マンション売却時の流れや費用が発生するタイミングは？注意点と安く抑える方法も解説

マンション売却にはさまざまなステップがあり、売却完了まで一般的に3ヵ月～半年ほど時間がかかります。
マンションを売却するにあたってさまざまな費用が発生しますが、一度にまとめて費用が発生するわけではないため、どのタイミングでどのような費用が発生するかを押さえておくことが大切です。

大まかな流れと費用発生のタイミングは、以下の通りです。

それぞれ詳しくみていきましょう。

マンションの売却は、まず不動産会社に査定を依頼することからスタートします。
査定を受けることで、マンションがどれくらいで売れるのかを把握でき、売却判断の材料となります。

査定には、「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2種類があります。
机上査定とは、所在地や築年数・面積などのデータにより価値を算出する方法で、オンライン上で査定できる不動産会社も多く、短期間で結果を得られるというメリットがあります。 ただし、データのみで算出するため、マンション内部の状況や周辺環境などは査定額に加味されません。
「とりあえず大まかな売却価格を知りたい」といった場合に、適している方法といえるでしょう。

本格的に売却を進めたい場合は、より精度の高い訪問査定を受ける必要があります。 訪問査定とは、不動産会社の担当者が直接現地へ訪れ、内部などをチェックしたうえで査定額を算出してくれる方法です。 内部の状況や周辺環境といった個別の事情も加味されるため、机上査定よりも精度の高い査定結果を得ることができます。 机上査定で不動産会社を絞り、その中から訪問査定を受ける流れであれば、効率よく売却を進められるでしょう。

なお、机上査定・訪問査定どちらであっても、基本的に料金は発生しません。
査定は不動産会社の営業活動の一環でもあるため、無料で受けられるのが一般的です。

売却を依頼する不動産会社を決めたら、不動産会社と媒介契約（ばいかいけいやく）を結びます。
媒介契約には以下の3種類があるので、ご自身の売却に適した方法を選択しましょう。

一般媒介契約とは、複数の不動産会社と契約できる方法です。
自分で買主を見つけることもできるので、比較的自由度の高い契約といえるでしょう。 しかし、一般媒介契約ではレインズ（不動産仲介会社が物件情報を確認するシステム）の登録や、売主への営業活動報告義務がないため、営業活動の進捗が把握しづらい点には注意が必要です。
自分でも買主を見つけられる・すぐに売却できるような好条件の物件という場合は、一般媒介契約でもよいでしょう。

一方、専任媒介契約・専属専任媒介契約は不動産会社1社のみとしか契約ができません。
しかし、レインズへの登録・売主への営業活動報告が義務付けられているので、営業活動の進捗が把握しやすいというメリットがあります。 不動産売却の知識がない・不動産会社に丸投げしたい・手厚いサービスを受けたいといった場合は、専任媒介契約か専属専任媒介契約がおすすめです。

基本的にどの種類であっても契約に関して料金は発生しません。
ただし、契約の種類によってメリット・デメリットは異なるので、慎重に判断するようにしましょう。

媒介契約を締結したら、マンションの売り出し価格を設定します。
売り出し価格は、売主の希望で自由に設定することが可能ですが、相場よりも高値では買手から避けられてしまうため、市場ニーズに合わせた適切な価格をつけるようにしましょう。

売り出し価格を設定する際には、査定額を参考にしながら不動産会社と相談して決めることをおすすめします。
売り出し価格を決める際にも費用は発生しません。

売り出し価格が決まったら、広告などの売却活動がスタートします。
チラシの作成や不動産サイトへの物件登録・問い合わせ対応などは、不動産会社が行うため、売主が行う必要はありません。 売主は、次に紹介する内覧の準備や対応が必要になるので、広告活動がスタートしたら準備を進めていきましょう。

広告作成などの広告活動の費用は、原則仲介手数料に含まれるため、この段階で費用が請求されることはありません。 ただし、仲介手数料では賄いきれない、特別な広告や集客を行ってもらうと別途費用が発生するため、注意が必要です。 仲介手数料以外で費用が発生する作業については、契約時に確認しておくようにしましょう。

内覧希望者が現れたら、内覧対応を行います。
マンション売却における内覧は、成約に結び付けるうえで非常に重要となるため、マンションの印象をよくできるように入念に準備することが大切です。　室内をピカピカにしておくことで印象がよくなり、購入につながりやすくなるため、特に、清掃・片付けは徹底的に行いましょう。

