住宅ローン残債がある物件の買い替え方法とは？手順と基礎知識を解説！

住宅ローン残債があると何が問題なのかというと、住宅ローン残債のある家はそのままの状態では第三者に売れないということです。

住宅ローン残債のある家を売るには、物件に設定されている抵当権を外さなければなりません。抵当権とは、債権者（銀行のこと）がその担保物件から優先的に弁済を受けることができる権利のことです。抵当権を抹消するには、住宅ローンを完済することが必要となります。
住宅ローンを完済し、抵当権を抹消すれば家を売ることができます。

一方で、多くの住宅ローンが残っている場合、住宅ローンを完済するために買い主から売買代金を受領することも必要です。売買代金によって住宅ローンを完済するケースでは、買い主は抵当権が外れていないと物件を買えませんが、売り主が抵当権を外すには、買い主から売買代金を受領しなければいけません。そこで、住宅ローンがある家の売買では、買い主による売買代金の支払い（決済）と、売り主による抵当権の抹消を同時に行います。

厳密には、最初に買い主が売買代金を支払い、次に売り主が住宅ローン残債を完済して、さらに抵当権を抹消した後、最後に所有権を買い主へ移転するという流れです。
これらの一連の流れは、全て引き渡し日（決済日）の1日で行います。

なお、引き渡し日は、文字通り所有権を買い主へ引き渡しますので、買い主がすぐに物件に住める状態で引き渡すことが原則です。引越しは引き渡し日の前までには完了させる必要があり、家具などは一切撤去した室内に何もない状態で引き渡すことになります。

買い替えは、売却だけでなく購入も同時に行います。
この章では、購入も含めて買い替えの流れについて解説します。

住宅ローン残債のある家を売る場合、1つ悩ましい点があります。
それは、住宅ローンは原則として1人1本しか組めないということです。

購入物件で住宅ローンを新たに組むには、その前に売却物件の住宅ローンを原則として完済している必要があります。つまり、売却の流れとしては、売却物件の決済を先に行い、購入物件の決済は後に行うということです。

このように売却物件の決済を先に行う買い替え方法のことを「売り先行」と呼びます。
逆に、購入物件の決済を先に行う買い替え方法の呼び名は「買い先行」です。

売却物件の決済を先に行う売り先行では、売却物件の決済時に購入物件の決済をまだ終えていない状態になります。先述した通り、売却では引き渡しの前に引越しが必要のため、引き渡しの前に引っ越さなければいけません。しかし、その時点では購入物件を買えていないため、売り先行では購入物件へ原則として1回で引っ越せないということです。
よって、住宅ローン残債がある家を買い替える場合には、基本的には仮住まいが発生することになります。

住宅ローン残債がある家の買い替えにおいて、引越しを1回で済ませるには、以下の2つの方法が考えられます。

先行入居とは、購入物件の引き渡しの前に購入物件に住まわせてもらう方法です。購入物件の売り主の合意の元、購入物件の代金を支払う前に住まわせてもらう方法になります。

状況としては、売却物件の決済日の前に購入物件の売買契約が締結されていることが必要です。購入物件の売り主にあらかじめ話を付けておき、売却物件の決済の前に購入物件に引越しすることを認めてもらう方法になります。たとえば、6月1日に購入物件に先行入居し、6月2日に売却物件の決済を行って、6月3日に購入物件の引き渡しを行うという流れです。

ただし、先行入居は売買代金を支払う前に購入予定者に物件を占有させてしまうことから、購入物件の売り主にとってリスクがあります。そのため、先行入居は理論的には考えられる方法ですが、利用されることは少ないようです。

引き渡し猶予特約という方法もあります。引き渡し猶予特約とは、売却物件の引き渡し日を決済日から数日ずらす特約のことです。

たとえば、6月1日に売却物件の決済を行い、6月2日に購入物件の決済と引き渡しを行った後、6月3日に購入物件に引っ越して売却物件を引き渡すという流れになります。引き渡し猶予特約は、先行入居とは異なり比較的よく行われる売却方法です。具体的には、買取による売却で引き渡し猶予特約が用いられることがよくあります。

買取とは、不動産会社に対して下取り価格で売る売却方法のことです。買取では買い主はプロの不動産会社であるため、サービスの一環として引き渡し猶予特約を行っている会社もよく見かけます。引き渡し猶予特約付きの買取を選択すれば、売り先行でも引越しを1回で済ませることは可能です。ただし、買取は仲介よりも売却価格が安くなります。

