社が実施しているわけではありませんが、仮に囲い込みをしてしまうと、売主が希望している売却期間や希望価格では、売却できなくなってしまう可能性があります。

専属専任媒介契約は、囲い込みリスクはあるものの、積極的に営業活動をしてくれるのでメリットも多くあります。 専属専任媒介契約が向いているのは、以下に当てはまる人です。

専任媒介契約とは、前述した専属専任媒介契約と同じで1社のみに売却活動を任せる契約です。 異なる点としては、売主が買い主を見つけた場合は、直接売買取引を行える「自己発見取引」が認められている点が挙げられます。
専任媒介契約の特徴は、以下のとおりです。

専任媒介契約の場合も、専属専任契約と同じで、囲い込みのリスクはあります。 囲い込みリスクを回避するためには、売却活動を依頼する不動産会社をしっかりと見極めなければいけないのです。
専任媒介契約については、「専任媒介契約って何？家を売るときの手数料や契約解除について解説！」で解説しているのでご覧ください。

専任媒介契約は、以下のような人に向いています。

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に仲介を依頼できるだけでなく、売主が買い主と直接売買取引もできる契約です。
一般媒介契約には、以下のような特徴があります。

複数の不動産会社と同時に契約できる一般媒介契約は、不動産会社の対応が以下の2パターンに分かれる可能性があります。

・「ほかの不動産会社より、早く売却しよう！」と積極的に活動してくれる
・「どうせ、ほかの不動産会社で売れるだろう」と積極的に活動してくれない

すでに売却が難しいと考えられる築古物件や田舎の物件を売却したい場合には、売れ残ってしまう可能性もあります。 一般媒介契約は、以下のような人におすすめです。

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不動産会社と媒介契約を結んだら、不動産会社と一緒に、あなたの戸建てを売却するための戦略をたてていきます。
戸建て住宅を売り出す前に、不動産会社と話し合う際に大切なポイントは、以下のとおりです。

それぞれのポイントで意識するべきことを理解して、不動産会社とスムーズに相談できるようになります。

まずは、「2. STEP1｜事前に希望と現状を洗い出す」で出した希望や条件を、不動産会社に明確に伝えることが重要です。

不動産会社は、売り出した物件が売却成立するまで、収益を得られません。 そのため、売主の希望がない場合は、可能な限り早く契約を進めようとしてしまう場合があります。 あなたの希望や条件を理解していない場合は、早く成約させるために大幅な値引き交渉に応じてしまうかもしれません。

住宅の売買は、あなたの人生においても大きな金銭のやり取りになってきます。
「こんなはずじゃなかった」という後悔を避けるためにも、あなたの希望や条件を不動産会社に明確に伝えておいてください。

物件を売却する可能性を高めるために、ホームインスペクション（住宅診断）を受けるべきか相談します。

ホームインスペクションを事前に受けておけば、調査した物件の状態に同意したうえで売買契約が成立したと証明できます。 売却後に修繕が必要な箇所が見つかり、買い主から修繕費や損害賠償金を請求されるようなリスクを回避できるのです。
ホームインスペクションでは、主に以下の項目を調査してくれます。

参考：一般社団法人全日本ハウスインスペクター協会｜既存住宅状況調査とはより抜粋

ホームインスペクションには、売主が依頼して診断してもらう場合と、買い主が依頼して診断してもらう場合の2つがあります。買い主が自分で診断業者を選びたいと主張する場合もあるため、自己判断で依頼する場合は注意が必要です。
適切なタイミングで診断を受けて、買い主に安心してもらうためにも、不動産会社に相談してから実施することをおすすめします。

ホームインスペクションについては、「家のコンディションを把握する「ホームインスペクション（住宅診断）は必要？」で解説しているので、参考にしてください。

築年数が古く状態が悪い場合は、不動産会社に相談して、建物解体後に土地売却にシフトした方が売却しやすい場合もあります。
土地売却にシフトすると得られるメリットは、以下のとおりです。

築25年以上の戸建て住宅を売却したいと考えている場合は、建物と土地の状態次第では、解体した方が売りやすい可能性があります。 建物を解体して土地売却をするべきか決めるためにも、専門家である不動産会社にアドバイスをもらいましょう。 解体する場合は、不動産会社に解体費用の見積もりを依頼して、土地売却をする方向性で進めていきます。

解体費用について知りたい方は、「家を解体するにはいくらかかる？費用相場や工事内容を把握しておこう」を参考にしてみてください。

物件の売り出し前に必ず決めなければいけないのが、売り出し価格です。 売り出し価格とは、不動産広告や不動産検索サイトの掲載価格を指します。
買い主が値下げ交渉を希望する場合もあるため、あなたの希望価格よりも少し高めに設定しておくのがおすすめです。 以下のポイントを意識して、売り出し価格を決めましょう。