自分の清掃だけで手に負えない場合は、ハウスクリーニングを検討するのもおすすめです。 家中を綺麗にすると費用が高くなるという場合は、「水回りだけ」というように部分だけ依頼するのも良いでしょう。
日々の暮らしの中で特に汚れやすいキッチンやトイレ・バスなど、内覧者が重点的にチェックする部分だけでもきれいにしておくことで、費用を抑えつつ効果を得やすくなります。
荷物が多い場合は、トランクルームなどの一時預かりを活用するのもおすすめです。 また、内覧時の印象をアップするサービスには、照明や家具、小物などでモデルルームのように室内を演出する“ホームステージング“などもあります。

ハウスクリーニングや一時預かりなどのサービスを利用する場合は、もちろん費用がかかります。
費用を抑えることだけを重視して、清掃・掃除を疎かにしてしまうと、室内の印象が悪くなり売却に響く恐れがあるため、費用対効果を判断したうえで、適切なサービスを検討するようにしましょう。

購入希望者が現れると、売買条件の調整が行われます。
条件に売主・買主ともに合意できれば、売買契約の締結です。

売買契約時には、不動産会社の担当者・売主・買主同席のもと重要事項説明を受け、問題がなければ契約書に署名・押印します。 重要事項説明や契約書の内容は、契約に関わる重要な部分になるため、納得いくまで確認したうえで署名することが大切です。

売買契約時に必要となる費用は、手付金・印紙税・仲介手数料です。

手付金は買主から支払われるため、売主が負担するものではありません。 また、手付金は代金の一部の先払いとなるため、この後の決済時には、手付金を除いた部分の残代金が支払われるという点は覚えておきましょう。
なお、ローン特約などで契約が解除になった場合、手付金を全額返金する必要があるため、決済まで手を付けないことをおすすめします。

印紙税は、売買契約書に課せられる税金です。
契約書に記載された金額（売却額）に応じた税額分の収入印紙を、契約書に貼付・消印して納税します。
売買契約書は、買主・売主保管用に2部作成するため、それぞれの保管分に対して印紙税を負担するのが一般的です。 印紙税の負担については、トラブルになりかねないので、事前にどのように負担するかは確認しておきましょう。

売買契約が成立したら、不動産会社に仲介手数料を支払います。
仲介手数料の支払い方は不動産会社によってタイミングや方法が異なりますが、一般的には「売買契約時に半分・決済時に残り半分」か「決済時に全額」の2パターンとなり、現金か振込での支払いです。
仲介手数料は100万円を超えることも珍しくないため、事前に支払いタイミングや方法を確認して用意しておくようにしましょう。

売買契約から1ヵ月以内を目安に、決済・引き渡しが行われます。
決済時には、買主から手付金を除いた残代金が支払われるので、確認後、鍵や書類などを引き渡します。

また、決済時には固定資産税の清算も行われるのが一般的です。
固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課せられる税金のため、年の途中で売却しても支払い義務は売主にありますが、それでは売主の負担が大きいため、基本的には所有期間に応じて売主と買主で按分します。 売主は買主から精算分を受け取った後は、忘れずに納税するようにしましょう。

売却したマンションに住宅ローンが残っている場合は、決済後に住宅ローンを完済し、抵当権の登記を抹消することが必要です。 抵当権抹消費用は売主の負担となるので、事前に費用と必要書類を用意しておきましょう。
なお、すでに住宅ローンを完済しており抵当権を抹消していれば、決済時に抹消登記は必要ありません。 ただし、住宅ローンを完済しても自動的に抵当権が抹消されるわけではないため、完済後に抵当権抹消登記をしていない場合は、売却前に早めに手続きしておくようにしましょう。

引き渡し日までに、売主は引っ越しを済ませておかなければなりません。
基本的には決済と同日が引き渡しとなるため、早めに引っ越し手続きを進めておきましょう。
引き渡しまでに引っ越しできていない場合、買主から損害賠償請求を受ける恐れもあるので注意が必要です。 水道やガスといったライフラインも、引き渡し後まで停止できていないとトラブルになりやすいので、余裕をもって手続きを行いましょう。

引っ越し費用は、時期や距離・荷物量によって大きく変動します。 特に、引越し需要が高い2～3月の繁忙期は料金が高くなりやすいだけでなく、引っ越し会社の手配が間に合わない可能性もあるので、早めに見積もり・依頼しておくことが重要です。