そのため、仲介であれば住宅ローン残債を一括返済できたとしても、買取では必ずしも住宅ローン残債を一括返済できるとは限りません。よって、買取を利用する場合には、買取価格で住宅ローン残債を返済できるかどうかを十分に検討する必要があります。

住宅ローン残債がある家を売る場合、売買代金で住宅ローン残債を一括返済できないこともあります。そのようなときは、住み替えローンを利用できる可能性があります。

住み替えローンとは、売却物件で返済しきれなかった残債を購入物件のローンに上乗せして借りることができる住宅ローンのことです。

住み替えローンは、オーバーローンでも買い替えができる点がメリットとなります。オーバーローンとは、住宅ローン残債が売却価格を上回っている状態のことです。それに対して、住宅ローン残債が売却価格を下回っている状態のことをアンダーローンと呼びます。

住宅ローン残債は原則として売買代金で一括返済しなければいけないことから、買い替えを行うにはアンダーローンであることが適切です。ただし、住み替えローンを使えばオーバーローンでも買い替えができることになります。

また、住み替えローンを利用する場合には、売却物件と購入物件の決済日を同日に行う必要があります。理由としては、住み替えローンの実行日は購入物件の引き渡し日ですが、住宅ローン残債を一括返済するのは売却物件の引き渡し日だからです。

売却物件と購入物件の決済日を同日に調整するには、買い替え特約を利用することがよくあります。買い替え特約とは、購入物件において「期日までに買い主の売却物件が売れなかったら購入物件の売買契約は解除する」という内容の特約です。買い替え特約を利用する場合には、先に購入物件の売買契約を買い替え特約付きで契約することが必要となります。

一部の銀行では、住宅ローンを同時に2本組めるダブルローンを提供している銀行もあります。

ダブルローンを利用すれば、売却物件の住宅ローンを返済しながら、購入物件のローンを組むことができます。 つまり、先に物件を購入することができますので、ダブルローンを使っても引越しを1回で済ませることは可能です。

ただし、ダブルローンは既存の住宅ローンと合算した返済額が銀行の許容する返済比率内に収まっている必要があります。そのため、既存の住宅ローンの返済比率が高いと、2つ目のローンで十分な金額を借りることができません。借りられる額が少なくなる可能性がありますので、ダブルローンを利用する場合には事前にいくら借りることができるのかを銀行に相談しておくことが適切です。

住宅ローン残債がある家の買い替えを検討している人の中には、不要になった家を売却せずに賃貸に出せないか考えている人もいらっしゃると思います。
結論からすると、住宅ローン残債がある家は原則として賃貸に出すことはできません。理由としては、住宅ローンの資金使途はマイホームの購入だからです。

仮に住宅ローン残債がある家を賃貸に出すと、マイホームの購入ではなく収益物件の購入になってしまいます。 銀行と契約した金銭消費貸借契約の資金使途に反することから、住宅ローンが残っている状態では賃貸に出せないということになります。

ただし、例外として転勤などの必要やむを得ない理由がある場合には、住宅ローンが残っていても賃貸を認めてくれる銀行は多いです。なお、銀行によっては、住宅ローンから不動産投資ローンに借り換えることによって賃貸に出すことを認めてくれるケースもあります。

不動産投資ローンとは、収益物件を購入するためのローンのことです。不動産投資ローンは住宅ローンより金利が高くなってしまいますが、正々堂々と賃貸に出すことができます。資産性のある家で、売るのがもったいないということであれば、不動産投資ローンへの借り換えを銀行に相談してみるのも一つです。

以上、住宅ローン残債がある物件の買い替えについて解説してきました。
住宅ローン残債がある物件は、売買代金で残債を一括返済し、その後に新たな住宅ローンを組むことが基本的な流れとなります。
住宅ローンが残っている家の買い替え方法は、売り先行が基本です。

売買代金で住宅ローン残債を返済しきれない場合、住み替えローンを利用できる場合があります。 また、条件によってはダブルローンも組むことも可能です。住宅ローン残債が残っている物件は、原則として賃貸に出せないことも覚えておきましょう。

住宅ローン残債がある家から買い替えを検討されている方は、本記事の内容を参考にして頂けると幸いです。
これから住み替えを検討されている方は、下記よりお気軽にご相談ください。

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