あなたが何を重要視するかによって、売り出し価格が変わってくるのです。 売り出し価格は、今後の売却活動を左右する重要事項なので、営業担当者と話し合って後悔しない価格に設定する必要があります。

売り出し価格と同時に、「いつまでに売却したいのか」を決めておくのがおすすめです。希望する売却時期を決めておくことで、計画的に売却活動を進められます。
もしも、まだ引越しをしていない場合は、売却にかける期間によって引越しタイミングも変わってくるかもしれません。

具体的には、以下の点について考えておくのがおすすめです。

戸建ての売却活動は、約3ヶ月から11ヶ月ほどかかるのが一般的です。 事前準備や申し込みが入るまでの期間は、それぞれの状況によって大きく変わってきます。 事前に売却にかけられる期間を決めておかなければ、ずるずると数年売却できない状態が続いてしまうかもしれません。

戸建て売却にかかる期間については、「戸建売却の期間は3ヶ月から11ヶ月！短期間で売却するコツ8つ紹介」で解説しているので、参考にしてみてください。

所有している戸建てを売却するための戦略が決まったら、戸建て売却活動のスタートです。
戸建ての売却活動は、主に以下の流れで進んでいきます。

それぞれの段階で、売主がすべきことについて把握しておくと、よりスムーズに売却活動を進めていけます。

あなたが所有している戸建て住宅を売りに出したら、不動産会社が集客活動を行います。
不動産会社が主に行っている集客方法は、以下の6つです。

不動産会社は、売主の希望価格や条件を満たして売却を実現するために、さまざまな方法で集客努力をしてくれます。

売却活動のなかでも、売主は内覧に注力しなければいけません。 なぜなら、内覧で物件購入希望者に好印象を与えることが、戸建て売却の成功に直結するからです。

内覧で実際の物件を見なければ、買い主は不動産購入を決断できません。 たとえ条件が魅力的な物件でも、内覧したことで購入意欲がなくなってしまう可能性もあるのです。
しっかりと内覧準備をすることが、物件を売却できるチャンスを増加につながります。

内覧希望者の購入決断を後押しするためにも、物件全体を清潔で生活感を感じないような状態維持が重要です。

内覧当日は、可能な限り売主であるあなたが、内覧希望者と不動産会社を出迎えます。 不動産会社の営業担当ではなく、実際に住んでいるあなたの方が、物件の魅力を伝えられるのです。
内覧対応する際には、以下の点を意識して準備をしてみてください。

建物自体に好印象を感じてもらうのはもちろんですが、住んでみないとわからない利点を伝えてあげることも忘れてはいけません。 内覧については、「戸建売却の内覧どうする？準備対応を漏れなく解説｜チェックシート付」で具体的に解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。

内覧にきた人が「物件を購入する」と決断したら、その物件に対して買付申込みが入ります。 買付申込み後は、実際に売買するためにお互いの提示する条件を交渉しなければいけません。

代表的な交渉内容は、値下げ交渉や引き渡し時期についてです。この条件交渉が決まらなければ、売却が成立しません。 条件交渉を効率よく進めるためにも、どのような条件を調整しなければいけないのか把握しましょう。

まずは、購入希望者から不動産会社を通して「買付申込書（購入申込書）」が届きます。 買付申込書には決められたフォーマットはありませんが、以下のような内容が記載されている場合がほとんどです。

購入希望者によって、記載されている条件はさまざまなので、しっかりと内容を確認しなければいけません。 買付申込書には、1週間から2週間ほどの有効期限が設けられている場合がほとんどです。 売主は、期限内に提示された条件に対して回答する必要があります。

もちろん、買付申込書に記載されている条件をすべて受け入れる必要はありません。
提示された条件に対して、どこまであなたが調整できるのかを不動産会社と相談したうえで、条件をすり合わせていきます。

参考：不動産ジャパンより抜粋

上記の3点は、売主が必ず確認して調整しなければいけない条件です。 あなたが妥協できない条件や金額を明確にしたうえで、損をしないように交渉していく必要があります。
売却する物件の状態次第では、以下の点を調整する必要が出てくるかもしれません。

参考：不動産ジャパンを元に作成

もちろん、あなただけではどこまで妥協するべきなのか判断できないかと思います。
条件交渉は、希望条件を明確にして、不動産会社のアドバイスや市場動向を調べたうえでの判断が必要です。