マンション売却で利益が出た場合、譲渡所得税という税金が課せられます。 譲渡所得税を支払うには確定申告する必要があるので、忘れずに申告・納税するようにしましょう。
確定申告時期は、売却した年の翌年2月16日～3月15日です。

確定申告をする機会があまりない会社員などの給与所得者の方は、準備に時間がかかることも考えられるので、早めに取り掛かることが大切です。

なお、譲渡所得税は「利益×20%～40%程」であり、売却額によっては100万円以上の高額になります。
売却から納税まで期間が空いてしまうケースもあるため、売却金を全部使って納税に対応できないという事態にならないよう注意しましょう。

ここでは、マンション売却の流れや費用に関する注意点として以下の3つを解説します。

前述した通り、仲介手数料では賄いきれない特別な広告や集客を行ってもらうと、仲介手数料とは別に費用が請求される場合があります。
不動産会社の営業活動で行われるチラシやサイトへの物件掲載は、一般的な営業活動であるため仲介手数料の範囲です。 しかし、例えば「新聞の一面に掲載してほしい」などと売主から依頼した場合は、特別な広告として費用が請求されます。 また、離れた場所の購入希望者との交渉に出向いた際の出張費も、別途請求対象となるので注意しましょう。

ただし、仲介手数料以外に費用が発生するケースは「売主からの依頼に基づいている」というのが前提です。 売主が依頼していないのに、特別な広告を出したからといって費用を請求されるわけではありません。

築年数が古く状態が悪いマンションの場合、リフォームを検討する方も多いでしょう。
リフォームを行う場合は、もちろんリフォーム費用がかかります。

ただし、リフォームの実施については慎重に判断することが大切です。　基本的にリフォーム費用は「売却価格」に上乗せできないからです。
仮に、リフォームに300万円かかったとしても、物件の相場が300万円上がるわけではありません。 「売り出し価格」は自由に設定できるため、リフォーム費用を上乗せすることは可能ですが、上乗せして相場よりも高くなれば買い手は現れないでしょう。 上乗せするとしても相場の範囲内となるため、リフォーム費用の一部に限られます。

また、高額な費用をかけてリフォームしたからといって必ず売れるわけでもありません。
古い物件を探している買い手は、安く購入して自分好みにリフォームしたいと考えている人も多いものです。 リフォームするにしても、トレンドやニーズに合わせてリフォームしないと買い手から避けられてしまうでしょう。
ただし、配管などの目に見えない部分についてはリフォームしておいた方が買い手は付きやすくなります。

リフォーム費用は回収が難しく、リフォームの仕方も判断が難しいものです。 そのため、古いからという理由で安易にリフォームを決めることはおすすめできません。 まずは、そのままの状態で一度不動産会社に見てもらい、アドバイスを受けながらリフォームを検討するとよいでしょう。

マンション売却までにはさまざまな手続きや費用が発生します。
はじめて売却するという方は、不安に思うことも多いでしょう。 経験豊富な不動産会社の担当者であれば、不安や悩みを解決してくれるだけでなく費用の抑え方についてのアドバイスも期待できます。

マンションをスムーズに売却できるかは、不動産会社や担当者の力量にも大きく左右されるため、マンション売却の経験が豊富で信頼できる不動産会社・担当者を見つけることで、満足いく売却を実現できるでしょう。

クラモアが独自に調査した、不動産売却を検討している方へのアンケート結果によると、不動産を売却する際に依頼する会社選びで重視することとして多かったのは、「高く売却できる」（31.6%）、「担当者の対応が丁寧」（20.7%）、「売却エリアに詳しい（地域密着型）」（15.8%）でした。

最も多い回答が「高く売却できる」という結果であることから、不動産会社への売却に対する期待値（高く売れることに対する期待値）が高いことが分かります。

大切な不動産を高く売却するには、売却のノウハウを持ち、その地域に詳しい「信頼できる担当者」がいる不動産会社を選ぶことが大切です。 専門知識を持つ不動産会社は、市場分析や適正な価格設定だけでなく、複雑な売却手続きもしっかりサポートしてくれます。 また、物件の立地や特性、市場動向などを熟知しているため、マンションを高く売るための戦略を一緒に立てることが可能です。
 

マンション売却の費用をできるだけ安く抑えられれば、その分手元に残るお金も多くなります。
ここでは、マンション売却にかかる費用を抑える方法として、以下の4つを紹介します。