売主と買い主の双方が条件に合意できたら、売買契約を結びます。
売買契約を結ぶ際の流れは、以下のとおりです。

それぞれの流れについて、解説していきます。

まずは、仲介に入った不動産会社から買い主に対して口頭と書面で、重要事項の説明を行います。
重要事項説明書で説明すべき項目は、以下のとおりです。

参考：不動産ジャパン｜重要事項説明とは？より抜粋

重要事項説明は、主に買い主に対して不動産会社が行うため、売主が直接説明をする必要はありません。しかし、事前に「5.STEP4｜戸建て売却に必要な書類を集める」で解説した、必要な書類集めが必要です。 買い主が内容を理解して同意できたら、重要事項説明書へ買い主が署名と捺印をします。

買い主が重要事項説明書に署名と捺印をしたら、次は売買契約書への署名と捺印が必要です。 売買契約書は、不動産会社が作成してくれます。
売買契約書にはさまざまな事項が記載されていますが、主に以下のポイントをしっかりと確認しましょう。

参考：不動産ジャパン｜売買契約内容のチェックリスト

売買契約書は、不動産会社・売主・買い主の三者で読み合わせを行わなければいけません。 適切な内容で契約締結しなければ、後日トラブルが発生した時に、買い主が契約解除を申し出てしまうかもしれません。
余計なトラブルを回避するためにも、しっかり売買契約書の内容を理解したうえで、署名と捺印をしたら契約成立です。

一般的には、契約当日に買い主から売主に対して、手付金が支払われます。手付金の金額は法律で上限20%までとされており、売却価格の5%から20%になる場合がほとんどです。
売主は手付金を受け取る前に、以下の点を注意しておくことでトラブルを回避できます。

手付金の支払いを持って、売買契約が成立したと証明されます。

売買契約当日の中でも、売主にとって重要なのが、仲介手数料の支払いです。 戸建て住宅の売却が完了した段階で、あなたはその対価として不動産会社に成功報酬としての、仲介手数料を支払わなければいけません。
仲介手数料は、法律によって以下のように上限が決められています。

※上記に消費税が加算されます。
参考：国土交通省｜宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

たとえば、売却価格が2,000万円（税抜）の場合は、以下の計算で仲介手数料を算出できます。

この計算によると、売主は契約当日に不動産会社に対して「仲介手数料の半額である36万3,000円（税込）の支払い」ができるように準備しておかなければいけません。 売買契約当日になって、仲介手数料を用意するのを忘れないように、事前に支払いの準備もしておきます。

仲介手数料は上限が定められていますが、下限は定められていません。 そのため、必ずしもこの計算式が当てはまるわけではないのです。

不動産売買における仲介手数料については、「戸建売却の手数料は売却価格4〜6％！必要な費用一覧と安くする方法」でより深掘りして解説しているので、参考にしてください。

買い主と売買契約を結んだからといって、即日物件引き渡しになるわけではありません。 売買契約を結んでから行う手続きもあるため、売主は契約締結後にさまざまな準備をする必要があるのです。
売主がしなければいけない、手続き準備と準備しておくべき書類について、具体的に解説していきます。

売主は物件の所有権移転の手続き準備と、引越し作業などを決められた期日までに済ませておかなければいけません。

参考：不動産ジャパン｜引越しまでに準備すること

売主は、契約締結後も不動産会社と相談しながら、必要な手続き準備をしておかなければいけません。 そのため、契約締結後から、実際に買い主に引き渡すまでには、1ヶ月から2ヶ月ほどの期間が必要になる場合がほとんどなのです。

決済・引き渡し当日は、複数の手続きを同時に行う場合がほとんどです。 当日の手続きで使用する書類は、不備なく用意できるようにしておきましょう。 戸建て売却において必要になる書類については、「5. STEP4｜戸建て売却に必要な書類を集める」をご覧ください。
必要書類のなかでも、引き渡し時に必要なものは以下のとおりです。

参考：不動産ジャパン｜引越しまでに準備すること

引き渡し時に必要な書類のなかには、売却活動をはじめる前から用意できる書類もあります。 しかし、なかには売買契約締結後でなければ用意できない書類もあるのです。

そのため、決済・引き渡し当日までに、書類作成や書類取り寄せをしなければいけません。 引き渡し当日には、仲介手数料の残額をすべて支払わなければいけないので、支払いの準備も忘れないでください。

決済と引き渡し当日には、売主・買い主・金融機関・司法書士・不動産会社などの間で、複数の手続きを同時進行していきます。 手続き内容は複雑になってくるので、不動産会社や司法書士立ち会いのもと、滞りなく手続きを進められるようにしておくべきです。
決済・引き渡し当日の流れを、具体的に解説していきます。

まずは、買い主から売主に対して、戸建て住宅の購入代金全額が支払われます。
購入代金を現金で支払う場合は、銀行振込もしくは現金（預金小切手を含む）を手渡して支払いが行われる場合がほとんどです。

買い主が住宅ローンを利用する場合は、司法書士と金融機関担当者が書類を確認したうえで、決済の手続きを進めていきます。 住宅ローンの全額は、買い主の銀行口座に振り込まれるので、続いて買い主が売主の銀行口座にお金を送金する流れが一般的です。

売主の銀行口座に振り込まれていることを確認次第、代金受け取りを証明する領収書を手渡して、支払いは完了とされます。

物件の購入代金支払いが完了したら、次は所有権移転登記と抵当権抹消登記を同時進行で進めていきます。

このように、決済・引き渡し当日には、複雑な登記手続きを同時進行しなければいけません。

固定資産税や都市計画税など、売買契約締結の段階で決めておいた負担分の清算を行います。 一般的には、物件引き渡し前日までを売主負担、引き渡し日以降を買い主負担として、日割り計算で清算するのが一般的です。

きちんと日割り計算できるように、納税証明書や領収書などをしっかりと保管しておいてください。 買い主から清算金を受け取ったら、領収書の受け渡しを行って清算手続きは完了となります。

すべての手続きと清算が完了したら、買い主に鍵や関係書類を引き渡します。
買い主に引き渡すべきものは、以下のとおりです。

関係書類や鍵の引き渡しが完了した段階で、買い主と行う手続きはすべて完了となります。

買い主への引き渡しが完了したら、次は売主であるあなたが不動産会社に仲介手数料を支払わなければいけません。 すでに売買契約を結んだ際に、仲介手数料の半分は支払っているかと思います。 引き渡し完了後は、仲介手数料の残額すべてを支払う必要があるのです。

物件を売却したお金で仲介手数料を捻出する場合もありますが、別途お金を用意しておかなければいけないので注意してください。 あなたが不動産会社へ仲介手数料を支払うことで、不動産会社との媒介契約は完了となります。

戸建て住宅の売却が無事に終わったからといって、売主がすべき手続きがすべて完了したわけではありません。 売却額が高額な不動産を売却した場合は、しっかりと確定申告をしなければいけないのです。

確定申告は、不動産が売却された年の翌年2月16日から3月15日の間に行わなければいけません。 確定申告をスムーズに行うためにも、不動産売却した場合の確定申告の流れについて理解しておくべきです。

まずは、あなたが確定申告しなければいけないのか調べるために「譲渡所得」が発生しているのか計算してみてください。
譲渡所得は「譲渡額 −（所得費＋譲渡費用）− 特別控除」で算出できます。

※所得費：不動産所得に要した購入代金、仲介手数料、登記費用、不動産所得にかかる税金などの合計金額です。ただし、建物の場合には、減価償却費相当額を差し引きます。
※譲渡費用：不動産売却のための仲介手数料や登記費用、印紙税など売却に必要な費用です。ただし、抵当権抹消費用は含みません。

上記の計算式で、譲渡所得が0もしくはマイナスになるのであれば、あなたは確定申告をする必要はありません。 20万円以上の譲渡所得が発生している場合は、しっかりと確定申告しなければいけません。

あなたが今まで住んでいたマイホームを売却した場合、マイホーム（居住用財産）売却の特例控除を利用できる可能性があります。この特例控除を利用することで、譲渡所得から最高3,000万円まで控除されるので積極的に利用するのがおすすめです。

主に以下の要件をみたしている場合に、マイホーム売却の特例控除を受けられます。

上記の要件をみたしている場合は、譲渡所得が発生した場合でも3,000万円の特別控除を適用することで、譲渡所得をなしにできるのです。

ただし、特別控除を適用させるためには必ず確定申告をしなければいけないので注意が必要です。

確定申告は、戸建て住宅を売却した日の、翌年2月16日から3月15日の間に行います。
ここでいう売却日とは、買い主からの決済を行い、物件を引き渡したタイミングです。

確定申告期間中は、税務署で相談窓口が設けられるので、自分で確定申告をするのが不安な方は相談してください。

売主にとっての「戸建て売却」は、売買契約や引き渡しはもちろんですが、戸建て売却で発生した譲渡所得を申告する確定申告までが一連の流れになっています。 万が一確定申告を忘れてしまうと、罰則を受ける可能性があるため、戸建て売却のすべての手続きを滞りなく済ませるためにも、忘れずに確定申告をすることが重要です。

戸建て売却に関わる税金については、「戸建売却の税金は？計算方法をわかりやすく解説｜シミュレーション付」でより具体的に解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。

この記事では、戸建てを売却する際の流れについて解説してきました。

戸建て売却は、マンション売却や土地だけの売却よりも、やり取りに時間がかかってしまうのが現実です。手続きや必要書類も増えてくるため「いったいいつになったら売れるの？」と不安になってしまう人もいるかと思います。

そのような不安を取り除いて、あなたが損しない状態で売却を進めていくためにも、戸建て売却の全体像について把握することが大切です。
もし途中で何か迷うことがあれば、お気軽にお問い合わせください。

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