売却の利益に課せられる譲渡所得税は、高額になりやすいです。
しかし、譲渡所得税には特別控除がいくつか用意されているため、上手に活用することで節税が見込めます。

マンション売却で利用できる代表的な特別控除には「3,000万円特別控除」があります。 この控除では、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるため、譲渡所得が3,000万円以下であれば税負担を0円にできるのです。
ただし、3,000万円特別控除を受けると、住宅ローン控除が適用できないなどの注意点があります。 また、控除を受けるにはマイホームの売却でなければならない等、いくつかの適用要件もあるため、自身が控除対象になるか事前に確認しておきましょう。

また、特別控除を適用するには、確定申告が必要になります。
「確定申告の仕方が不安」「どの控除を適用したらいいのか分からない」という方は、税理士などに相談するとよいでしょう。 不動産会社によっては税理面もサポートを受けられるケースもあるので、相談するのもおすすめです。

譲渡所得税の税率は、所有期間5年を境に以下のように大きく異なります。

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※復興特別所得税は、2037年12月31日までかかる税金です。

所有期間5年以下で売却すると、長期譲渡所得の税率の2倍近くという高い税率で課税されるので注意が必要です。 また、所有期間を算出する基準日となるのは、「売却した年の1月1日」です。 実際の所有期間が5年を超えていても、1月1日の時点で5年以下であれば短期譲渡所得に区分されるため、5年ギリギリで売却を検討している方は、所有期間を考慮して売却時期を判断することをおすすめします。

さらに、所有期間が10年を超えると「10年超所有軽減税率の特例」を適用できる可能性があります。 この特例を適用することで、譲渡所得6,000万円以下の部分で譲渡所得税の税率を14.21％まで下げることが可能です。
この特例は、3,000万円特別控除との併用が可能なので大きな節税が見込めますが、適用要件も多いので事前に確認するようにしましょう。

売却にかかる費用の中で大きな割合を占めるのが、仲介手数料です。
仲介手数料については、上限額が決められていますが下限額については決められていないため、不動産会社によって金額が異なるケースも少なくありません。 不動産会社によっては、キャンペーンや特典として仲介手数料を値引きするケースも珍しくないため、そのような不動産会社を選ぶことで仲介手数料を抑えられる可能性もあります。

ただし、仲介手数料をいくら安く抑えられてもマンションが売却できなければ意味がありません。
仲介手数料の値引きはせいぜい十数万円程度ですが、売却額は100万円単位で変わってきます。 仲介手数料を満額支払っても、高値で売却できる不動産会社に依頼したほうが、結果として手元に残るお金が多くなる可能性は十分にあり得ます。 仲介手数料を抑えることにこだわるよりも、満足いく売却ができるかを重視して不動産会社を選ぶことをおすすめします。

売却にともない、以下のような費用は返還される可能性があります。

火災保険料・地震保険料は、基本的に長期一括で支払うケースがほとんどです。 そのため、売却にともない解約すると、残り期間に応じた返金が受けられます。 ただし、返金を受けるためには自ら保険会社に連絡し解約手続きする必要があります。 売却したからといって、自動的に解約されて返金されるわけではないことは覚えておきましょう。

住宅ローンを組む際に支払う保証料は、金利上乗せ型か契約時に一括での支払いとなります。 契約時に一括で支払っている場合、繰り上げで一括返済することにより、残り期間分が返金される可能性があります。 返金手続きについては金融機関によって方法が異なるので、一括返済の相談時に確認するとよいでしょう。

その年の固定資産税は、「決済（抵当権抹消登記費用・固定資産税清算金）」で説明したように売主と買主で按分することになるため、決済時に買主から精算金を受け取れます。 都市計画税が課税されている場合も、同様に清算を受けられます。
しかし、受け取った清算金は“その年の固定資産税・都市計画税の納税のためのお金”である点には注意しましょう。 受け取った後うっかり納税を忘れてしまうと、延滞税がかかってしまうため、受け取ったら速やかに納税することをおすすめします。

ここまで、マンション売却の全体の流れと費用や注意点について詳しく解説しました。
マンション売却では、さまざまな手続きが必要になり、段階によって費用が発生します。 費用を支払うタイミングによっては、売却金でなく自己資金で用意しなければならないものも多いので、どの費用がいつ発生するかを押さえたうえで売却計画を立てることが重要です。

しかし、費用を抑えるよりも高値で売却したほうが“結果としてお得”になる可能性があります。
費用についての不安も含めて、実績があり信頼できる不動産会社に相談し、満足いく売却を目指してください。

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